案情回顾
2023年7月，钱某因小孩上学需要，租用贾某的学区房屋，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定贾某将其房屋出租给钱某，租期一年，押金1500元。
租期到期后双方同意续租一年。2024年7月，钱某向房东贾某支付房租及押金1.8万元。2024年8月2日，因小孩转到其他学校就读，钱某提出退租并搬离，贾某对房屋验收并接收房屋钥匙，将房屋收回。
退租后，钱某要求贾某退还剩余租金及押金，贾某却故意以各种理由推脱拒不返还。钱某为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求解除《房屋租赁合同》，返还房租款和押金共计1.7万元。
案件结果
法院经审理，判决钱某与贾某订立的《房屋租赁合同》解除；贾某返还钱某房屋租赁费6000元及押金1500元。
泽达分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
本案中，钱某因孩子上学租赁了涉案房屋，现因孩子转学该房屋已不再居住，致使房屋租赁合同履行陷入僵局，继续履行合同不能实现合同目的，钱某虽为合同违约方但其不具有恶意违约的情形，故法院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的规定，依法解除案涉《房屋租赁合同》。
因钱某提前退租确实给贾某造成了实际损失，因本案涉案房屋为学区房，学期内确实存在不易再次对外出租的现状，且钱某退租后房屋一直未再次出租，故，结合钱某在履行合同中的过错程度、房屋租赁期限、房屋位置、房屋使用现状等情况，法院酌情认定，违约损失为解除合同之日起六个月的租金，自解除合同之日起六个月后亦正值新学期初始，亦增加了涉案房屋对外出租的机会。
笔者寄语
《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”。
该条规定在无约定解除权和法定解除权的情况下，出现合同履行僵局，违约方可以要求解除合同，但不影响违约责任的承担。
承租人应充分考量租房需求，租赁双方应在租赁合同中就租期、租金、合同解除、违约责任等事项进行明确约定，若承租人确实无法继续履行合同，应就提前退租事宜与出租人协商一致后，办理房屋交接等退租手续，保持良好的沟通。如您需要律师帮助，北京泽达律师事务所有专业的律师团队维护您的合法权益。
北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 彭学军
