案情回顾
宋某与郑某、罗某房屋买卖合同纠纷一案，法院于2017年6月13日作出判决，认为宋某与郑某签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当继续履行，郑某、罗某于该判决生效之日起七日内协助宋某办理涉案房屋的产权过户手续；郑某于涉案房屋产权过户手续办理完毕后七日内将涉案房屋交付宋某。
判决生效后，郑某、罗某拒不履行义务。宋某无奈向法院申请强制执行，法院于2018年1月10日立案执行，同日向郑某下达执行通知书。
2018年12月10日，案外人胡某提出执行异议称其为涉案房屋的合法承租人，胡某主张其在2016年1月1日与郑某签订房屋租赁合同，约定房屋建筑面积为207.41平方米，每月租金为3000元，租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年。
胡某认为其目前仍在合理承租期限内，其与被执行人郑某签订的房屋租赁合同发生在郑某与申请执行人宋某签订的房屋买卖合同之前，形成合法的阻却事由，申请法院依法中止强制向宋某交付涉案房屋。
宋某对于胡某所提异议中的承租关系不予认可，认为系胡某与郑某恶意串通，故意阻碍强制执行程序，不同意胡某的异议请求。
案件结果
法院审理后，裁定驳回胡某的异议请求。
法律分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
一、案外人胡某主张的租赁权是否依法成立？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定可知，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
但如果承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
本案中，胡某主张其在2016年1月1日与郑某签订房屋租赁合同，但合同中约定每月租金只有3000元，根据实践经验和当地经济发展情况，法官认为对建筑面积为207.41平方米的房屋，约定每月积金3000元，明显大幅度低于市场价格，且租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年，明显不合理。
胡某辩称租金价低是因为其是郑某公司的老员工，因身患肝病，郑某为照顾他，以及便于其女儿与崔某之间进行业务合作，法院不予采信。
因此，法院认为郑某与胡某的签订《房屋租赁合同》的行为属于恶意串通。
二、胡某的权利能否排除强制执行？
根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。
本案中，2018年12月10日，胡某向法院提出执行异议，法院在合理期限内对该案事实审查后，认为胡某与郑某签订北京市存量房屋买卖合同》的行为属于构成恶意串通，以明显不合理的低价承租争议房屋。即使胡某继续向法院提交了其支付租金的银行交易明细、微信聊天截图、缴费凭证，仍然不能改变其行为具有恶意串通的性质。
因此，法院认为胡某与郑某莫恶意串通的行为损害了宋某的权利，其主张的租赁权并未依法成立，其权利不能排除宋某申请的强制执行，裁定驳回胡某的异议请求。
在执行的过程中，被执行人有义务采取行动，积极地履行法院生效的法律文书所确定的各项义务，按照判决书或其他相关法律文件中规定的条款，支付应付款项或者完成其他相应的责任，只有这样，才能确保法律的权威和执行力得到体现，同时也是对自身信誉和合法性的维护。
在法律的严格框架下，任何企图利用虚假合同与第三方勾结来逃避法院强制执行的行为都是违法的。如果企图通过与案外人恶意串通、签订虚假租赁合同逃避强制执行，一旦被查实将面临拘留、罚款处罚，情节严重的，甚至可能构成拒不履行判决裁定罪，依法应当追究刑事责任。
律师寄语
实践中往往有案外人与被执行人串通，通过倒签租赁合同，以虚假租赁阻碍执行的情况，北京泽达律师事务所提醒，此时，申请执行人可以通过审查租赁合同是否真实、租金支付是否存在异常、第三人是否实际占有使用房屋进行甄别，积极寻求法律救济。
北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领
