你有没有见过那种起点拉满，结局崩盘的商业项目？说的就是青岛欢乐滨海城的奥润国际。当年声势浩大，动不动就打造”后海地标”，结果呢？四年时间，眼睁睁看着地铁都要开通了，隔壁的山姆施工热火朝天，自己还在原地“葛优躺”。如今，这个烂尾4年的项目，终于迎来了救赎！
▲奥润国际现状
1、
奥润国际的前世今生：一部“烂尾楼变形记”
当年，奥润国际可不是一般的项目。它有多高调？ 2015年，奥润国际带着“老四方第一家五星级酒店”的光环横空出世， 规划五星级酒店、办公、商业、酒店式公寓，总建面15万㎡， 口号喊得震天响： “要打造青岛后海的商业地标！ ”开发商青岛仁和地产，当年也是风光无限，拿过“联合国人居奖”，号称城市运营商。
▲奥润国际规划效果图2023版
结果呢？楼还没盖完，资金链先断了。2019年，项目开始拖工，2021年基本停滞，业主急得团团转。2021年，项目第一次规划变更，酒店缩水、办公楼加高……更绝的是，2022年，开发商直接“甩锅”，项目整体转让，换了新东家——安康顺置业。
2023年，市北区国企平台公司融汇集团被迫接盘，理由很官方：“保民生、保交付！”然而，2024年工地依旧冷清，只有零星几个工人在刷墙。
▲奥润国际工地空无一人
最魔幻的是，2024年底，项目突然改名“滨海活力湾”，宣布追加8亿投资，五星级酒店+办公楼+保障性租赁房，全盘复活！
2、
一手好牌打成这样，图啥？
优势：起点高，位置优
要说奥润国际最大的底牌，绝对是地段。紧挨山姆会员店，走路5分钟到地铁5号线，抬头就是胶州湾海景——这配置，放青岛楼市里，简直是顶配。更别说官方还给它贴了金：盘活低效片区、胶州湾东岸新地标……口号喊得一套一套的。
▲奥润国际，妥妥一线海景房
配套也够豪横，五星级酒店、办公、公寓一应俱全，妥妥的综合体玩法，商业、商务、居住三合一，概念上没毛病。而且现在有了国企兜底，起码让项目不至于“太监”，至少会把房子盖起来。
劣势：投资大，回报难
作为纯商业项目的奥润国际，面临的最大问题，是市场变了。2016年还流行高端商办，现在看看青岛的写字楼空置率，就知道这类项目真的不香了。酒店、办公、公寓，都得靠高租金养活自己，现在这类产品的市场回报率，已经肉眼可见地缩水……
最要命的是信任危机，项目规划改了4次，开发商换了3个，连国企接手后都磨磨蹭蹭。当年的青岛高端商办，变成拖了4年的烂尾楼，想重新卖出去，难度不小。
▲ 奥润国际公寓，规划为32~62㎡的小户型
一句话，这项目，不论是谁接盘，都得靠实力续命，不能光画饼。
3、
奥润国际，还能起死回生吗？
山姆会员店带来的巨大人流、地铁5号线的便利、胶州湾的海景景观——这三板斧砸下去，就算是个瘸子也能蹦跶两下。更何况，国企接手后资源雄厚，还规划了保障性租赁房，既能赚现金流，又能讨好政策。有业内人士分析：只要别再瞎改规划，按时交房，这项目至少能混个“打卡圣地“。
▲奥润国际，能成为“打卡圣地“吗？
但是毕竟，这可是烂尾四年、规划改了三次、投资20亿的庞然大物，一个不小心，就可能继续“扶不起”。几个关键点，决定了奥润国际的未来：
五星级酒店能不能真的招商成功？将来会有多少人去欢乐滨海城住5星级酒店？
商办写字楼能不能扛住？青岛本地的写字楼空置率都摆在那，谁来租这些高端商办？
商墅、公寓能不能卖出去？现在的楼市，谁还愿意出手上车一个曾经烂过尾的商业项目？
▲ 奥润国际周边现状
如果能把这些问题解决，奥润国际还能翻盘，真的变成“后海商业新地标”。 如果解决不了？ 那就是换了个新名字，继续躺平罢了。
