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178、公报案例：业主委员会做出的不允许小区内部骑行、停放共享单车的决定对全体业主具有约束力，物业管理公司据此拒绝业主将共享单车骑入小区的，不构成侵权——常某某诉南京秦房物业管理有限责任公司侵权责任纠纷案
【裁判要旨】：
业主委员会有权按照法定程序对小区公共区域的管理作出决定。在法律未对共享单车停放做出明确规定的前提下，业主委员会做出的不允许小区内部骑行、停放共享单车的决定对全体业主具有约束力，物业管理公司据此拒绝业主将共享单车骑入小区的，不构成侵权。
※关于被告秦房物业工作人员阻拦原告常知富将共享单车骑入小区是否侵权？
Ⅰ、物业管理人员阳拦原告常知富将共享单车骑入小区是正当的园职行为。被告秦房物业依据“双桥新村小区物业管理托管合同”，进入南京市秦淮区双桥新村开展物业管理服务，合法有据。其工作人员遭照小区业主委员会“请物业公司不要让共享单车进入小区”的决定，履行工作职责，阳止常知富将共享单车骑入小区的行为没有过错。
Ⅱ、物业管理人员阳拦原告常知富将共享单车骑入小区不侵犯其合法权益。原告将共享单车骑入小区并非其法定权利，而是违背小区自治管理规定，损害他人利益的行为，物业管理人员有合法的依据和正当的理由予以制止
Ⅲ、物业管理人员阻拦原告常知富将共享单车骑入小区是维护公共行为规范的行为。南京市交通运输局、南京市公安局、南京市城市管理局已经对共享单车按区域和点位规范停放作出指导性意见，共享单车经营企业也积极响应，并在手机APP中作出明确提示，使用者理应按规范要求骑行停放。原告坚持骑共享单车进入小区，穿行小区后将单车随意停放在其所住楼栋门口的树下，违反了共享单车的使用规范。物业管理人员对其进行制止，是对公共行为规范的维护
综上所述，物业管理人员阳拦原告常知富将共享单车骑入小区是正当履职行为，并未侵犯原告的合法权益，被告奏房物业并不构成侵权。
【案例来源】：《最高人民法院公报》2021年第9期（总第299期）
179、业主不能以物业服务人提供的服务存在瑕疵为由拒绝履行交纳物业费的义务——浙江雪峰物业服务有限公司诉卢俊民物业服务合同纠纷再审案
【裁判要旨】：
物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行缴纳物业费的合同义务。
【案例文号】：（2019）浙民再213号
180、对于业主拒付物业费抗辩权性质的认定
【观点解析】：
所谓抗辩权，是指义务人享有的拒绝权利人行使其权利的对抗权，狭义上的抗辩权仅指对请求权的抗辩。《民法典》第525条至第527条分别规定了同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权，通常认为业主的抗辩权不具备不安抗辩权的特征。对于业主拒绝支付物业费的抗辩权属于哪一种抗辩权，理论及实践中存在争议。因为物业服务人提供服务具有长期性、持续性，并非单次交易，业主在支付物业费时又往往是在合同履行期间采用按年支付的方式，双方合同义务的履行状态互相交织，难以明确区分双方履行义务的先后顺序，这与先履行抗辩权当事人债务有先后履行顺序的特征并不相符，那么业主的抗辩权是否属于同时履行抗辩权呢?同时履行抗辩权的双方均享有抗辩权，如果认为业主享有不支付物业费的抗辩权，那么业主拒付物业费情况下，物业服务人是否享有不提供物业服务的抗辩权呢?对此，《物业管理条例》第77条规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，这实际上限制了物业服务人的抗辩权。这是因为物业服务人提供的服务具有公共性，物业服务人不应因个别业主的欠费行为而不履行对大多数业主的义务，实践中也鲜见物业服务人以不提供物业服务进行抗辩的案例。同时履行抗辩权的双方当事人均享有对对方的抗辩权，既然难以认定物业服务人享有抗辩权，那么将业主的抗辩认定为同时履行抗辩权似不妥当。笔者认为，按照《民法典》第525条规定，同时履行抗辩权中“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”，第256条规定的先履行抗辩权中“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。从上述规定来看，无论是同时履行抗辩权还是先履行抗辩权，无论双方债务有无明确的履行顺序，行使抗辩权时针对的均是已经履行的在先债务，从这个角度上讲，同时履行抗辩权和先履行抗辩权的边界并非泾渭分明。因此，对于业主的抗辩权性质在理论及实践上都需要进一步进行研究。
【观点来源】：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四），人民法院出版社2020年7月版。
181、物业服务企业对部分业主欠付物业费期间发生的损害承担赔偿责任吗？
【裁判要旨】：
当物业服务合同约定，对欠付物业费的业主，相应免除物业服务企业对其承担的责任或限制该部分业主的权利时，应审查其对双方权利义务的约定是否公平合理，以此确定相关约定的效力。
法院经审理认为，乙公司对该小区的公共部位及公共设施、设备负有维修、养护、管理的义务，该义务之履行事关全体业主的整体利益，不因部分业主欠付物业费而免除。《前期物业服务合同》的该条款不合理地免除了乙公司对于因其未履行物业服务的基本义务所致损害的赔偿责任，限制了受损害业主对损失的求偿权利。而且，《前期物业服务合同》签订过程中，尚难言相关方对该条款已尽到了提示或说明的义务。因此，《前期物业服务合同》的该条款对吴某某不具有约束力，乙公司因未尽到相关养护管理义务，造成吴某某受有损失，应予赔偿。如吴某某未按照相关合同约定支付物业费，乙公司可以另行主张。乙公司并未提供证据证明吴某某在获悉屋内积水后仍未及时处理以致损失扩大。因此，乙公司关于因吴某某过错而应减轻其赔偿责任的主张，亦无依据，不予支持。
其一，业主个体虽不是前期物业服务合同的缔约方，但该合同对业主具有法律约束力，业主根据该合同具有相关权利义务。其原因在于业主自房地产开发企业处购买房屋时概括继受了前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中，前期物业服务合同常被作为商品房预售合同的附件。
其二，物业服务企业提供物业服务的义务是其在物业服务合同项下的基本义务，属于法定义务，并不因合同未作约定而免除或限缩，亦不因当事人另行约定而排除。若物业服务企业未履行或未充分履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，造成业主人身、财产安全损害，物业服务企业应当承担赔偿损失等法律责任。该责任的性质宜结合物业服务提供义务的性质加以理解。
其三，业主个体的物业费支付义务与物业服务企业整体性的物业服务提供义务难以视作完全等量对位关系，前期物业服务合同关于“欠付物业费即免除赔偿责任”的约定对于权利义务的分配具有一定的不平衡特征。一方面，物业服务提供义务具有集体性特征。物业服务企业对所服务小区的公共部位及公共设施、设备负有的维修、养护、管理义务，是对全体业主而言，由全体业主共同受益，业主个体无法以其个体未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。另一方面，物业费支付义务具有个体性特征。物业费多由业主个体各自支付给物业服务企业，业主通常按照其房屋面积分别承担各自相应的物业费支付义务。因此，物业服务企业不能因部分业主欠付物业费而拒绝向全体业主提供物业服务，如其未履行基本义务导致业主损害，其仍应根据合同约定及相关法规规定对业主承担损害赔偿等责任。
其四，业主并未参与前期物业服务合同的协商与缔约，若合同中订有对业主不利的条款，在业主主张的情况下，宜结合民法典对格式条款的规定加以审查认定。
【案例来源】：上海市第二中级人民法院
182、建筑区划内，规划车位的权属归属基于合同约定产生，不以是否登记取得车位产权证为前提。若《商品房买卖合同》中约定经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，业主不得以车位未经不动产权属登记为由，主张该车位归属小区业主共同所有，并以此拒不缴纳物业费。
【裁判要旨】：
福建省高级人民法院经审查认为，物业公司在二审中提交的“项目规划平面图”档案可以证明案涉停车位系经政府规划部门批准建设的初始规划车位，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条有关“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”规定的情形，案涉车位的归属可以由当事人约定规划车位的归属。周某、朱某与房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第八条第四项的约定：小区内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。根据前述约定，案涉停车位归属于出卖人即该房地产开发有限公司。周某、朱某以案涉停车位未经不动产权属登记、车位不属于小区土地及建筑物专有部分、车位属小区配套设施等为由主张案涉停车位归属于小区业主共同所有均缺乏依据，本院不予采信。
【案例文号】：（2020）闽民申2137号
183、业主大会的召开、表决、计票的效力认定与个别业主的异议。
【裁判要旨】：
按照法律规定程序召开业主大会，并在有关基层组织的见证、参与下进行的投票与计票结果应当认定真实合法有效。个别业主以投票不真实为由起诉要求撤销业主大会决议，但其不能提供充分证据推翻业主大会合法决议的，人民法院对其诉讼请求不予支持。
【裁判结果】：
生效判决认为，本案中业主大会表决结果符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有关“双三分之二参与、参与人数及面积双过半”的规定。同时对于统计汇总计票，也符合《业主大会议事规则》第九条第三款关于统计汇总计票要有不少于3名非业主委员会的业主及二分之一以上业主委员会委员参加的规定。案涉小区所在地街道办事处在业主大会表决结果上签章认可，还于2021年12月20日出具情况说明，相关业主大会的召开和表决是在街道办事处和所在社区居委会、派出所指导监督下进行的，开箱计票等工作由社区民警和业主代表监督，未发现存在弄虚作假的情况。生效判决认为，业主大会据此作出的关于选聘物业公司的决议有效，遂驳回陈某、谢某的诉讼请求。
【典型意义】：
由于条件限制，业主大会的召开往往以投票的方式进行。在基层组织、公证机构等第三方见证、参与下收集业主投票、计票的，应认定真实有效。个别业主起诉撤销业主大会决议，但未提供充分证据的，人民法院不予支持。业主大会依法作出的决议受法律保护，本判决有利于维护业主的共同决定权和小区秩序的稳定。
【案例文号】：（2022）渝05民终5659号
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