2025年1-2月楼市企稳，新房成交跌幅收窄，上海、深圳短期内市场热度延续，三四线刚需项目受返乡置业影响有热销行情。
2025年春节假期8天，春运人数走高，全社会跨区域人员流动量为23.07亿人次，较去年微增0.6%，即是返乡或旅游对房地产市场形成负反馈。但重点城市楼市供求同样整体平稳，延续止跌回稳态势，一线韧性犹存，三四线基本筑底，市场信心逐步恢复。
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春节35城楼市供应成交整体平稳
一线成交倍增134%、三四线降幅持续收窄
供给端来看，据CRIC调研数据，春节期间房企推盘平稳，北京、上海、合肥等多数城市项目以续销为主，并无集中加推。房企营销折扣也多与节前持平、手法力度相对常规，多为特价房、一口价、送家电等。
需求端来看，2025年春节楼市成交延续止跌回稳。CRIC监测数据显示，35个重点城市在春节周成交面积（网签备案）约23.46万平方米，同比微降11%。细化到日度变化，2025年春节前10天成交面积开始波动下行，春节周降至低位，自年初四开始，日度成交开始显著回升，至2月4日达到4.5万平方米，与节前一周尚有明显差距，节日的影响持续时间较长。
分能级来看，呈现出显著分化行情：一线同比倍增134%，主要源于去年春节假期基数较低。二线涨跌互现，杭州、苏州等涨幅显著，武汉、济南、青岛还是呈现出大幅回落。三四线降幅收窄至10%。其中温州、江门、东莞等个别城市同比倍增，涨幅显著超平均。
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广州重庆等城市项目认购显著好于去年同期
刚需刚改盘为春节热销主力
结合重点监测城市认购数据来看，19城总认购面积达到了18.43万平方米，广州、武汉、西安、济南等春节期间认购量均突破2万平方米。
从变动情况来看，部分城市表现可圈可点，广州、重庆等涨幅较为显著，广州认购指标继续改善，2024年春节期间认购面积为3.28万平方米，同比增长71%，市场热度集中在市中心区。重庆加速以价换量，认购面积达到了四年来峰值。据CRIC监测数据，2025年春节（大年三十至正月初六）新房住宅共成交0.7万方，同比涨218%，节前迎新年购房安家活动提前抢跑部分客户，春节期间成交量位于全年最低位;今年春节周成交量连续三年低位运行后呈上涨，但均价下降7%，成交项目多以特价房和新春特惠等活动为营销点以价换量促进成交。
据CRIC监测数据，多数城市春节期间项目成交套数也基本在5-10套，我们选取了春节期间成交套数突破10套的红盘，发现刚需刚改类项目为成交主力，特别是价格优势较为显著的高性价比项目尚能走量，还有少部分地处供应稀缺、配套健全的核心片区的改善盘走量尚佳。
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1月30城成交同比增1%、较去年春节月增78%，蓉汉等产品力强改善项目依旧热销
因春节假期横跨1-2月，聚焦1月全月数据，新房供应季节性回落，30个重点城市1月新增供应553万平方米，因上月基数较高，环比下降56%，同比下降28%，较去年春节月大增44%。
成交层面，延续止跌回稳，同比转正。据CRIC监测数据，1月日30个重点城市整体成交927万平方米，环比下降53%，同比转正微增1%，绝对量水平显著超去年2月春节月。
一线城市市场热度延续，同比正增30%。其中深圳同比倍增125%，短期内成交热度延续。广州次之，同比涨幅也在4成左右。北京、上海成交增长动能略有放缓，单月成交规模均不超40万平方米，二手房持续分流新房市场热度。二三线城市成交环比“腰斩”，同比下降4%。26城中已有12城单月同比转正，筑底企稳征兆初显。
值得关注的是，武汉、成都等城市还是可以依托产品力较强的改善项目入市保持市场热度。以武汉为例，1月准四代宅推货节奏普遍加快，且多能实现热销。其中建发望湖项目一线临沙湖，落地建发新中式诗意东方产品系，入户门庭、园林、会所、样板间等均已实景呈现，打造准四代住宅，首开前即启动分销，客户基数充足首开去化优异；松阅项目凭借强产品力和高性价比首开去化近七成；城投金沙樾主打二环内高性价比、强产品力，三次续推去化超八成。成都核心区高改项目持续热销，阅天府、招商翎雲阁、中环天宸凭借地段和 产品优势持续热销，交子缦华价格居首，开盘去化过半，较为理想。
综上，2025年1-2月楼市整体延续止跌企稳行情，春节期间虽然房企开盘积极性一般，但是从新房成交备案和项目认购表现数据来看，跌幅都有逐步收窄趋势，结合1月新房成交同比回正，考量到去年2月为春节月，基数较低，预期2月成交同比仍将延续正增态势。
分城市来看，新政利好下的上海、深圳短期内市场热度延续，上海有望在2月中下旬迎来小阳春行情，深圳2月新房成交预期环比涨幅也在10%左右；而天津经历了1月成交低谷，结合春节期间来访、认购走势，2月新房成交环比或将大增7成，而武汉、南京等前期深度调整类城市有望迎来弱复苏行情，新房成交环比增幅预期在10%以内。
从热销项目来看，春节期间部分三四线刚需刚改项目为成交主力主要是受到返乡置业影响，后续项目间分化还将持续加剧，热销将主要集中在核心片区产品力较强改善项目和次核心片区价格优势明显性价比较高的刚需项目。（来源：克而瑞地产研究）
文章来源:克而瑞
