深铁的工作组正式进驻万科，并且更替了一些管理层人员。接下来，咱们就来聊聊万科。
2025 年 1 月 27 日，万科发布的公告向大家揭示了一个趋势，未来房地产领域大概率呈现“国进民退”的格局，小型开发商或许只能小打小闹，难有大的建树。而且，正如我之前所言，万科发生的一系列事件，会让诸多混合所有制房企的操盘手们心生恐慌。
这份公告还表明，深圳地铁集团将通过定向增发、债务置换等手段，把它在万科的持股比例从 27.8%提升至 42.5%，并正式将深圳市轨道交通建设领导小组成员纳入万科董事会的监管体系。自此，万科彻底褪去市场化的外衣，变身成为由地方国资深度把控的城市运营平台。
现在，让我们一同回顾万科这十年走过的历程。2015 年到 2017 年的“宝万之争”备受瞩目，姚老板借助高杠杆举牌万科，暴露出万科缺乏实际控制人这一治理结构短板。郁亮以价值观保卫战为旗号，最终引入深圳地铁作为“白衣骑士”，代价是万科失去了绝对的话语权。
2017 年到 2023 年，深圳地铁入局后，万科开启混合所有制改革之路。表面上，深圳地铁遵循不并表、不干预、不抽走资金的“三不”原则，然而事实上，万科董事会正逐步发生变化，从三件事便能瞧出端倪：
一，2019 年否决了万科百亿级的物流地产计划，要求聚焦住宅开发；
二，2021 年叫停海外业务，强制万科出售纽约、伦敦的物业；
三，2023 年地产危机爆发之后，接管了万科的财务投资决策权。
2023 年到 2025 年，也就是最近这两年，由于整个地产行情持续低迷下滑，深圳地铁加快了掌控万科的节奏，持股比例已然超过 40%，还设立了战略规划委员会，由特区国资副主任出任委员会主席，紧接着砍掉商业地产、长租公寓等非核心业务，将重心聚焦于特区和大湾区的政策性住房。
大家过去为什么对万科满怀理想主义色彩的期待呢？
原因就在于万科曾是中国地产公司管理能力的标杆典范。大家都清楚，多数开发商都是老板拍板说了算，可万科并非如此。正因为万科与众不同，往昔诸多人士对其赞誉有加，如今不管是唱衰还是感慨，最终都只剩惋惜。
有个数据大家应当知晓，据克尔瑞数据显示，2025 年全国 top50 房企中，国资控股比例已经高达 74%，相较于 2015 年的 23%，增长了两倍有余。
