01，
回顾2024年广州楼市走势，
成交量稳步回暖，房价跌幅收窄。
2024年，广州一手房网签套数从2月份单月2314套的低谷，逐步攀升至12月单月破万套的高位水平。
2024年，广州二手房网签套数从2月份单月4865套的低位，跌宕起伏中一路上升至年末12月单月突破1.1万套的最高位。
广州房价直至2024年12月仍处于下跌状态，但是不管是新房还是二手住宅，去年下半年跌幅均逐月在收窄。
除了广州之外的其他一线城市房价已开始止跌、甚至反弹上涨，广州的房价跌幅已收窄至接近止跌的阶段。
02，
2025年广州楼市成交量分析，
大概率延续“稳中有升”的趋势。
2024年广州楼市在救市政策（如取消限购，降首付比例、利率等）的强刺激下，呈现“先抑后扬”的走势，四季度成交量明显回升。
2024年一二手住宅总成交18.2万套，其中二手房首次超越新房（占比53.3%），很明显的广州楼市的结构在向二手房倾斜。
2025年开局延续了去年的回暖态势：2025年1月新房网签面积同比增长37%，中心城区成交量同比增幅达106%，二手房日均网签面积继续保持高位。
相信大家对广州楼市的预期是一季度“小阳春”热度延续。
但是从数据来看，广州楼市区域分化明显：
天河、越秀等核心区域因优质项目集中入市，成交量占比提升；
增城、从化等外围区域则依赖以价换量策略，需求释放较慢。
广州楼市同时也隐藏着不确定因素：
2024年政策已all in，后续政策加码的空间几乎没了，如果经济复苏不及预期，那么成交量有可能回落。
另外，一手住宅截至年底的去化周期为16.9个月，虽然较前期缩短了，但部分郊区去化周期还是超20个月，这也有可能抑制房价上涨的动力。
综上，2025年广州楼市成交量预计：全年或维持温和增长，核心区域及改善型需求主导市场，二手房占比进一步提升。
03，
2025年广州房价走势分析，
止跌筑底，核心区企稳，外围承压。
住建数据显示，2024年11月新房均价环比微跌0.02%，同比转涨0.06%，止跌迹象明显。
国家统计局数据，12月一二手房价格指数同环比跌幅收窄。
目前来看，政策刺激效果短暂，广州房价仍未形成持续上涨趋势，市场仍处筑底阶段。
广州房价呈结构性分化主导，核心区域企稳，外围承压。
天河、海珠、越秀核心区域，受益于稀缺土地资源、优质配套及政策托底，房价有望企稳甚至小幅回升。例如，2025年初天河绢麻厂地块成交单价达5万/㎡，释放高价项目入市信号。
增城、南沙、从化外围区域，库存压力大，2025年1月二手房均价同比下跌8%-17%，预计继续以价换量。但南沙、增城等部分区域因政策利好（如入户放宽）出现短期环比微涨。
2025年广州房价走势预测：核心区域房价企稳，部分豪宅项目可能小幅上涨；而外围区域价格承压，整体呈现“分化加剧、稳中趋好”的局面。
广州楼市的走向影响因素及购房建议：
1）经济与收入影响市场信心，2025年GDP增速、新兴产业发展情况，以及居民收入的变化趋势，对楼市都是正相关的影响。
2）2025年是否进一步房贷将利率、是否会推进房产税试点，这些将影响投资性需求。
3）2024年土拍“年底翘尾”，民企重返土拍市场，2025年中心区优质地块集中供应（天河、海珠等）或支撑未来房价预期。
4）购房建议：自住需求可关注政策窗口期，优先核心区优质资产；投资需谨慎，避免高杠杆，关注租赁市场活跃板块。
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