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澳洲大量房东正在卖房
2024年，挂牌出售的房屋数量较前两年有所增加，显示出尽管经历多次加息，卖家信心仍有所提升。
全澳范围内，2024年新增房源较2023年增长7.9%，较五年平均水平增长8.9%。其中，堪培拉的房源增长幅度最大，较五年均值上涨25%，其次是墨尔本（22%）和悉尼（18%）。
这些城市在2022年因加息导致的市场低迷中恢复较慢，但2024年卖家信心明显回升。
其他首府城市的房源增长相对温和，阿德莱德则出现1%的小幅下降。阿德莱德的房地产需求依然旺盛，推动房价上涨，使买家转向更具可负担性的地区。珀斯、布里斯班和阿德莱德在市场低迷时期保持稳定的房源供应，因此年度和长期增长幅度较小。
在偏远地区，2024年新增房源增长较为温和，其中维多利亚州偏远地区增幅最大（8%），新南威尔士州、南澳大利亚州和塔斯马尼亚州各增长7%。
悉尼和墨尔本的房源增长势头在2024年尤为明显，悉尼西南区（包括利物浦、卡布拉马塔和澳大利亚尔）房源增长39%，新州Riverina地区增长36%。墨尔本内城区和悉尼莱德区分别增长32%和30%。
悉尼地区在房源增长最快的区域中占据主导，十大增长区域中有五个来自悉尼，三个来自墨尔本，堪培拉（25%增长）也进入前十。
另一方面，挂牌房源减少的地区主要集中在偏远地区，其中昆士兰州内陆地区降幅最大（-18%）。昆士兰州图文巴、西澳邦伯里和昆士兰Darling Downs – Maranoa地区也出现下降。
2024年，多个因素促使房主出售房产。根据10月住宅市场调查，39%的卖家认为当前是合适的出售时机，主要是基于个人需求，如家庭扩张、缩小居住面积、婚姻变动、搬迁等。
此外，五分之一的卖家因房价上涨而选择出售，尤其是过去几年房价大幅增长的珀斯地区。许多房主积累了大量房屋净值，从而有能力换购更大房产或搬至更优质社区。
高利率和不断上升的生活成本也促使部分房主出售房屋，寻求更具可负担性的住房选择。
02
2025年澳洲这些热门且便宜城区房价或飙升
2025年《Hot 100 》榜单中，一些最实惠的城区录得了最强劲的房价增长，部分地区的房价中位数一年内上涨高达57%。
REA集团每年发布的《Hot 100 》榜单，由行业专家评选出短至中期内房价可能增长的城区，并基于九大生活、人口和经济因素进行分析。
今年的榜单显示，最实惠的城区也是房价涨幅最快的区域。
例如，昆士兰州的罗克汉普顿（Rockhampton）和西澳的杰拉尔顿（Geraldton）分别录得48%和57%的房价涨幅。
REA集团经济学执行经理安格斯·摩尔表示，近年来，价格相对较低的地区房价增长较快，尤其是在西澳和南澳的部分区域。
这主要是因为在房价可负担性创下30年来最差水平的背景下，越来越多买家转向这些更实惠的市场。
昆州Rockhampton是今年最实惠且房价涨幅最大的独立屋市场，中位价仅34.5万澳元，十年涨幅达73%。该地区经济稳定，畜牧、矿业和交通行业支撑房市，许多购房者是本地居民，受益于经济增长。
西澳Geraldton成为最实惠的公寓市场，公寓中位价仅27.45万澳元，房价一年上涨57%。独立屋市场同样增长显著，中位价40.5万澳元，涨幅21%。杰拉尔顿港口带来的经济活力，使其成为澳大利亚最具性价比的房地产市场之一。
新州的Inverell排名第二实惠城区，独立屋和公寓中位价分别为38万澳元和31.7万澳元。
其位于悉尼和布里斯班之间，地理位置优越，适合家庭居住，房价仍具吸引力。
总体而言，这些区域因房价低、经济活跃而受到买家青睐。尽管房价涨速可能放缓，但市场预计仍将增长，特别是在未来可能降息的背景下，这将进一步提振市场信心。
03
布里斯班更多地区减少公寓停车位配比数
布里斯班将出台一项新规，即准许更多内城区在建造高密度住宅时，减少必须配备的停车位数量。
布里斯班市长施瑞纳（Adrian Schrinner）称，降低停车位配比要求将降低开发商的成本，从而降低新住房的价格。
施瑞纳表示：“我们咨询社区时（发现），很明显，内城区的汽车拥有量正在减少，目前对停车位数量的要求大大增加了新公寓楼的建造成本。”
去年5月，施瑞纳首次宣布该规定，当时只限于4个内城区，而本周将把该规定实施范围扩展至11个“核心区”与15个“城市框架区”。预计周二市政府投票通过此新规。之后，昆州政府必须签署这条更新的规定。
目前对高密度住宅的最低停车位配比要求是，一居室住宅必须配备一个停车位，两至三间卧室的住宅必须配备两个停车位。每四套住宅还必须配备一个访客停车位。
根据新规，在内城“核心区”，停车位配比数量可减半。每20套住宅也只需要配备一个访客停车位。
这11个“核心区”包括Bowen Hills、Fortitude Valley、Highgate Hill、Kangaroo Point、Milton、Newstead、SpringHill、South Brisbane、Teneriffe、West End和Woolloongabba。
在“城市框架区”，每套一居室住宅至少配备0.9个停车位，每套两居室住宅至少配备1.1个停车位，而三居室或以上住宅至少配备1.3个停车位。此外，每七套住宅需配备一个访客车位。
15个“城市框架区”包括Albion、Auchenflower、Bowen Hills、Dutton Park、East Brisbane、Hamilton、Herston、Highgate Hill、Kangaroo Point、Milton、New Farm、Teneriffe、Toowong、West End和Woolloongabba。
2021年的人口普查发现，布里斯班39%的住户只有一辆车，约一半住户拥有两辆或以上车。
去年5月宣布最初的改革方案时，市议会估计每套公寓最多可节省10万澳元。一些规划专家预测，开发商将赚取这笔节省下来的钱。
04
澳洲办公市场回暖，房东迎来转机
Centuria Office REIT 受益于企业加大返岗要求，这一趋势将进一步支撑其总价值 19 亿澳元的办公楼资产组合。
作为当前财报季中首批公布业绩的澳交所上市房地产投资信托（REIT）之一，由 Centuria 运营的基金也是澳大利亚唯一专注于办公楼投资的最大房产信托基金。
过去两年，由于利率上升和远程办公的普及，办公楼市场遭遇重创，而 Centuria Office REIT 的表现被视为该行业投资前景的风向标。
如今，利率下行的前景已现，企业回归办公室的趋势也愈发明显。Centuria Office REIT 的基金经理 Belinda Cheung 表示：“我们看到市场对于返岗办公的情绪变得更加积极。全球以及澳大利亚的许多大型企业已开始要求员工重返办公室。”
Cheung 指出，各家公司对员工返岗的要求不同。一些美国大型科技企业已明确要求每周五天全员到岗，而在澳大利亚，疫情初期较为普遍的每周两天办公，如今已经增加至三至四天。这一趋势在 Centuria 基金对企业租户的定期调查中得到了印证。
“最新调查显示，远程办公为主的模式越来越少，而要求在办公室办公的比例不断增加。这相比四年前已有巨大改善。”
在全球范围内，远程办公政策也在逐步收紧。美国前总统特朗普已下令要求联邦政府雇员每周五天全员返岗。而在亚太地区，Cheung 认为，企业返岗办公的趋势更为明显，对澳大利亚市场的影响也更具参考价值。
“过去四年，亚太地区的返岗办公情况非常强劲。这一趋势值得关注。”她补充道，“尽管许多澳大利亚企业的总部设在美国，美国市场的趋势可能会有所影响，但具体影响程度仍有待观察。”
Centuria Office REIT 公布 2025 财年中期业绩后，重申了全年盈利和分红指引。本期派发 5.05 澳分的中期分红，与此前预测一致。
受资产出售影响，衡量房地产信托盈利能力的关键指标——运营资金（Funds from Operations, FFO）同比下降 17%，至 3470 万澳元。尽管如此，房地产信托的净亏损已明显收窄，为 2120 万澳元，相较去年同期 9.94 亿澳元的亏损大幅改善。
资产贬值速度放缓成为 Centuria Office REIT 业绩中的一大亮点。报告期内，基金资产的整体估值下调幅度仅为 1.4%（约 2760 万澳元）。
更令人鼓舞的是，基金投资组合中约 37% 的资产在过去六个月内实现了价值回升或稳定。
“这表明市场已接近底部，甚至可能迎来拐点。”Cheung 说道。
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