导读
2024年9月7-9日，2024中国城市规划年会在合肥召开。9月8日下午，中国城市规划学会青年工作委员会主任委员、中国城市规划设计研究院上海分院院长孙娟在学术研讨会十二“城市更新的精明实施”上，作了题为《城市更新的供需逻辑与空间画像》的主题报告。以下为报告主要内容整理。
本文字数：5151字
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孙 娟
中国城市规划学会青年工作委员会主任委员、中国城市规划设计研究院上海分院院长
而对规划院而言，我们更多在研究城市更新的底层逻辑是否发生了变化，我们对更新的技术方法有没有一些新的思考。目前，我们正在深入探索空间创新和人群画像的技术，今天想和大家一起讨论未来更新过程中我们规划师可以做些什么。
更新，意味着这个地区要有活力和动力，才能让它焕发出新的面貌。在城市普遍缺失活力的状态下，城市更新的出发点以及面临的挑战到底是什么？最近接触了很多城市，即使是一线城市的核心地区，都在面临活力不足的问题。而城市更新能否解决，我认为关键是如何应对当下城市面临的空间生产“在场”性不足的挑战。
以前城市规划布局新增开发建设，自然而然就会吸引人来。但现在继续沿用这样简单的规划思维，城市已经不买账了，背后的问题其实是这些空间生产出来以后，什么企业会来，什么功能可以安排在这里，这些都需要进行更多更深入的讨论。
当我们习惯了持续的物质空间生产的时候，其实需要重新思考当下的空间需求到底是什么。《空间的生产》这本书里给出了一些思考，书里谈到空间有三重属性，除了物质属性，还有两重特别重要的属性，即社会属性和精神属性。现在很多空间的物质属性处于资产闲置的状态，如果希望这些物质空间未来能够重新焕发活力，在物质属性的背后是否更加需要关注空间的社会和精神属性？
假设这个逻辑成立，我们进一步探讨空间供给的本质是什么，就会发现在过去经济快速发展阶段，讨论一个城市中的人，通常讨论的是一个数字，而不是日常生活中具体的人。例如我们会讨论一个城市有2000万人口，通常会假设这里的“人”是个经济人，他选择空间场所会遵循市场规律。但是，仔细思考一下所有城市中的人都是一样的吗？七普数据显示上海的平均年龄是42岁，深圳则是32岁，如果一个平均年龄32岁和一个平均年龄42岁的城市在空间供给上都相似，一定会引发潜在的矛盾和问题。由此可见，城市更新时期再来讨论空间的供给，重点就不再是土地的交换价值，而是使用价值，即空间能带来什么，空间里发生的日常生活成为使用价值的核心。
因此，我认为研究空间需求，最终还是要回到研究城市“人”的日常生活。把每一个人作为个体进行单独审视，对人群画像进行研究，分析具体的空间需求。例如，现在年轻人特别爱说我是E人，你是I人，彼此需求不同，行为特征也不一样，空间使用的需求也就不同。我想今天我提出话题的理论溯源就来自于这样的讨论。
#1
城市更新中的非标空间场景营造：关注空间的精神和社会属性
今天我想和大家分享的角度是关于空间的精神和社会属性的思考。三浦展的《孤独社会》里关于第五消费时代的描述给了我很大的启发，书里通过展示东京城市和社会的变迁，揭示了一代代人消费特点的变化，影响着每个人的行为习惯，并进而影响到城市的空间场所。
应用消费时代的划分逻辑，我们尝试对中国消费代际演变进行分析。比如第一消费时代的50、60，甚至70前后，这代人经历过饥饿、贫困、物质匮乏，直到现在他们偏向于偶尔消费高品质的商品，经济、便宜等要素对他们来说还非常重要。第二消费时代80前后是奋斗的一代，关注对效率的追求，因而也出现了Shopping Mall这种一站式搞定所有需求的商场业态模式。而当90后进入社会以后，他们的消费行为又会产生很多新的变化，95后的Z世代和α世代多元化的消费倾向更加明显。
而这种消费时代的变化带来的不同时代人群对空间的需求到底是什么？我们建构了一套技术逻辑，也是给团中央做的青年发展型城市研究课题的成果。社会生活中，个人的行为角色是不断变化的，不同人群对空间的需求以及是否会由此影响地区更新业态的策划，是这次课题研究主要想解决的问题。
空间的精神属性：读懂人心
要解决这个问题需要回归两点，第一是回归空间的精神属性，读懂人心。作为规划师，现在我特别爱看社会学和行为场景理论的书，《孤独社会》这样的一些书籍会对我在业态策划、方案构思方面带来很多触动，这反应的是更新时期我们需要读懂人心，理解什么样的人会在这里就业、消费、生活，而我们提供的空间供给能不能呼应满足他们的需求。
基于相关人群的基本动机，结合荣格八维和MBTI-16型人格模型，我们尝试构建了三种人群分类：E类、I类、M类。其中E人可以描述为摇人找搭子，万事皆可搭，他们热衷精准社交，具有多巴胺风显眼包等特征，所以他们会热衷于音乐类、运动类、电竞类等互动性和参与感的业态；而I人则是独乐买单，寻找内在精神平静，比如杭州灵隐寺的慈悲咖啡馆，很多年轻人都喜欢在那里安静地待着；M人具有低欲望、简约倾向，他们是消费主义的逆行者，愿意共享，愿意二手交换，所以万事皆可“集”。最终我们结合物质、精神和社会三重属性，构建了18型VCR人群画像矩阵，这18类人群需求的空间业态和形态也不一样。
在矩阵构建完成后，我们想通过一些实践案例，看看在现实生活中到底是不是物以类聚，人以群分。因此，中规院上海分院青年up力量在上海愚园路做了为期一周的“青年故事商店”公益快闪活动，结果非常不错。在只有两天时间进行布展和活动策展的条件下，将那一周故事商店的流量做到了最高，来了1000多人次的客流，回收问卷660多份，很多年轻人在故事商店还写下了他的青春故事，有150多条。
生活艺术化和艺术生活化是当时愚园路更新的一个底层逻辑，通过调研发现在这里聚集的人群有3个60%，60%是游客，60%是社会新人，60%是未婚一族，在这个空间场景内，会发现这里生活的主要是一群“格调雅皮士”，他们基本上是外倾e向的、生活的、资源比较充裕的，还有因为更新带来的一些“先锋初创”人群，他们对工作和资源有诉求，此外还有游玩特种兵，观展打卡族。18型人格里基本上70%、80%都是这几类人群在这条街上活动，他们特别青睐愚园路的更新业态。
空间的社会属性：读懂城市基因
第二是回归空间的社会属性，读懂城市基因。我们在试验的时候发现，同样的业态，在上海特别火，跑到杭州就缺乏人气，长沙的文和友到了深圳也水土不服。未来的城市更新都是非标的，不存在统一答案，因为每个城市的基因不同。比如上海现在成功的更新案例都是很精致有腔调的，杭州就是很温婉的，而长沙是特别有活力的。所以，城市基因也成了我们来到某个城市，思考这个地区到底适合什么业态的重要因素。
因此，当我们在杭州湖滨片区做更新策划时，以上两点思考给了我们很大的启发。规划区大概1.6平方公里，紧邻西湖。面向西湖第一道城市界面非常热闹，客流量、租金都非常活跃，而一旦跨过第一界面以东，就属于缺乏活力的片区。因此，我们想如果把相邻的两个地区联系起来，商场、酒店、酒吧吸引到湖滨片区里，这样每个节点通过更新就会热闹起来，从而实现盘活闲置资产、焕发文化活力，这个思路引起了热烈的讨论。
我们在已有研究的基础上，从人群画像的角度切入，分析到底什么人在这个地区活动。发现沿湖第一界面日均活动客流达到11到15万人，多数是来西湖边休闲消费、吃喝玩乐的人群。进入近湖第二界面，有些空间看起来好像资产闲置，但深入其中会发现聚集了很多老杭州人，称为隐逸的艺术家、文艺的玩赏者等，里面有医院、小的律所等等，由于功能不同，到晚上五点就是会缺乏人气。这个地区给人的印象就是本地杭州人生活、就业的一片相对宁静的地方。
基于以上对这个地区业态、人群画像分析，我们希望这里的更新不仅仅是点状简单更新商业业态，而是把整个片区按照城和湖之间联系的五条街来整体构思，每条街的特征迎合不同人群的需求进行规划设计。每条街上活动的人不一样，更新完的腔调也不同。像中山路就是闲适的，学士路就是静雅、风雅的，吸引一些工作室，国货路就可以更新地相对热闹一些。
在这个过程中慢慢发现，更新需要跟本地人充分讨论。其中有一点感受很深，访谈过程中很多老杭州人说，他们小时候经常去湖边，可是现在很少去了，感觉湖边闹哄哄的。过程中我们和当地很多主理人举行沙龙讨论，大家慢慢都达成共识，想把滨湖区变成外地游客最想来的地方，这里并不具备这个条件。如果能在这里把历史上杭州西湖边的生活场景再现，能够成为老杭州人愿意去的地方，那么这个更新方案才能说是成功的。
城市的非标场景：让空间重新焕发人的“在场”性
我认为更新时期我们面临的很多空间设计都是非标的。如何让空间重新焕发活力，这个议题其实非常困难。对规划师而言，原来擅长设计空间的物质属性，而打造非标场景，更多要求的是营造空间的精神属性，读懂人心、读懂空间场所背后的故事，把故事表现得更有生命力，是我们需要付出最大努力的地方。同样，还有营造空间的社会属性，读懂城市基因，怎样让年轻人和老年人在城市空间里和谐共处，业态组合能够更符合这个地区的腔调，这些问题都是规划师需要着重思考的。
这样来看，当我们在做更新工作的时候，空间创新首先要回归人心。首先，要研究这个地方生活集聚人群的特征，到底是什么样的人喜欢在这里活动；然后，能否使业态跟人群呼应上，消费类、生活类、产业类的业态如何组合才能和城市基因匹配；最后，再是回归场地做场景设计。我认为，以这样的方式做城市更新项目，内心会更有底气。
#2
非标场景营造需要城市治理的再创新
营造非标场景，会在更新过程中遭遇很多瓶颈，如何实现精细化的治理是当前面临的最大挑战，近年来我们更多承担的是片区尺度的更新，其中最核心的是关于五方逻辑的讨论。
首先，从政策方视角来看
第一，现在城市更新最大的堵点就是标准化更新流程的缺失。某个片区需要更新的时候，规划到底发挥什么作用，很多更新项目实施不下去的原因就是流程标准化不够，更新规划的实施年限难以确定。
第二，精细的奖励机制缺失。执行奖励的标准中哪些情况能够获取奖励不明确，更新中，往往要求建筑用途能够根据需求灵活转换。有些更新诉求在刚性约束的前提下会面临很多挑战，包括产权流动的规则，大家可能认为这一点中国比较容易实现，毕竟产权都是在国企、央企、政府的手上，但在实际操作中往往发现反而更难，会面临审计、合规等诸多限制条件，甚至产权如何收储往往也特别需要机制创新。
其次，从金融方视角来看
也就是金融工具创新，钱从哪里来，能否营利，能否构建“评估-融资-运营-退出”全生命周期的金融方案，都面临新的挑战。更新中的资产类收益、服务类收益、股权类收益，都需要算清楚。另一方面，现在更新主体对未来收益的理性预期，也存在很大的错位，很多央企希望通过更新实现8个百分点的营利，但这个预期目前很难实现，由此又导致更新涉及利益分配的博弈，参与主体都还没有进入理性预期的阶段。
第三，从市民方视角来看
首先是公共利益的前置问题，其次是自主更新的路径设计，第三是以人民为中心的基层治理。所有这些总结起来，可以看出共同缔造是更新的底层逻辑，在没有充足更新资金的情况下，反而是和老百姓一起做一些小事，慢慢通过自下而上的互动更新，实现品质提升。
第四，从主体方视角来看
从现在的普遍情况来看，国企和央企平台，往往更愿意承担片区更新的工作，但基本也都处在探索阶段，责任是什么、目标是什么，利益怎么分，怎么监督考核，都还没有形成明确统一的标准。
对于主体方来说，目前最关键的是要培养运营人才，基本所有的更新项目中都缺乏专业的运营人员。在越来越多的更新项目中，招商运营、在地服务已经成为更普遍日常的工作，未来的平台公司里，人才的迭代和换血是不可避免的。
最后，从第三方视角来看
开展城市更新，尤其是大尺度片区更新，各方主体意见难以统筹的时候，更需要有中立的第三方进行协调沟通，在这个方面，规划师有很大的优势。
最近我们做的一些更新项目，对员工确实是开眼界的过程，融资方面与上海金融稳定发展研究中心合作，投资运营与很多市场运营主体合作，需要规划师懂数据，能跨界操盘。所以现在上海分院更新中心的架构是“四部一平台”，原来的方案设计，已经只占20%的工作量。反而是政策研究这些工作成为更新项目的核心，中央政策的资金能否争取到，下面的政策怎么设计，工具包、政策箱怎么定制，需要形成一整套完整的系统解决方案。
#3
小结和讨论
回到开篇的话题，更新本质是资产的运营和盘活。现在竞争市场项目，只做规划基本没有出路，加入策划往往就会好一些，如果再纳入运营，竞争力就非常强。但同时，目前中国城市处于集体缺乏运营人才的阶段，怎么培养和建立运营人才队伍，未来规划师能否下场运营，或者未来规划师能否与地方一起联合运营，都面临着新的挑战。
更新时期对规划师这份职业而言，既面临挑战，也蕴含着机遇。目前在更新领域，市场上找不到能够一下子成规模组建的专业运营队伍，反而规划师这个群体无论是空间的美感，还是情怀、理想和热情都相对突出。但商业逻辑是我们需要加强的短板。通过愚园路故事商店快闪、南京园博园的文创策展服务等活动，我们正在策划运营上不断尝试跨界与突破。
最后总结一下对于更新时期非标场景营造的认识。需要策划先行，从人的角度运营前置；需要跟运营方充分沟通进行设计定制，并通过规划进行整体统筹用；最后才能实现共同缔造。因此，更新时代不是规划师挥斥方遒的时代，而是我们学会讨论、学会沟通，共谋出路的时代！
供稿单位：北京清华同衡规划设计研究院有限公司
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