回顾近五年，2017年至2021年天津新房成交量稳定在1200-1300万平米。
从2022年之后，年均成交量掉到千万平米以下。
分析一下成交格局，2022年以前基本上是900万平米自住+300万平米投资。
此后，投资占比急转直下。
去年新房成交809万平米，投资占比仅为1%，甚至自住需求连“及格线”都没有达到。
2023年超过900万平米，是因为有“大阳春”行情出现，让人们看到了市场回暖的趋势。
也就是说，900万平米是天津楼市的一条“分水岭”。
超900万平米，意味着投资性需求开始进场，代表这一年当中会有一波行情出现。
要知道，房价止跌回稳，甚至实现上涨，依靠的就是投资需求。
那么问题来了！
2025年，天津新房成交量是否能超过900万平米？投资需求能不能进场？
我们要从几个维度来看。
【产品换代】
产品换代，能激发改善需求。
换句话说，改善需要的是好房子，并非单纯的好价格。
天津楼市已经看到了产品换代的“红利”。
从立面革新，到架空层、会所、赠送面积……建筑规范越放越宽，第四代住宅也准备起跑。
同时，市场出现了跃级提升。
单价2万的楼盘都能享受到4万的配置。
不但刺激了一直观望的改善需求，还能让不想换房的人加速进场。
【多级火箭】
楼市就是政策市。
去年，我们已经看到了“房钱税费”四大便宜一一兑现。
史上最多的“史上”，政策效应会有惯性影响成交。
另一方面，为了稳住楼市，2025年还会继续全方位救市。
尤其是货币政策，会“适度宽松”。
房贷利率还有下降的空间，预计全年降幅会在60bp+。
天津还有特殊的“教育政策”，利好新房。
市区收紧，大势所趋。
今年的第一弹已经出现，南开、河西同时出台了初中转学的限制政策。（详情）
供应以及政策发力，会催生出两股“势力”进场。
【需求补偿】
不管是上层喊话，还是政策落地。
无疑让买房人看到了市场即将回温。
这将促进观望情绪的减少。
观望人群的占比已有下降趋势，从2023年的52%，降到了40%左右。
再加上产品迭代“添火”，势必会撬动一部分观望需求。
不论是2016年近一半的投资占比，还是2024年的1%，都不正常。
极值需要回归均值，楼市正常的投资占比25%左右。
很显然，近三年的投资占比并没有达标。
需求会迟到，并不会消失。
投资需求被“封印”了。
也就是说，有一部分积压的需求还未释放。
但对楼市来说，这部分属于“存量”。
真正提振楼市靠的是增量。
存量尚可抓住，那增量呢？
【新的投资需求】
增量进场，取决于房价能不能上涨。
因为，之前的投资需求选择的是“左侧交易”。
尤其2018年和2020年，经历了两次抄底。
但是，从17年到24年，天津楼市还没有明显的拐点出现。
时间久压力大，如果市场继续下跌未出现反转，面临的风险就越来越多。
所以，投资需求进场势必要看到房价上涨，顺势而为。
另外，投资需求偏好“低利率高杠杆”，精髓在于“以小搏大”。
让投资需求进场，需要三个条件：
低利率（低于3%）、高杠杆（降首付）、房价涨（供需失衡）。
前两个条件基本已经满足，只差最后一个。
有人说，新房房价不是已经有上涨的苗头了吗？
但最能代表真实市场行情的二手房，价格还在下跌。
2024年重点十区的二手房跌幅是13.3%，各区跌幅也在10%以上。
可见市场还处在艰难阶段。
当二手房跌幅收紧且出现上涨时，投资需求才会活跃起来。
存量需求只能保量，投资需求才能提价。
当投资需求进场之后，才能形成持续行情，楼市螺旋向上。
