谁也没想到，天津二手房的势头会如此猛。
不仅成交量碾压。
2024年共计成交14.6万套，比新房高出98%。
连跌幅也比新房小很多。
新房量跌了18%，二手房量跌5%。
更出乎意料的是，市场份额突飞猛进，持续飚新高。
2020年时还只是“对半开”，再看如今，二手房市场份额已高达66%。
什么概念？
天津每成交3套房子，就有2套是二手房。
二手房已占据绝对主导地位，并且还在不断刷新历史新高。
关键，这趋势太惊人了。
2021年涨3个点，2022年涨7个点……最新的2024年，又比2023年涨了3个百分点。
短短四年间，天津二手房占比已经上涨了15个百分点。
照此速度，2025年都能冲到70%了。
问题是，真会如此吗？
天津二手房占比，还会不会继续冲高？
我们的判断是，不会！
主要基于两点：
1）需求。
对比成交套均价不难看出，二手房套均价是98万/套，而新房的套均价却是198万/套。
较二手房，整整高出了100万。
包括套均面积也不在一个档次，二手房89平米，新房110平米。
由此足见，天津新房和二手房已是两个市场。
——新房偏改善，二手房偏刚需。
而房地产市场的趋势是，改善占比会越来越高，刚需越来越低。
除此，二手房两大需求之一的学区也受到限制。
买学区房，市区是主力，已经占到八成。
但2024年市区学区政策频繁收紧，乃至进入2025年依旧在加码。
现在，和平、河西、南开，小学以及初中转学均已要求，买二手房需提前持有满三年。
一部分来不及的需求，势必会被分流。
所以届时支撑不足，二手房占比很难再冲高。
2）价格。
天津二手房卖爆的最根本原因在于，价格便宜。
基本从2018年底开始，天津二手房就在跌跌不休。去年更甚，仅重点十区的平均二手房跌幅就达13.3%。
很多小区已经比2017年高点时跌了50%。
跌出了超级性价比。
而新房，去年整体没怎么降。像建投誉河院等还涨价了。
进而导致一二手房的价差，越拉越大。
仅全市签约均价，两者就相差了将近7000元。
具体看更大。
南开新房门槛价都得300多万，而带学区的老破小才100多万。
预算有限的刚需，自然会选择二手房。
但是，所有事物的发展规律，都是从急跌到转缓。
去年二手房降13.3%，就属于急跌。
因为受到了行情和产品的“双重暴击”。新房得益于新产品溢价扛住了，但二手房却没有那么高的得房率，只能靠贬值来“找补”。
今年肯定会转缓。
再加上，“止跌回稳”不止是基调，更成誓必达成的任务。
所以价格不会再大跌了。
而一旦二手房失去性价比的优势，成交量势必会减少。
届时市场份额自然冲不上去。
事实上，天津66%的二手房占比，本身就不正常。
属于特殊市场下的特殊产物。
极值回归均值。
从长期来看，天津二手房占比不仅不会强化，甚至还会回落。
2025年就是一个分界点。
大家怎么看？
