从城中村到复合业态综合体—

真如红旗村曾是上海典型的城中村，位于其中的水果、水产等交易市场是很多老上海人不可磨灭的童年记忆，但伴随着时代变迁，其人口拥挤、环境脏乱、设施落后的状况愈发严重。幸运的是，那张代表着浓浓烟火市井气的名片并未完全褪色，而是在城市更新的机遇里变成了一张通往未来的船票。普陀区政府通过“区镇联手、政企合作”的模式，对土地权属关系复杂，有着9个大型初级市场、16家“四小”场所、207家冷库、90家印刷厂、1272家经营户、4817家租赁户的红旗村地块进行了全面的更新改造。历十载，真如境综合体于2023年底破茧重生，城中村摇身一变成为集商业、办公、居住、文娱、生态于一体的现代化城市综合体。

红旗村改造前鸟瞰图

红旗村改造后鸟瞰图

项目团队对区域的地下空间进行了高强度开发，通过借鉴TOD模式理念，利用高密度、多功能的土地开发策略，建设有效的公共交通系统引导区域发展，以地铁站为中心构建混合功能区，实现了“鸡蛋壳上造大楼”的空间联动开发。

此外，项目还创新土地出让模式，对地块的地上地下空间进行产权分割，做出“两张证”，地上空间修建绿化公园，并利用高压走廊下的消极空间建设绿地和景观带，形成连接内环与外环绿带的真如生态绿廊；地下空间被用来打造商业与功能区，建成了全球唯一一家开在公园地下的山姆会员店。

地上地下空间联动开发示意图

红旗村改造的全程都在媒体聚焦下，可谓万众瞩目，甚至有专门书籍出版记录村民动迁过程。项目在高媒体曝光度的压力下也不负众望，经过改造升级，真如地区焕然一新，整体打造了一个集30万方左右商务、约15.8万方商业（中海环宇城MAX）、约20万方住宅（中海臻如府）、约3万方长租公寓和约1万方文化型剧院（中海剧院）等七大业态于一体的复合业态综合体，商业、办公、居住等功能区合理布局，为居民提供了便捷的生活服务，带动了周边区域的经济发展，提升了整个区域的品质，已逐渐成为上海市中心主城区的地标性门户。