广州市场上，缺的从来不是购买力，而是一鸣惊人的项目！
目前，新房开发主攻客群有两大类：一类是终极改善买家，押注new money和old money的购买力，主攻高溢价，利润可观；
另一类是市区中产改善买家，客户数量庞大，销售节奏短平快，资金回笼速度快。
之前，少年君已经统计了今年将要面世的珠金琶顶级豪宅们。️：
接下来，我们再来盘点市区的“六边形”刚改、改善项目，来看看有无你的心水盘。
天河：全面豪宅化进阶
刚需产品供应逐渐稀缺
2025年的天河楼市已悄然生变，向全面豪宅化进阶，因此刚需-改善新盘供应相当稀缺。
1、珠江·天河都荟
珠实＋城投共同拿下的天河智慧城项目，正式官宣案名“珠江·天河都荟”，这是天河今年少见的上车友好新盘。
一提到珠实，大家就会想到其多年“同等面积多一房”的实战成果。
项目延续珠实优势，主推产品为建面约72㎡、85㎡、105㎡、123㎡、152㎡三至四房，据说3月将开放销售中心。
左右滑动查看（最终户型请以实际公布为准）
除此之外，天河都荟是智慧城首个120%使用率的新规项目，3.15米层高、270°全面屏、全南向布局，其中一宗地块一线临水，容积率才2.0，产品优势较大。
全屋精装交付，标配中央空调，并引入华为智能系统，交标标准不低。
项目过程效果图（以实际交付为准）
另外，项目教育资源比较丰富，将 配建6班幼儿园，北侧规划公立学校 （计划引进广州中学品牌开办），周边更有广州华阳教育集团新塘小学、公立12年制清华附中湾区学校二期（在建）等。
项目位置示意图
不过，天河都荟需要面对一个残酷的现实：板块在售项目面积段趋同，虽然项目在配套和使用率占上风，但要突围而出还要看价格给不给力。
2、生物药厂地块
在2025年广州第一批次供地清单中，这宗生物药厂地块也引起大家关注。
地块所在的华景新城，长期以来困扰着改善型买家的一个痛点，就是 缺乏真正高端的改善型产品。
如今，这种困局或许将因这这宗地块的入市而迎来曙光。
生物药厂地块位于华景新城核心，北面有芳满庭园与陶然庭苑，能有效隔绝铁路噪音，距离11号线华景路站约700米 ，通勤方便。
据悉，项目将配建学校， 有关部门 表态将 全力争取九年一贯制学校 ，以缓解华景小学学位压力。
地块位置示意图
关 于项目产品开发思路，业内人士提供两种方案：
1、开发为全线豪宅产品的高端改善盘： 其高品质的产品定位和高售价，可能会带动周边存量房价格回升，吸引华景和天河公园积压的高端改善再次置业，将提升整个板块的房价天花板，使周边二手房业主受益；
2、开发为140㎡以下产品为主的普通改善盘： 因其高性价比+新规120%得房率+优秀的地段，很可能会吸引一大批非华景的改善买家入市，产品可能会对周边二手房价格形成冲击。
注重教育配套的买家，可以重点关注一下。
海珠：海珠西刚改产 品扎堆
竞争激烈
海珠新盘供应已呈井喷之势，尤其 海珠西 ，去年卖出5宗宅地，占海珠拍地半壁江山。
1、越秀桂悦东晓
12月初，越秀地产以约19亿元竞得海珠区东晓路地块。
仅仅三周后，该地块已正式命名为越秀桂悦东晓，花文化博物馆·桂悦东晓会客厅及样板间同步开放，速度之快令人瞠目结舌。
项目实景图
据了解，项目体量较小，由3栋楼组成，全部为4梯5户的全南向设计，总货量超过500套。
项目沙盘图
首推1号楼，楼高31层，共145套，户型涵盖88/105/117平三至四空间，使用率超过100%，其中88平的户型占比最大。
项目吹风价6-6.5万/平，部分低层单位或在“5”字头， 由于大部分产品总价在五六百万元，符合周边居民的置换需求 。
2、越秀熙悦江湾
广纸10年大城再上新！
越秀广府系新作 越秀熙悦江湾 ，毗邻越秀星汇海珠湾，不仅享受到了广纸板块发展的红利，还共享丰富的配套设施。
项目过程效果图（以实际交付为准）
项目总占地面积为14810平方米，建筑面积达到104693平方米，规划有 4栋57层的住宅楼 ，采用 4梯5户 的设计，提供 约1040套房 源。
项目规划示意图
主推建面 约88-120㎡三四房 ， 户型使用率超120% ，代表海珠头部产品力。
据悉， 熙悦江湾88方产品对标海珠湾现有的96方；海珠湾108方4房同等面积置换熙悦江湾，使用面积多近20个平方。因此，关注项目的朋友不在少数。
3、中建天钰
中建天钰有望 在今年3月份面世，与越秀 熙悦江湾硬杠。
项目 容积率4.0，整体层高31-32层 ，容积率更少，居住更舒适。
项目过程效果图（以实际交付为准）
其主推户型为 89-134㎡三至四房 ，其中89㎡户型使用率去到11 5%；100/120/134㎡都是四房，这三个户型使用率110%。
左：建面约89㎡三房两厅两卫 右：建面约100㎡四房两厅两卫 
左：建面约120㎡四房两厅两卫 右：建面约134㎡四房两厅两卫
4、绿城·馥香园
绿城客运站项目已经定名为绿城·馥香园，如今已经开放展厅，做好入市准备。
项目总共规划5栋住宅，主推面积段铺排还未正式敲定，但可能确定是主打刚改产品。
据悉 ，绿城会拿出最擅长的中式园林，以及最新一代的产品设计，使用率预计能做到110%，可以期待一下。
杭州绿城·馥香园实景图
5、中交三滘立交桥地块
地块本身形状不算规则，像个剪刀叉，6.7万方的土地面积，只有3万方可用于建设住宅，剩余1.7万平道路用地，2万平绿地用地。
规划7栋住宅楼，均为46-48层总高的超高层。
最近也传出新消息，项目主推90-140㎡， 预计今年上半年入市 。
地块航拍图（图源：广州房天下）
荔湾：中小户型质素不错
但数量不多，靠抢
由于总价低，去化节奏快，荔湾区刚需产品在去年第四季度基本处于出清阶段，供应稀缺。
今年，保利珠江印象、万科理想花地新组团将主打中小户型产品，大家有需要可以关注一下。
1、保利·珠江印象
广州幸福湾的旁边，来了一个小户型江景盘—— 保利·珠江印象。
项目 整体综合素质相当能打 ，步行约200米就到内 港湾，直面三江交汇，江景很哇塞。
同时，其位于 广州医药港商圈，配建 幼儿园，且与康有为纪念小学也不过一路之隔， 与10号线东沙站直线距离约700米 ，学铁商基本配齐 。
项目过程效果图（以实际交付为准）
产品方面，珠江印象体量不 大，规划 2栋高层住宅和1所6班幼儿园 ，两栋住宅均为每层五户，也就是说未来产品不会多。
主打 建面约6 9-113㎡三至四房户型 ，是市区少见的新规小户 型的江景产品 ，上车门槛不高，开发商也给力，有望成为日光盘。
项目大概率春节后开放展示区，想入手江景小户型的朋友，不妨关注一下。
约80平产品户型图
2、万科理想花地新组团
新组团位置相当不错，就在朗庭旁， 离花地湾地铁站直线约200米，更靠近学校，配套商业就在家门口 ，多维度体验生活便利。
项目位置示意图
据小道消息，项目将主打 约74-180㎡户型 ，覆盖面很广，既有市场买家最关注的三房小户型，也有全新打造空间感十足的改善四房，而且还是 新规后的使用率接近120%产品，预计春节后开放参观。
项目楼栋分布 示意 图
黄埔、番禺：论性价比
我们更高
中建·白云之星
中建·白云之星 位 于 设计之都板块 ，拥有产业支撑，且交通便利，紧邻地铁2号线和在建的地铁14号线二期，属于“大而全”型项目。
项目规划图
教育资源不错，现有省一级黄边小学未来将升级扩建并与华中师范大学合作，商业配套完善，附近有购物中心时光汇，还有内部商业，学铁商配齐，不过兑现周期可能较长，需要预留等待时间。
项目规划图
白云衡器厂地块
白云衡器厂地块，将会是今年最早一批挂牌的地块。
该地块与一炮而红的越秀·云悦仅一路之隔，紧挨18号线北延段京溪路站。
其建筑面积仅6-7万㎡，与越秀·云悦相当，也是一个“小而美”的项目。
虽然项目的具体参数没有公开，但若确定名校资源，这宗地块有爆款的潜质。
地块位置 示意图
绿城番禺市桥中银大厦南侧项目
绿城番禺市桥中银大厦南侧项目，同时值得关注。
项目位于番禺广场核心板块，周边汇聚3号线、18号线、22号线，交通网强大，可直达珠江新城，琶洲、白鹅潭等核心CBD，素质都很不错，适合地缘客置业。
广州地铁番禺亚运大道BD0210116地块
上个月，广州地铁才拿下亚运大道BD0210116地块（广州新城一期），结果现在地块规划就出来了。
项目 将建成住宅楼6栋 （分别为31层、42层及45层）， 使用率可以做到最高110% ，大部分户型做到了 南向。
对于附近的亚运城来说，这是虽然是一个来势汹汹的竞品，但若能帮助片区楼价止跌回稳， 提升关注度，也不失为
总的来说，明年的广州刚需刚改新房项目，在地段、配套、产品等方面都有所升级，能更好地满足刚需、刚改买家的置业需求。
值得一提的是，中心区新盘竞争白热化之下，刚需和刚改项目的“价格战”一触即发。
你看好哪个项目，欢迎大家在评论区留言。
