(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)借名购房纠纷在房产领域屡见不鲜，这类案件往往因复杂的合同约定、购房政策限制以及各方利益冲突而错综复杂。本案聚焦于北京市西城区一套房屋的过户争议，核心问题涉及借名购房协议的效力认定、购房资质审查以及抵押权对房屋过户的影响。接下来，我将从律师的视角，深度剖析这起案例，为处理类似案件提供有价值的思路与策略。
一、案件核心人物关系
原告：
王悦君：与被告李芳签订《借名购房协议》，以李芳名义购买房屋，现要求李芳协助办理房屋过户手续。
被告：
李芳：房屋名义购买人，拒绝协助王悦君办理过户手续，主张购房协议无效。
第三人：
C 公司：案涉房屋的抵押权人之一，其对李芳的债权已受偿，对房屋过户不持异议 。
T 银行：案涉房屋的另一抵押权人，其债权也已受偿，同意配合房屋过户 。
赵宇坤：王悦君的配偶，同意将房屋过户至自己与王悦君名下。
二、案件详细情况
（一）借名购房约定
2014 年 4 月 18 日，王悦君与李芳签署《借名购房协议》 。协议明确约定，王悦君以李芳名义购买位于北京市西城区 XXX 室的商品房，房屋所有权归王悦君，李芳无偿代持 。购房所产生的首付款、按揭房款、中介费等一切费用均由王悦君承担，交款凭据也由王悦君保管 。同时，王悦君享有对房屋的占有、使用、收益及处分权，双方需履行协议义务直至房产证过户至王悦君名下 。
（二）购房及抵押情况
购房交易：同日，张燕（出卖人）与李芳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为2490000 元 。之后双方又签署《装修款补充协议》，确定房屋总价款为 3020000 元（含房屋配套设施折价款 530000 元） 。
贷款与抵押：为支付购房款，李芳与T 银行签订《个人贷款借款合同》，贷款 174 万元，贷款期限从 2014 年 11 月 19 日至 2044 年 11 月 19 日 。李芳以所购房屋为该贷款提供抵押担保，并办妥抵押登记，T 银行为抵押权人 。2018 年 12 月 5 日，李芳又与 C 公司签署《信托贷款合同 / 房产抵押合同》，向 C 公司借款 183 万元，同样以该房屋提供抵押担保，C 公司为抵押权人 。经查明，李芳向 T 银行、C 公司的借款，实际用款人和还款人均为王悦君 。
（三）房屋使用及资质情况
房屋使用：购买案涉房屋后，王悦君一直是房屋的实际占有、使用人，并承担了物业费、供暖费、网费等各项费用。
购房资质：王悦君提交了申请日期为2021 年 8 月 27 日的在京购房资质核验申请表截图，显示其家庭（购房家庭类别为 A. 本市户籍居民家庭，申请核验人为赵宇坤，家庭成员包括王悦君和赵宇坤）名下无住房，且初步核验通过 。
（四）原告诉讼请求与依据
诉讼请求
判令被告李芳协助原告将坐落于北京市西城区XXX 房屋变更登记至赵宇坤、王悦君名下 。
由被告支付本案诉讼费、保全费。
事实依据
合同约定：双方签订的《借名购房协议》明确房屋所有权归王悦君，李芳应履行协助过户义务。
出资与使用：购房款、贷款及房屋使用过程中的各项费用均由王悦君承担，且一直实际占有使用房屋。
购房资质：现王悦君已符合北京市购房资质要求。
（五）被告抗辩理由
合同无效主张：李芳认为王悦君因不具备北京市购房资格而借名购房，违反国家法律法规强制性政策规定，《借名购房协议》应属无效。
债务处理意见：T 银行及 C 公司的抵押真实存在，欠款应先由房屋拍卖偿还，余款再另案解决 。
购房资格质疑：李芳认为不能以赵宇坤的购房资格来确认王悦君具备相应资格。
（六）第三人陈述
C 公司：作为抵押权人，其对李芳的债权已受偿，若法院判决李芳协助过户，不持异议，且愿意积极配合 。
T 银行：其对李芳的债权也已受偿，对房屋过户无异议，可配合相关手续办理 。
赵宇坤：同意王悦君的诉讼请求，认可将房屋过户至自己与王悦君名下。
三、法院最终裁决
法院判决于本判决生效之日起五日内，被告李芳协助将坐落于北京市西城区XXX 房屋的所有权转移登记至赵宇坤、王悦君名下 。
四、案件深度分析
（一）证据审查与事实认定
借名购房协议的真实性与关联性：在收集证据时，首先确保《借名购房协议》的真实性和完整性。该协议明确了双方借名购房的意思表示、权利义务关系，是本案的关键证据。通过对协议条款的细致梳理，清晰呈现出房屋所有权归属、出资责任、过户约定等核心内容，与原告的诉讼请求紧密关联，有力支撑了原告的主张。
出资及房屋使用证据的完整性：为证明原告的出资情况，收集了购房款支付凭证、银行贷款还款记录等证据。这些证据显示购房款及贷款均由原告实际承担，形成了完整的出资证据链。同时，收集房屋物业费、供暖费等缴费凭证，以及房屋实际使用的相关证据，如居住照片、水电费缴费记录等，证明原告对房屋的实际占有和使用。这些证据相互印证，进一步强化了原告对房屋的权益主张。
购房资质证据的有效性：针对被告对原告购房资质的质疑，及时收集并提交了原告家庭的购房资质核验申请表截图。该截图清晰显示原告家庭符合北京市购房资质要求，且核验结果为初步核验通过。此证据直接回应了被告的抗辩，为法院支持原告的过户请求提供了重要依据。
（二）法律关系认定与法律适用
借名购房协议的效力认定：根据《民法典》关于合同效力的规定，判断《借名购房协议》是否有效。虽然签署协议时王悦君不符合购房资质，但案涉房屋为商品房，协议约定属于双方意思自治范畴，不违反法律、法规的强制性规定，且未损害他人合法权利或公共利益。在代理案件过程中，深入研究相关法律法规和司法案例，准确引用法律条文，向法院阐述协议的有效性，有力反驳被告关于合同无效的主张。
抵押权对房屋过户的影响：依据法律规定，抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，虽房屋存在抵押登记，但抵押权人C 公司和 T 银行均表示债权已受偿，对房屋过户不持异议 。在庭审中，向法院清晰阐明抵押权的现状及法律规定，消除了房屋过户的法律障碍 。
夫妻共同购房资格的认定：针对被告对赵宇坤购房资格能否关联到王悦君的质疑，依据相关法律和政策规定，夫妻在购房资格认定上具有一定关联性。在本案中，王悦君与赵宇坤系夫妻关系，且赵宇坤同意将房屋过户至两人名下，这属于当事人对自身权利的合法处分。在法律论证中，准确引用相关规定，说明原告家庭购房资格的合法性，反驳被告的不合理抗辩。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
