(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
林晓兰与陈宇鹏曾为夫妻,2002 年离婚,婚姻存续期间育有一子陈阳。2004 年,二人协商为陈阳购买位于北京市朝阳区一号房屋,房屋产权登记在林晓兰名下,由陈宇鹏负责办理购房手续。
二、原告诉求
要求林晓兰给付陈宇鹏位于北京市朝阳区一号房屋的月供款259,600 元、房屋升值款 1,951,196 元。
要求陈宇鹏将位于北京市朝阳区一号房屋腾退并交还林晓兰。
三、被告答辩
不同意林晓兰的全部诉讼请求,依据2006 年 6 月 21 日林晓兰出具的委托书,林晓兰应支付陈宇鹏首付款、月供款、房屋升值款后才能要回房屋。
林晓兰对应付房款金额计算错误,首付款由陈宇鹏支付,月供款和房屋升值款计算少了。
房款大部分由陈宇鹏支付,林晓兰仅支付20 万元尾款,涉案房屋绝大部分份额应归陈宇鹏。
主张借名买房,实际购房人是陈宇鹏,按照委托书约定,林晓兰应支付相关款项才能要回房屋,否则房屋应判归陈宇鹏,由其向林晓兰支付相关费用。
四、法院查明
2004 年 10 月 11 日,林晓兰与北京 Y 公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,房屋总价款 840,405.72 元,首付款 290,405.72 元,贷款 550,000 元。
M 号判决书认定:2004 年 10 月 11 日,陈宇鹏公司开具两张转账支票共 90,405.72 元,代陈宇鹏支付购房款,林晓兰认可该事实,但称已归还,提交了名下账户明细证明。
陈宇鹏于2004 年 10 月 11 日支付购房款 8 万元,12 月 13 日支付 12 万元,2005 年 4 月 11 日支付面积差价款 2,984.52 元,均为现金支付,证人赵刚到庭作证证实资金来源。
陈宇鹏提交契税、公共维修基金收据、房屋保险费单据,林晓兰称委托其办理并支付费用。
林晓兰提交名下账户还款记录,显示2005 年 2 月 13 日至 2017 年 4 月 10 日共还贷款 725,865.12 元,期间陈宇鹏账户向该账户转账 22 笔共 98,000 元。
林晓兰提交《陈宇鹏银行贷款偿还情况》统计表,统计陈宇鹏还款54 笔共 259,600 元,未计入 2017 年三笔转款,计入后合计 274,100 元。
林晓兰提交《委托书》,表明陈宇鹏以其名义购房,登记在其名下,陈宇鹏对房屋享有所有权等,林晓兰要房需支付陈宇鹏首付款、月供款及房屋升值款。
陈宇鹏曾出具《证函》,表示房屋最终归属安排。
双方均认可涉案房屋现值920 万元。
五、裁判结果
原告林晓兰于本判决生效之日起七日内向被告陈宇鹏支付首付款293,390.24 元(含差价补偿款 2,984.52 元)、偿还贷款款项 274,100 元,房屋升值款 4,398,377 元。
被告陈宇鹏于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区一号房屋腾退并交还原告林晓兰。
驳回原告林晓兰的其他诉讼请求。
六、案件分析
(一)合同效力及约定的关键作用
双方签订的《委托书》合法有效,对双方具有法律约束力。这是确定房屋权属及款项支付的核心依据。虽然陈宇鹏出具了《证函》,但从性质上看属于赠与承诺,且赠与未实际实施,不改变借名买房合同关系,林晓兰要取得房屋所有权,需按《委托书》约定支付相关款项。
(二)证据的审查与认定
首付款支付认定:对于首付款支付,林晓兰虽称已归还陈宇鹏公司支付的90,405.72 元及自己支付了剩余 20 万元和差价补偿款,但仅提交取款记录,取款时间与支付时间难以对应且无其他佐证,法院难以采信。而陈宇鹏对款项来源有较为合理说明,因此认定首付款由陈宇鹏支付。
还贷金额认定:林晓兰统计的陈宇鹏还贷记录,法院予以采信,但应补充计入2017 年的三笔转款。虽这三笔转款在贷款还清后发生,但考虑林晓兰最后一笔为提前还款且无证据证明陈宇鹏知情,计入符合公平原则。
其他费用认定:对于契税、公共维修基金及房屋保险费,陈宇鹏保存票据但未提交支付凭证,林晓兰提交取款记录,结合购房手续由陈宇鹏办理的情况,法院采信林晓兰主张,认定费用由林晓兰支付。
(三)房屋升值款的计算与分配
根据双方认可的房屋现值及购房成本,准确计算出房屋升值款。法院按照《委托书》约定,判定林晓兰应向陈宇鹏支付相应的房屋升值款,体现了对合同约定的尊重和对当事人权益的合理分配。
七、办案心得
合同条款的精准把握:在处理此类房产纠纷案件时,务必对合同条款进行深入细致的研究。明确合同中关于房屋权属、款项支付、权益分配等关键条款的含义,为案件的分析和诉讼策略的制定提供坚实基础。
证据的全面收集与严谨质证
收集证据:广泛收集与案件相关的各类证据,包括但不限于付款凭证、转账记录、证人证言、书面文件等。在本案中,不仅要关注直接涉及购房款支付的证据,还要留意如取款记录、委托书、证函等间接证据,构建完整的证据体系。
质证证据:在庭审质证环节,对对方提交的证据进行严谨审查,找出证据中的漏洞和疑点。同时,对己方证据进行合理说明和论证,确保证据能够有力支持当事人的诉求。
法律与事实的紧密结合:在案件办理过程中,要将法律规定与案件事实紧密结合。准确适用关于合同效力、物权归属、款项支付等方面的法律法规,依据事实和证据进行合理的法律推理和论证,使案件的处理结果既符合法律规定,又能体现公平正义。
与当事人的有效沟通:在案件办理过程中,与当事人保持密切、有效的沟通至关重要。了解当事人的真实诉求和期望,向当事人解释案件的进展情况、法律风险和可能的结果,帮助当事人做出合理的决策。同时,引导当事人积极配合收集证据,确保案件的顺利进行。
每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!