北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我家孩子是海淀户口，现工作单位在朝阳区。家有外孙预计在26年在中关村上小学，计划届时在学校附近租房。手里有近600的资金，存银行实际上每年都在贬值。现在考虑买成房子用于出租，以求保值。
现在的收入能负担起不超过200的贷款（不能在海淀区以外买房怕影响外孙入学资格，而中关村学校附近的房价又无力承担），所以打算在北三环附近寻找环境好的小区投资。
请教章哥：总预算不超过800（如果600能解决问题，不用贷款就更好了）能实现我们的想法吗？请章哥从投资的角度给出建议，不胜感激。
A：
1、买房出租，这一般都建议买朝阳的，因为大多数房子没有学区溢价，租金相对最高。现在老破小都有租售比达到300左右的了，400的更是有的是，收益率超过银行利息，这样换租的话才能更大程度的占海淀学区房的便宜，通常在30%左右，在中关村就更高了。海淀因为所有房子都有学区溢价，中关村这种学区越好的溢价越高，收益率就低了呗。
保值角度也是溢价高的风险就大，毕竟2026年是确定的入学人数拐点了，之后得至少低迷到2033年呢。然后希望放在今年2025年的京籍出生人口上，如果暴增，那对学区房就是利好，否则就只能是依靠政策了，没谱儿。
2、另外一点，如果确定买在海淀且不自住，那常规建议是先看五环外的清河西二旗一带。因为溢价相对低+价格走势一直超过五环内。三环的选择就是北太平庄和花园路两个学区，溢价也不高，这就让当地中介给计算溢价率吧，能买到租金相对高的。
但为什么非得限定三环啊？哪怕把范围扩到四环也还有学院路呢，这选择就更多了。反正也不自住，那扩大点儿赚钱的范围才更合适，没必要自我限制。
3、简单就是这情况，先再考虑一下吧，不着急。
仅供参考。
二
Q:
请问，我想总价在一千万左右买房，东二外到东四环之间，不考虑学区的话你认为哪里合适？还没结婚所以不考虑学区，只考虑居住品质和保值，请给建议。
A：
1、东四环内不考虑学区，也就是朝阳公园到双井，这其实凭自己喜好选择就行，各种小区太多了。
2、注重保值就排除掉老公寓就行，尽量选择普宅板楼，然后就是居住体验方面的条件了，都是大众标准。要是我就先看从双井到大望路的了，几个房龄相对新的都集中，看房也方便。而且保值好的也比较多，找当地中介凭喜好选吧。
3、不过看到珠江帝景的时候注意，这里算学区房，是有学区溢价的。其他的小区都没什么，居住的性价比正常。
仅供参考。
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