2024年房地产市场仍处于调整态势，“先冷后热”是对全年楼市的直观感受。横向对比，各个城市房地产市场表现如何？
整体来看，核心城市凭借相对旺盛的需求及人口流量，楼市交易持续位居全国前列。上海2024年新建商品住宅成交金额约5624亿元，仍占据领先地位；北京、成都、广州、杭州、深圳新房交易额也均在2000亿元以上。其中，深圳是新房成交金额前20城市中唯一一个同比正增长的城市，除了政策利好刺激需求释放之外，也是以价换量策略奏效带来的结果。
对于2025年，业内人士认为，年初新房成交动力略有下降，前三周平均成交量维持在中低位水平，预计节后在政策持续发酵以及需求复苏下，新房成交量仍有反弹空间。
上海豪宅市场走出了“独立行情”
2024年年初市场相对低迷，随着政策“刺激”不断强化，经历了从低谷到企稳的艰难历程。“5·17”“9·26”两轮关键性政策托底，使市场在2024年第四季度取得了阶段性的止跌。但由于前三季度的深度调整，最后一个季度的阶段性加速修复也难以扭转新房全年成交下降的局面。
根据国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积为9.7亿平方米，比2023年下降12.9%；新建商品房销售额9.7万亿元，同比下降17.1%。
在交易下滑的背景之下，具体到各个城市的交易排名又发生了怎样的变化？
麟评居住大数据研究院发布的2024年城市房地产榜单显示，从新房成交金额TOP20城市来看，上海2024年新建商品住宅成交金额约5624亿元，较2023年下降12.8%，但仍占据绝对领先地位；北京、成都、广州、杭州、深圳新房交易额均在2000亿元以上，特别是深圳2024年楼市表现出较强的韧性，是新房成交金额前20城市中唯一正增长的城市，涨幅为4.4%，这一方面得益于政策利好刺激需求释放，另一方面是以价换量策略奏效。此外，武汉、天津、南京、西安、青岛、苏州6个新一线城市位列第二阶队，2024年新房成交总额均在千亿以上。
而从新房成交套数TOP20城市看，继上年表现强劲后，2024年的成都楼市继续走在前面，成交量达11.1万套，位居全国第一。究其原因，经济增长、人口流入叠加成都对于住房需求的一系列宽松政策，激发了自住性和改善性购房需求的释放。上海、武汉分别以成交10.9万套、10.7万套紧随其后，同比分别下降21.7%、2.2%。值得肯定的是，2024年上海豪宅市场也走出了“独立行情”，多个楼盘开盘即“日光”。
此外，在新房全年总成交套数前20城市中，海口、深圳同比上涨。2024年，深圳新房成交约3.8万套，创近三年新高，较2023年上涨20.9%；海口成交4.1万套，比2023年增长12.7%。
业内预计节后新房成交仍有反弹空间
相比新房，2024年二手房市场延续“以价换量”态势，成交保持一定规模。众所周知，近年来，二手房交易表现持续好于新房，市场份额连年抬升，在房地产市场调控的大背景下，购房者更加谨慎地选择购房时机和购房方式，二手房因其价格优势、现房属性和配套设施完善等特点而受到越来越多购房者的青睐；而新房市场由于受到一些烂尾等负面消息的深度影响，购房者信心的恢复不及预期。
中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为，2024年12月多个重点城市市场成交规模出现“翘尾”。在新房方面，2024年12月北京、广州、苏州、南京、成都、武汉、长沙新房销售面积同环比均实现增长。在二手房方面，2024年12月北京成交量创近21个月新高；上海、广州成交量创近40个月新高；深圳成交量超8000套，创近51个月新高；成都二手住宅成交量超2.8万套，创历史新高。
而2025年1月以来，市场销售进入淡季行情，根据中指数据，1月上半月（1月1日-1月15日），重点30城新房销售面积相比2024年12月同期下降34%，同比则在低基数下增长约12%；重点20城二手房成交套数相比2024年12月同期下降24%，同比则增长约38%。随着春节假期到来，预计短期成交量将出现一定回落。
展望后市，曹晶晶认为，2025年新房销售恢复仍面临一些挑战，比如居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等。根据中指预测，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策加快落实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。
麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱也认为，继上年末新房优质供应以及房企大力促销、购房需求集中释放后，2025年初新房成交动力略有下降，前三周平均成交量维持在中低位水平，预计节后在政策持续发酵以及需求复苏下，新房成交量仍有反弹空间。2025年，由于短期内市场购房消费行为仍较理性谨慎，加之二手房分流新房的趋势延续，使得销售增速难以快速走出下行趋势，但政策的支持和市场调整可能会带来一些积极的变化。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
