广州康鹭片区城市更新项目工地
本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
1月16日，备受关注的全国首个城中村改造项目——地块丰台区西南郊冷库及周边改造项目以5.8万元/平方米的价格成功出让。该地块位于北京二三环之间，属于丽泽金融商务区的辐射范围，是北京首批谋划的城中村改造项目之一。
作为2025年房地产增量措施的重要一环，今年以来，城市更新受到了高层的重点关注，推进措施也不断出台。1月20日，全国城市更新工作部署视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。《华夏时报》记者注意到，这是继去年底中央经济工作会议、今年年初首场国常会后，城市更新再次成为高层会议重点提及的内容。
何立峰在会议上强调，要进一步认识实施城市更新对于城市发展模式转型，助力经济高质量发展，满足人民群众需要的重大意义，坚持目标导向和问题导向，有力有序有效推进城市更新重点任务。
“从中央对城市更新的整体定位就能看出，城市更新对经济发展非常重要。”合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者指出，现在从经济增量来看，依托产业转型可能还需要较长的时间周期，但是这个过程中城市还是要发展，经济也需要有新的提振要素，这个要素就来源于城市更新。虽然之前棚改可能带来了房地产的一些泡沫，但也实实在在地提升了投资和消费，形成了双向拉动。同样的力量进入超大特大城市之后，这些城市的经济基础和居民消费能级本身就相对较高，一方面能够带来新的投资，形成支撑经济总量继续稳步上升的强大动力；另一方面对城市居民消费的拉动力也会很强。
开年后两次高层会议接连部署
随着去年12月底召开的中央经济工作会议在两处内容中分别对城市更新予以强调，2025年开年以来，城市更新工作的推进明显步入了快车道。
1月3日，国务院总理李强主持召开了2025年首个国务院常务会议，研究推进城市更新工作。会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制。此前，12月底召开的全国住房城乡建设工作会议也提到，2025年要在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，从政府主导的基础设施投资的潜力和空间角度来看，地面上的很多基础设施都已经过剩了，当然地面下的“里子工程”确实还有很大的空间。在当前城市发展中，城市更新确实是可行的、结构性的有效投资里最重要的部分之一。
他进一步指出，城市更新对于房地产、城镇化、城市消费来说都是基础工程，城市更新做好了，基础设施到位了，房地产的投资才能有基础。一些老旧小区如果没有更新，很多就衰败下去了，也没有交易，居民就抛弃了。如果城市更新能在这方面发力，增强房屋的可居住性、可流通性，这些小区就可以成为二次交易或者存量盘活的重要对象，也会对经济增长、房地产进一步发展有带动。这也是新时期经济转向高质量发展的背景下，居民对房子的需要从“有没有”转向“好不好”的体现。
一二线核心区仍有不低上涨空间
郭毅也指出，除了城市更新外，包括优化增量、“好房子”等等在内的一系列新措施其实是一整套体系。当城市更新有更好的地段条件支撑后，增量优化、建筑品质升格、得房率提升等等会起到有效刺激新消费的作用。因此在接下来的三到五年中，城市更新将成为一二线城市拉动经济总量、助推楼市持续企稳向好的最关键能量，也会对这些城市房价的上涨起到带动作用。
她进一步分析认为，从此前丰台的拍地情况看，基本上通过城市更新供应的都是二三环的地，虽然整体市场拉动力没那么强，开发商对片区的预判没有那么好，但是随着土地顺利拍出，收回的钱进一步投资在城市建设上，城市界面也会有非常大的提升。城市价值和房地产价值是相互推动的，配套的完善必然也会在下一轮地价、房价的上涨中有所体现。
而从近期海淀的土地成交来看，年初备受关注的两个海淀朱房棚改地块拍出了8.92万元/平方米和9.51万元/平方米。有观点认为，未来销售价格或者能达到14万元/平方米左右，而附近的功德寺地块销售指导价仅为10.5万元/平方米，较低密度的树村地块指导价也只到11.2万元/平方米。“从这些数据也能看出，在海淀原本产业基础比较厚实、城市发展现状也比较好的地区，仍然有不低的上涨空间。”郭毅说，未来无论北京还是上海，在核心区域、价格也较高的房子将会带动整个城市房价预期的提升，但同时位于一些边缘地带，例如五六环周边的房子，价格可能就没法卖那么高。
记者注意到，本次会议在城市更新的落实中，也特意强调了要落实项目资金平衡责任，按照市场化、法治化原则，统筹利用各方面资金资源，构建好政府、市场与住户之间的资金共担机制。城市政府应切实承担好主体责任，精心谋划组织，务实推进城市更新项目实施，确保工程质量安全。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
