本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
（2024年9—10月，优化限价政策出台频次明显增加。图片来源：中指研究院）
2025年1月14日和15日，上海市政协十四届三次会议和上海市十六届人大三次会议先后在上海世博中心开幕。上海市正式进入“两会时间”。
《中国经营报》记者注意到，在上海市2025年两会期间，童继生、黄勤、乐佳毅等来自房地产相关企业、银行和高校等领域的26名上海市政协委员，联名提交了《关于取消房屋销售限价规定的提案》（以下简称“《提案》”）。
《提案》建议，应取消房屋销售限价规定，允许开发商根据市场情况自主定价，政府按实际销售价格备案。这一举措不仅能让消费者享受到开发商所有的让利优惠，还能减轻企业的税收负担，加快房产周转速度，促进市场健康发展。
据了解，限价政策最早发布于2010年，旨在抑制房地产市场过热现象。不过，随着房地产市场环境不断变化，已有多座城市已经明确解除商品房销售价格限制或取消备案制度，未来或有更多城市加入取消限价的行列中。
隐性降价增加税费负担
上海市统计局数据显示，2024年1—11月，上海市商品房销售面积累计1469.86万平方米，同比下降4.8%。其中，住宅销售面积为1221.57万平方米，同比下降3.5%。
在房地产市场下行期，房企普遍采取打折促销方式加快回笼资金。克而瑞监测数据显示，2024年，21座重点城市110个项目通过加强营销实现了热销或销售逆转。在市场疲软环境下，直接降价一直是最有效、最直接的营销手段，采取价格手段（如低开、打折、特价房）营销方式的数量占比达到87%。
据悉，根据上海市现行的房屋销售限价政策，网签价格不得低于备案价格的95%，企业无法公开打折，只能通过渠道补贴方式进行隐性降价。上述《提案》指出，这种补贴方式不仅增加了企业的税收负担，还使得消费者无法完全享受到企业的让利优惠。
《提案》分析称，以10万元返现为例，企业需承担9%的增值税和2%的土地增值税预缴，合计1.1万元。此外，由于企业所得税税前只能抵扣5%的销售佣金，超额部分需另行缴纳2.36万元所得税，再加上中介机构在平台促销时需为客户代缴10%的个人所得税，即1万元，企业实际承担的税款总额高达4.46万元，占补贴总额的44.6%。
《提案》分析认为，这使得房地产企业在促销过程中负担沉重，而消费者实际获得的优惠也大打折扣。
“现行的房屋销售限价政策虽然旨在稳定房价，但实际上却加重了企业的税收负担，抑制了市场的活力。”《提案》进一步表示，由于限价政策的存在，企业无法根据市场情况灵活调整价格，导致销售周期延长，资金周转速度放缓。此外，限价政策还使得消费者无法享受到企业真正的让利优惠，进一步抑制了购房需求。
建议允许开发商自主定价
2024年9月26日，中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳；10月17日，住建部又提出了“四个取消”——取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准，赋权地方调控，鼓励放松调控政策。
记者注意到，深圳市、无锡市、杭州市、天津市等城市已经调整了限价政策。其中，深圳市、杭州市等城市明确取消限价；天津市发文明确不再对新建商品住房销售价格上限实施指导；无锡市则放宽了备案价格调整空间，完成价格备案后按规定变更规划方案且还未出售的商品房，可按新项目重新办理价格备案。
而在2024年6月，上海市首次取消了土拍最高溢价率限制，按“价高者得”原则确定竞得人。
《提案》建议，针对居民刚性和改善性住房需求，取消房屋销售限价规定，允许开发商根据市场情况自主定价，政府按实际销售价格备案。这一举措不仅能让消费者享受到开发商所有的让利优惠，还能减轻企业的税收负担，加快房产周转速度，促进市场健康发展。
《提案》还建议，扩大房票制度在上海市的试行范围，至少扩大到“五大新城”，以进一步释放改善性需求，降低商品房库存，促进商品房销售。
据了解，房票制度是指政府向符合条件的购房者发放购房补贴凭证，购房者凭此凭证在指定区域内购房时可享受一定的优惠。
“取消房屋销售限价规定和扩大房票制度试行范围，将有助于减轻企业负担，释放购房需求，促进上海市房地产市场健康发展。”《提案》指出，在当前房地产市场持续低迷的背景下，这些措施将为市场注入新的活力，推动房地产行业走向更加健康、可持续的发展轨道。
（编辑：张家振 审核：童海华 校对：张国刚）
