工业用地作为产业发展的空间载体，是推动城市工业化与城镇化率提升的重要驱动力量，对我国经济发展具有至关重要的作用。近几年，各类开发区不断设立与建设，有些工业开发区的用地数量和规模急剧扩张，导致工业用地投资开发强度低、土地闲置、低效利用、城市空间格局紊乱、环境 污染增加等问题逐渐凸显。W市审计局立足大数据审计技术应用，依托现代化技术手段， 对工业用地高质量利用情况进行专项审计调查，运用地址匹配、空间落位技术和SQL数据库语言，分析筛选疑点，挖掘工业用地违 规转让、土地闲置、开竣工延期等问题，以大数据技术助力审计智治、智审、智效。
审计背景
W市存量工业用地总量22.78万亩，在全省地级市存量工业用地排名居后。2012至2021年，W市三个市级功能区共出让工业用地260余宗，面积合计13000多亩，收取土地出让金58亿元。
为进一步完善工业用地保护和利用机制，认真贯彻落实推进土地要素市场化配置，推动W市工业用地高质量利用和工业经济高质量发展，2022年，根据W市委主要领导指示精神，W市审计局开展了市级工业用地利用情况专项审计调查，着重调查市级工业土地在供地、履约和监管环节存在的问题和风险，反映揭示工业用地利用过程中的体制机制障碍和亟待化解的难点问题，并提出切实可行的审计建议，为W市创新工业用地供给方式、强化项目履约监管、盘活低效存量工业用地，推进要素市场化改革，实现工业经济高质量发展提供审计保障。
审计思路和方法
（一）工业用地违规转让、土地利用绩效不高的审计方法
工业用地违规转让是企业违规用地的重要表现，也是政府监管的重点内容，直接影响工业用地利用效益。审计组对工业用地违规转让进行了重点关注，通过同一空间位置 土地出让信息、产权登记信息、工商登记信息匹配，快速锁定违规转让、转租疑点，进 一步核实后确定审计问题。
审计人员依托民政ADDRESS数据、POI数据，获取企业经纬度信息。采用地址匹配、空间落位技术，将地址以点状形式显现在某区拿地企业规划单元范围内，通过查看相同空间位置产权宗地所属企业与拿地企业是否相符，审查是否存在违规转让行为。通过查看产权宗地内工商登记企业与产权宗地权利人是否相符，审查产权人是否存在未 按合同约定对工业用地进行利用，违约改变项目或者出租厂房（房产）进行谋利。
步骤一，地址匹配。利用地址自动匹配算法，将工商登记信息企业数据与ADDRESS数据匹配，确定经纬度坐标信息。根据不同数据源，匹配过程中优先遵循以下要求：采用ADDRESS数据中经纬度坐标匹配为主，百度POI数据中经纬度坐标匹配为辅。ADDRESS数据匹配规则大致分为两种，一种采用ADDRESS中街巷+街巷号组合，与工商登记信息企业数据住所字段进行匹配，另一种采用ADDRESS中居民小 区+一级门楼+二级门楼、居民小区+一级门楼、居民小区与在册企业数据住所字段进行匹配。POI数据是利用百度获取审计范围内企业坐标，根据行业对行政区划内工商登记信息企业名录进行筛选之后形成中间表，访问网络平台http://lbsyun.ba idu.com/apiconsole/key 申请AK（用户密钥），首先使用C# Excel API 读取中间表获得企业名称，发送http请求至平台获取经纬度，其次使用C# Excel API输出经纬度至格式为企业名称、经度、纬度的Excel文件，最后利用POI数据中企业名称字段对工商登记信息企业数据股权所在公司名称字段进行匹配。
步骤二，数据空间化。将工商登记信息企业地址匹配成果保存为xls格式，在ArcGIS中添加成果数据，对企业地址坐标信息进行空间化处理，并去除重复数据。
步骤三，获取产权宗地所属企业与拿地企业不相符数据。选取空间位置相同的地块，在ArcGIS导航窗口中点击“选择”—“按位 置选择”，目标图层选择“供地”、源图层选择 “产权宗地”。目标图层要素的空间选择方法是，选择与源图层要素相交，导出所选地块。对于空间位置相同的地块，用两个地块所属企业进行名称关联，筛选产权宗地所属企业名称与拿地企业名称不相符的数据。
步骤四，获取产权宗地内企业与产权人不相符数据。点击“按位置选择”，目标图层选择“工商登记信息企业”，源图层选择“产权宗地”，空间选择方法为“与源图层相交”，点击“应用”，获取产权宗地内企业。根据落在产权宗地内的企业，标记落点的产权宗地地块，在ArcToolBox窗口中点开Analysis Tools，叠加分析—标识，分别输入。打开标识后的成果属性表，点击“按属性选择”，输 入相应语句，筛选产权宗地内工商登记企业统一社会信用代码与产权宗地权利人所属企业统一社会信用代码不相符的数据。
（二）工业用地土地闲置的审计方法
根据国有建设用地使用权出让合同约定，受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费，满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。据此，审计组构建了开工延期大数据审计模型，提取工业项目合同约定的开工时间及住建部门施工许可证台账，通过对比施工许可证开工时间与合同约定开工时间的先后关系，筛选土地闲置满一年不满两年、闲置满两年且未开工建设的拿地企业，核查是否存在闲置土地处置不规范的问题。
步骤一，分析土地闲置的原因，完善开工时间数据。造成土地闲置的原因主要有两种，一是政府方面的原因，二是开发企业的原因。若由于政府原因不能按时交付土地或 者交付土地不符合条件导致使用人不能实际使用土地，则根据资规部门提供的因政府未做好基础设施和非企业自身原因导致开工延期的资料台账，使用CASE WHEN条件表达式更新工业用地出让信息中的约定开工时间，并剔除政府已经收回的企业，生成工业用地出让信息中间表1。
步骤二，获取企业动工开发时间。将步骤一生成的表和住建部门的施工台账采用左连接“ left join”关联，得到施工许可证时间，生成工业用地出让信息中间表2。
步骤三，采用DATEDIFF函数计算土地闲置天数。当施工许可证时间不为空时，闲置天数为施工许可证时间减去约定开工时间；当施工许可证时间为空时，闲置天数为审计日系统时间减去约定开工时间，生成工业用地出让信息中间表3。
步骤四，筛选工业用地出让信息中间表3中闲置满一年不满两年、闲置满两年且未开工建设的项目，列为疑点，进一步核查。
（三）工业用地开竣工延期的审计方法
国有建设用地使用权出让合同和工业产业项目管理合同均明确项目建设开竣工时间，非企业自身原因导致不能按合同约定时间开工或竣工的，须提出书面延期申请并经国土部门核实报管委会批准，受让人未能按照合同约定日期或同意延建而另行约定日期开竣工的，每延期1日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。通过关注拿地企业是否按照合同约定进行开工建设和竣工验收，审查是否存在拿地企业开竣工延期的问题。
步骤一，关联数据。将工业用地出让信息和资规部门开竣工延期台账关联，得到企业延期开工时间、延期竣工时间，并和住建部门开竣工台账关联，得到施工许可证时间和五方主体验收时间，生成工业用地出让开竣工延期中间表。
步骤二，查询由于自身原因未按约定日期开工的拿地企业。将步骤一的中间表剔除政府已经收回的企业，筛选由于自身原因未按约定日期开工的企业。当延期开工日期为空时，逾期天数为施工许可证时间减去约定开工日期；当延期开工日期不为空时，逾期天数为施工许可证日期减去延期开工日期。
步骤三，查询由于自身原因未按约定日期竣工的拿地企业。将步骤一的中间表剔除政府已经收回的企业，筛选由于自身原因未按约定日期竣工的企业。分为两种情况：第 一种情况是当延期竣工日期为空时，逾期天数为五方主体验收时间减去约定竣工日期，当延期开工日期不为空时，逾期天数为五方主体验收日期减去延期竣工日期；第二种情况是当延期竣工日期为空时，逾期天数为审计日系统日期减去约定竣工日期，当延期开工日期不为空时，逾期天数为审计日系统日期减去延期竣工日期。
审计效果与建议
大数据技术的发展打破了时间、空间、人力、物力限制，给现代审计增加了无限可能，审计查看的业务量和数据量呈现爆发式增 长，广度和深度不断提升。用“跑数据” 代替“跑现场”，让数据“现身说法”，是大数据时代审计发展的必然方向。W市工业用地审计调查项目充分验证了大数据审计质 效，以技术手段弥补人手不足的缺陷，查处了一批违规问题，推动W市政府出台相关制度规范，强化工业用地管理，成效显著。如根据上述第一种方法发现，截至2022年5月，某区81宗合计675.48亩土地上的厂房用于对外出租，且其中存在大量三产企业，推动W市政府出台《W市工业用地全生命周期工作流程管理指导意见》加强对工业用地转让、出租、“退二进三”管理。根据上述第二种和第三种方法发现，2012至2021年，某区未按合同约定开工项目合计125个，未按合同约定竣工项目合计125个，市领导召 开专班会议研究审计整改情况，要求项目履约，推动依法处置97宗计5533亩逾期建设工业用地，并督促竣工投产。
工业用地项目具有数据量大、项目繁多 的特点，大量项目实施数据散落在资规、住建、 税务、民政等多个信息系统，大量行为依托于各个部门业务人员管理，通过大数据技术整合，能够从海量数据资源中寻找工业用地利用实施中存在的疑点，从而快速锁定工业用地开发利用过程中存在的问题。审计机关可以在土地利用及相关自然资源类审计项目中借鉴此类方法，有效降低人力成本，破解人工抽查的样本局限，以数据化助力实现审 计全覆盖，提升审计质效。
作者：林泉 王世君 黎毅
单位：浙江省温州市审计局
来源：审计观察
编辑：孙哲
目前180000+人已关注我们，您还等什么？
