武清2024年的卷面成绩并不好看。
全年共成交78万平米，环比去年下降14%；成交均价约1.25万/平米，环比下跌9.7%。
尤其价格方面，创近5年新低，是全市跌幅最高的区域之一。
纵观全年，出现两个成交高峰。
6月，新产品和低价盘双双发力，农垦含章棠华和金泰丽泽单月成交量均超百套，直接拉升市场热度；
10月，新政落地，吸引大量“北津人”进场。
整体来看，区域逐月成交波动较大，三季度状态低迷，7月成交甚至与2月持平。
要知道，2月夹杂着春节假期，是半月行情。
主要因为上半年冲的太猛，需求消耗大，三季度叠加政策预期，造成了成交量的滑坡。
武清之所以去年量价双降，有一点原因至关重要。
产品迭代，二代产品饱受冲击。
有一说一，武清楼市高度依赖北津人。
低总价，向来是吸引他们的“利器”。
2023年，武清出现了第一个三代产品城投春风杨柳，刚开始就炸场了。
产品好，价格也不高。
但只是个例，还不会对二代产品产生威胁。
去年，武清正式开始产品迭代，二代产品在低价的基础上又开始技术贬值，降价快跑。
房价出现结构性下降。
TOP10当中，大多集中在武清商务区、杨村和南湖三个板块。
今年上市的农垦含章棠华和品悦万澜两个三代产品均赫然在列。
需要明确的是，这两个盘只卖了“半年”，“时速”要比老面孔快很多。
说明大家对新产品还是有共识的。
排行中，春江天玺、玺悦春秋、紫泉御品卖出了量价，吸引了改善。
但我们必须要看到，地段价值高于产品价值。
一旦迭代深化，他们的产品价值会进一步吞噬。
也就是说，目前武清改善的新选项不多。
三代产品占比提升之后，改善流向也会随之转向。
同时，还有一半的新盘单价在万元上下，有的盘成交单价甚至在9000以下。
对于武清来说，正在经历迭代阵痛。
换代需要时间，老产品降价快跑。
一快一慢，市场出现了“时间差”。
量价双降，只是暂时的。
因为，武清看到了成交结构的单一性。
现在的市场不能单纯依靠北人了，地缘改善同样重要。
近期出让的地块以及产品规划上，已经出现实质性进展。
招商揽阅、农垦含章锦棠瞄准的都是武清的老钱。
2025年，天津市场还是秉持“自住逻辑”。
既然如此，产品为王依然是主旋律。
今年武清会主打低密大改善，低地价、低总价、高品质会一步步实现。
供给侧的诱惑，会让区域在成交量价上出现明显的改观。
