房地产：销售延续回暖，投资相对承压

来源：华泰睿思

1月17日，统计局发布2024全年全国房地产市场基本情况。12月数据显示房地产市场销售边际回暖，投资端仍相对承压。在11月市场回暖的基础之上，12月继续回升，销售面积/金额环比+38%/+41%；房价跌势亦继续放缓，其中一线城市环比维持上涨。投资、新开工与竣工同比降幅小幅收窄，但相对仍偏弱。此外房企到位资金同比下降显示房企现金流仍有一定压力。2024年房地产市场节奏跟随政策节奏，四季度初步迎来止跌企稳迹象，但随即将面临传统淡季考验，短期房地产量价表现或将偏弱。在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。

核心观点

全年投资端相对承压。12月全国房地产开发投资额同比-13%，降幅较11月收窄2pct，全年累计同比-11%。具体来看：1）土地端：12月土地市场涉宅用地供应建面同比下降6%，成交建面/成交金额分别同比-19%/-16%（11月-17%/+17%）；全年累计同比-23%/-26%。2）开工端：12月新开工同比下降23%，降幅较11月收窄4pct；全年累计同比-23%，销售尚未完全企稳与房企拿地不足制约开工规模。3）竣工端：12月竣工面积同比下降30%，降幅较11月收窄8pct；全年累计同比-28%。因2021H2起的销售与新开工下滑或逐步传导至竣工端（房地产开发周期2-3年），后续竣工规模或延续收缩。4）施工方面，24年施工面积同比-13%，降幅同比扩大5pct。

全年翘尾收官，去库存成效初显。市场量价延续回暖态势。12月商品房销售面积/金额同比-0.5%/+2.4%，环比+38%/+41%，带动全年累计同比降幅分别收窄至13%/17%。房价跌势放缓，一线城市延续上涨。12月70城新房价格指数同比-5.7%，环比-0.1%，降幅较11月收窄0.1pct；70城二手房价格指数同比-8.1%，降幅较11月收窄0.4pct，环比-0.3%，降幅较11月持平；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数环比分别+0.3%、-0.3%、-0.4%，较11月涨幅收窄0.1 pct、跌幅扩大0.1pct、跌幅收窄0.1pct。10-12个三月均环比上涨的城市有北京、上海、深圳、厦门、成都。全国商品房新开工面积自22年起已连续三年低于商品房销售面积，且24年新开工较销售减少的幅度最大，据中指院数据，截至12月末，21城新房库存面积较11月末-3%，较9月末-7%，同比-10%。显示在“严控增量”背景之下，市场供给端压力有所缓解。

房企现金流仍有一定压力。12月房企到位资金同比-7%，较11月降幅收窄2pct。具体来看：1、12月定金及预收款、个人按揭贷款同比-1.2%、+0.9%，环比+24%/+19%；2、12月国内贷款同比-5%（11月-4%）；自筹资金同比下降18%，降幅较11月收窄2pct。销售有所回暖，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金情况环比均有所改善。据金融监管总局最新统计，2024年白名单项目贷款审批通过金额超过5万亿元，较11月的3.6万亿提升明显，预计后续白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。

2024年房地产市场节奏跟随政策节奏，四季度初步迎来止跌企稳迹象，但随即将面临传统淡季考验，短期房地产量价表现或将偏弱。在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源且运营稳健的房企；同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。

新房与二手房成交

1月1日-17日54城新房销售面积同比下降3%，其中一线上升40%，二线下降8%，三线下降21%。

1月1日-17日26城二手房成交面积同比上升24%，其中一线上升60%，二线上升17%，三线上升8%。

库存与推盘

1月6日-1月12日21城库存面积四周滚动环比下降2%，同比下降10%。其中一线环比下降3%，同比下降9%；二线环比下降1%，同比下降10%；三线环比下降2%，同比下降10%。21城去化速度为55周，四周滚动环比加快11周，同比加快17周。其中一线去化速度为39周，四周滚动环比加快8周，同比加快22周；二线去化速度为49周，四周滚动环比加快10周，同比加快9周；三线去化速度为108周，四周滚动环比加快14周，同比加快15周。