这两年房价一会儿涨，一会儿跌，把大家都整不会了！
市场跟以前完全不一样！
还记得2008年的那场金融风暴吗？老美玩出了次贷危机，全球房地产市场都跟着遭殃，进入下行，
那时候，我们的楼市也就调整了一年多，就回归了上涨趋势。
还有2015年股灾那会儿，房地产市场也陷入了短暂的回调，但房价没多久就开始了，一路狂涨。
两次危机，房地产调整都不过半年，到一年时间，就回归了生龙活虎。
但这回不一样，从2021年下半年开始，楼市就像得了重病，躺在床上一直没缓过来。
我老家的发小，2021年计划着买婚房，看中了一套120万的三居室，价格都谈好了，就等着签合同。
谁知卖家突然就变卦了，非要加价8万，才肯卖房。
发小一个生气，就和家人商量着先租房，丈母娘也通情达理，租房也答应嫁闺女。
后来发小就在媳妇娘家同小区租了一套两居室。
你猜后来怎么着？前两天他告诉我说，当初看中的那套房，现在只要70万就能买下来。
这要是当初买下来，现在不就亏惨了！
不过，现在发小又愁了，觉得要不要买房了。毕竟最近已经有消息楼市要回暖了。
我告诉他，反正现在有地方住，租金也不贵，而且孩子还没到上学的年纪，不着急买学区房，就可以再观望观望。
01、
楼市回暖是真是假？
这些年，针对房地产市场的利好政策不断加码，从一开始的限跌，到房贷利率下降，首付比例降到历史最低。
包括各地限售，限购政策也放宽了，像某些一线城市，买房社保年限要求也降低了。
而且近期，楼市好像有点暖和了，北上广深这样的大城市，二手成交量大幅上升，新房销售面积也同比提升。
但是仔细一对比，和巅峰时期的情况还是差距甚远的，而且成交价不仅没有涨，百城二手房均价甚至已经连续跌了30多个月。
挂牌量激增，很多业主都在降价甩卖，就想快点回笼资金。
有的业主着急变现，直接打七折甚至六折，只求快点卖出去。
02、
李嘉诚说破楼市真相：房价还要跌多久？
从1958年开始，李嘉诚凭借自己敏锐地洞察力，独到的眼光和精明的操作，在地产界迅速崛起。
香港楼市的大起大落，他都经历过。
所以，他对于房地产市场的判断力是无人质疑的。
他说：世界经济形势复杂，大家都在低增长，房价在高位，未来几年可能会有大洗牌，如果是自住的有首付款，还能还贷款就买。
想炒房赚钱？趁早打消这念头！
说白了，炒房风险越来越大，不仅投入高，收益小，搞不好还得亏钱。
03、
房地产的困境
首先，全球经济增速放缓
这两年，全球经济遇冷，老美通胀高企，欧洲经济增长乏力，国际贸易摩擦不断…
这种背景下，我们也很难独善其身，结果，大家有目共睹：
经济增速放缓，企业不景气，工资增长受限，购房能力和意愿都出现了大幅下降。
房子一旦不好卖，房企们的压力就大了，负债率高得吓人，头部房企多数负债率80%。有的甚至超过100%！
你想想，全球平均负债率才40%-50%。香港也就40%！
这么高的杠杆，不就是在玩火吗？
难怪前两年国家出台“三条红线”，就是要给房企们降降温，
这样一来，房企们融不到资，回笼资金又慢，不少房企就纷纷倒下了，
比如恒大这个大鳄先行倒下，碧桂园最近也在债务重组…
头部房企如此，那些小开发商就更惨了，很多都直接破产清算了。
其次，房子已经出现了明显
构成市场当前困境的原因是啥？说白了，还是房子太多了。
比如现在咱们很多三四线小城，很多楼盘都空置率飙升，亮灯率30%多，甚至有的小区一栋楼可能就一两盏灯，跟个“鬼城”似的。
这样的区域以后搞不好价格就跟鹤岗似的，一套房子几万块就能拿下。
当然，大城市的情况可能不一样，尤其是一二线城市，包括省会城市，这些区域都产业经济多元化，具备了较高的人口虹吸效应。
持续的人口流入，带来了住房需求提升，加速这些区域房子越来越紧俏。
而其他城市就惨了，没产业，没人气，将来房价想涨都难！
再者，人口危机已经来临
楼市现在还面临着一个大麻烦，人口持续减少！
2022年总人口减少80几万，2023年再次减少200多万，估计2024年还要继续减少。
都说房子的长期趋势要看人口，但如果人都不够了，房子给谁呢？
尤其是小城市，很多年轻人都往外跑，剩下的老人孩子和一大堆空房子，租都租不出去，更别说出售。
就拿身边一个在医疗机构就业的朋友来说吧，早些年，他在老家工作，除了拆迁获得的两套还建房，自己过去在老家还另外买了一套房。
如今他在广东工作，常年很少回家，房子挂牌出售卖了2年，愣是没卖掉。
从一开始挂牌价3000，一直讲到现在的1200，价格都到地板上了，依旧无人问津。
为啥？
用他的话来说，左右隔壁邻居都是一家几套房，都嫌房子多，老家城区满大街都是老人，孩子都见不到几个，
这房子别说出售，送都没人要。
04、
2025年卖房是福是祸？
关于这个问题，给不出统一答案，这得看你在哪个城市？
如果你在小城市，能够卖出去，你都偷着乐吧。
眼下我朋友家里三套房，因为卖不掉，又担心过年回去没人气，就只能每个月给亲戚红包求人住两天。
大城市的情况就不一样，如果你着急用钱卖了也行；但如果不着急用钱的话，建议你再等等。
这两年大城市的房价虽然也跌了，但大城市的房价本就很贵，就算跌个三四成，普通人也未必买得起。
而且，大城市还有人口虹吸效应，优质的配套资源以及经济增长趋势，
这些都会助力大城市房价的上升。
05、
现金为王的时代，普通人如何应对？
现在最重要的就是现金为王！
如果你确实不需要房子，手里有钱，就不要乱投资，还不如租房，存在银行，吃利息都可以解决住房难题。
比如我年前认识的一个小企业老板，前年抵押了房产贷款，跟着几个朋友合伙投资做生意，结果生意没做起来，贷款还不上了，最后房子都被收走了。
一朝决策失误，从“有产”变成“无产”，普通人家庭有多少资产经受这样的打击？
所以，这个时候你不是刚需，没有买房需求，钱不要乱动，盲目投资很容易陷入收不回本的风险。
如果你是刚需，千万不要看到别人买，你就跟着买，这可不是明智的选择。
买房之前，先想明白三点：买得起不？住得进不？养得起不？
这三个问题都想明白了，再做决定也不迟，毕竟房子买来是住的，不是买来焦虑的。
如果是投资，劝你三思而后行，房价只涨不跌的神话已经破灭，盲目投资，亏面更大。
最后给你提个醒，咱没买房需求的话，就把钱袋子捂紧点，大环境不理想，你投啥都是亏多赚少。
切记，不亏就是赚！
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