现在的楼市，真的有些疯狂，首付 9 块 9，就能在二三线城市买套房，还是代装修的精装准现房！开发商为卖房，可谓绞尽脑汁，不惜一再拉低底线吸引关注。
近期，广东省中山市推出 9 块 9 首付卖房的举措，瞬间登上楼市热搜。这套路和 0 首付差不多，靠低首付吸引购房者，首付给得越低，后续月供变相增加，购房成本并未减轻，反而利息成本大增，因为贷款总额越高，30 年总利息就越高。
过去首付最低 30%，从去年起已降至 15%，极大降低购房门槛，如今 9 块 9 首付更是将首付杠杆率用到极致。当下不少人在降杠杆，若此时反其道而行，增大杠杆率，恐引发新一轮金融与杠杆风险。毕竟，如今买房若需零首付才买得起，这类人群的收入与稳定性要打上大问号。
房价持续上涨时，低首付操作或许三五年能回本，如今房价下行，疯狂加杠杆，只会让自身陷入高风险，一旦后续首付跌没，房子极易沦为负资产，面临法拍、断供风险。
我国一直禁止零首付买房，银行也担心零首付会大幅提高客户违约风险。现实是，不少开发商为快速去库存、回笼资金，持续降低购房门槛，房子太难卖了，尤其三四线城市。9 月底重磅救市政策发布后，仅少数一线城市销量回暖，多数城市无动于衷，不见太多回升迹象。
从中原地产数据看，截至去年 12 月底，中山全市住宅库存量达 5.9 万套，正常而言 5 万套库存不算极高，但销售难度大，月销 1000 多套，去化周期超 33 个月，远超警戒线。若后续中山不再卖地，消化现有库存也需近三年，开发商只能想尽办法吸引购房者，先博关注，后续再转化成交。
从价格层面看，近年中山房价缩水厉害。如一直炒作的深中通道开通后，靠近它的马鞍山房价腰斩，2021 年高峰期楼盘均价超 3 万，如今 1 万到 1 万 5 就能买到新盘。
之前大量深圳、广州客户来中山炒房，想把房价从 2 万炒到 4 万、5 万，彼时隔岸深圳南山均价八九万甚至十几万一平，高价看似正常。但高峰期过后，深圳、广州房价下探，中山房价缩水愈发明显。如今许多客户看中零首付，开发商却只盯着购房名额与资质，只要购房者上车，后续能否供得起房贷，他们并不关心，只想尽快解套资金、回流资金，以便到高能级城市拿地。毕竟，很多高库存三四线城市人口流出居多，年轻购买力不足，单纯靠本地普通用户，去化难度极大。
当前，多次重要会议强调楼市止跌企稳，这首先针对一二线城市，一二线不稳，三四线难谈止跌企稳，大概率继续阴跌，别以为一线城市回暖，其他城市就会跟涨，暂时没这可能。此前就说过，一线城市救市政策未完，就不算楼市见底。今年小阳春政策至关重要，关乎楼市后续回暖持久性与销量。
当下，新房、二手房库存量高，短期内消化要靠地方收购存量房。去年各地卖地都拿出核心地块，郊区地块难卖，开发商眼光渐高，忽悠民营房企拿“垃圾地块”几无可能，今年开发商拿地仍偏向核心区。同时，整体得房率持续提升，如广州一度冲高到 140%，虽已刹车，但后续有望保持 100%以上。总之，今年楼市值得关注，尤其三月前后。
