观点网 前后调整近一年，亦庄X24地块终于成功出让。
1月20日，北京市规自委网站显示，北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24R2、X24B1、X24G1-1、X24G1-2地块已成交，成交价为34.8亿元，竞得人为北京招晨房地产开发有限公司。
企查查信息显示，该公司由招商蛇口（天津）有限公司持股100%，后者则为招商局蛇口工业区控股股份有限公司全资子公司。
根据挂牌文件，亦庄X24地块在去年12月16日正式挂牌，竞买申请截止时间为今年1月17日，挂牌出让起始价为34.8亿元。
竞价期内，仅有上述竞得人报价一次。
相较于首场土拍中铁置业+招商+华润联合体与建发分食海淀“双子”地块时的激烈竞争，亦庄X24的成交并未留悬念。
多次调规
严格来说，X24地块由四类用地构成。
X24R2为二类居住用地（R2），X24A3为基础教育用地（A33），X24B1为商业用地（B1），X24G1-1、X24G1-2为公园绿地（G1）。
其中，X24R2地块用地面积30864.8平方米；X24A3地块用地面积9241.1平方米；X24B1地块用地面积14803.6平方米；X24G1-1地块、X24G1-2地块用地面积分别为7675.5平方米、13628.4平方米。
通常而言，宗地内用地类型越多样，开发建设复杂性和难度也就成正比增加。除了因不同类型用地可能涉及到的不同规划要求、建设标准等问题外，亦庄X24地块还提出“额外”要求。
据“多规合一”协同平台审核意见的函，X24地块要求打造“亦庄好房子”模式：鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间。
具体而言，架空层层高不得低于3.6米；层高在3.6米至4.9米之间，面积不计入容积率；层高高于4.9米则按实际面积计入容积率。
架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。鼓励居住用地内设置风雨连廊，需落实以下要求:有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2计算建筑面积,但该面积不计入容积率。
而在2024年9月，就曾有报道指出，“好房子”模式将在北京亦庄落地。
据相关部门介绍，北京经开区将以亦庄新城YZ00-0202街区X24R2地块项目为试点，探索“好房子”亦庄模式。该项目鼓励设置一部分首层架空空间，鼓励在小区内设置风雨连廊。
“架空层”的设计，意在不影响小区住户生活品质的前提下，连接相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互衔接，方便居民休闲或出行。
彼时信息显示，该项目已被列入北京市2024年度建设用地供应计划。后续将由责任规划师全程跟踪，提供专业管家式服务，加快项目入市及规划手续办理。
不过，供地进展似乎进行得并不算顺利。
X24地块最早是在2024年2月末北京首批拟供地清单中亮相，因故未进入预申请阶段。
之后便是在2024年9月30日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了“2024年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”，共涉及9宗地，土地面积约39公顷，建筑规模约96万平方米。
其中，经济技术开发区地块供应一宗地块，即为X24项目，按照当时计划，清单内项目将于2024年10月31日前供应，但最终并未上架。
11月1日，北京市规划和自然资源委员会网站发布的2024年度第五轮拟供应商品住宅用地清单中，X24项目再次露面。同一批共涉及7宗地，土地面积约32公顷，建筑规模约78万平方米，原计划在2024年11月30日前供应，但X24与市场失约。
同时，X24地块进入北京规自委在11月28日发布的2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单中，这一次得以在12月中旬正式转正。
在几轮“推迟”过程中，X24地块也不断调规。
最终版本下，亦庄X24地块成为北京供地中城六区以外首宗不限价地块，地块土地面积约6.7万平方米，建筑控制规模约11.42万平方米。住宅部分容积率2.5，用地规模3.09万平方米，地上建筑规模7.7万平方米，建筑控高80米，绿地率不小于30%。
商业用地面积约1.48万平方米，地上建筑规模约3.7万平方米，容积率2.5，建筑控高80米，该部分地块功能以旅馆、商业为主，兼容1处地上建筑规模≥300平方米的开闭站，与商业用地建筑进行一体化设计、建设。
此外，“多规合一”协同平台审核意见的函显示，鼓励X24R2地块与X24B1地块地下空间进行连通。
亦庄X24地块成交当天，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2025年度第一轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及4宗地，土地面积约36.18公顷，建筑规模约55.82万平方米。
其中，海淀区、城市副中心各1宗，顺义区2宗，分布在顺义新城和后沙峪，这些用地将于2025年2月中旬供应。
整体来看，北京2025年供地计划安排建设用地供应总量3165-3665公顷，较往年基本持平。住宅用地安排955-1015公顷，其中，商品住宅用地240-300公顷，保障性住房用地475公顷。
在构建房地产发展新模式的指导下，北京将优先保障轨道站点周边及城中村改造资金平衡商品住宅用地供应，加大站城融合力度，适度提高轨道站点周边用地建设强度，打造微中心。
同时，2025年供地计划中也明确要推动“好房子”试点实施，提升住房品质。
三顾亦庄
从早期的北京臻珑府，到近年推出的北京璀璨时代，X24地块是招商蛇口第三次在北京亦庄落子。
据过往报道显示，2019年11月13日，招商蛇口以42.8亿元竞得北京经济技术开发区路东区E9R3、E9R4地块，溢价率0.5%。
该地块总建设面积5.47万平方米，规划计容建筑面积15.3万平方米，容积率2.8，折合楼面价27936元/平方米，由招商蛇口公告全资子公司招商局地产（北京）有限公司与招商证券投资有限公司共同开发。招商蛇口持有项目50%权益，目前已竣工。
臻珑府为限竞房项目，限销售均价52695元/平方米，最高销售单价不超过57965元/平方米。地块内配建 1000平方米的综合服务中心不出让，商业用地面积2373.26平方米。
除了亦庄臻珑府外，2022年初，招商蛇口还与中建智地合作，在顺义推出北京第二座“臻珑府”项目——招商中建·顺义臻珑府，销售均价约4万元。
图源：招商蛇口2024年半年度报告
招商蛇口在亦庄打造的第二个住宅项目为“璀璨时代”，位于亦庄区域内，与通州接壤的台湖板块，项目用地于2023年6月成交，总成交价约33.005亿元，占地面积4.34万平方米，规划计容建筑面积15.3万平方米。
项目于同年8月取得预售许可证，共规划住宅834套，指导价5.8万元/平方米。招商蛇口持有80%权益，目前为在建状态。以北京市住建委显示的网签情况来看，项目去化超五成。
在亦庄X24地块周边，还有一处项目“招商玺”。项目地块是在2023年6月由中皋置业以摇号方式竞得，总价款79.12亿元，现房销售面积5.3万平方米。销售指导价为7.7万元/平方米，现房销售指导价7.9万元/平方米。
拿地后，中皋置业与招商蛇口合作，由招商蛇口操盘。针对高端改善需求，以招商蛇口顶级产品系命名项目为“招商玺”。项目在2023年10月开盘，项目去化不足四成。
就北京市场而言，招商蛇口住宅项目的销售去化显然有些吃力。
回顾2024全年，招商在全国拿地动作并不少，但在北京市场也是慎之又慎，仅获取了一宗项目，上海成为更重要的战场。
据统计，招商蛇口在2024年共获得26宗住宅用地，支付地价约334.66亿元。其中，在上海揽获7宗，广州、成都、三亚、西安、杭州、郑州等城市各摘2宗。
此次招商蛇口于北京再获得新项目，又会带来怎样的表现？
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