政策效果已开始显现，但房地产市场筑底是一个过程，需要长短结合、标本兼治
从中长期趋势看，满足刚性和改善性住房需求仍有发展空间。当务之急，是以需求边际增长带动房价企稳。而要重塑市场信心，首先要强化房价预期管理
更好满足刚性和改善性住房需求，完善房地产开发、交易和使用制度，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制等，是加快构建房地产发展新模式的重要内容
文 |《瞭望》新闻周刊记者 郑钧天 王优玲
房地产市场，一头连着民生福祉，一头连着经济发展。
2024年9月26日召开的中共中央政治局会议强调，“要促进房地产市场止跌回稳”“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
随着政策落地，市场逐步回暖。住房城乡建设部网签数据显示，2024年10月份，全国新建商品房交易网签量同比增长0.9%，连续15个月下降后首次实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，连续8个月下降后首次实现增长。
“总的来看，一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施显效，10月份房地产市场出现积极变化。随着各项政策效能进一步释放，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强。”国家统计局作出了这样的判断。
政策效果已开始显现，但房地产市场筑底是一个过程，需要长短结合、标本兼治。
不久前召开的中央经济工作会议再次提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并明确强调“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。
从中央到地方，一揽子政策密集推出，释放出2025年稳定房地产市场的强烈信号。
政策“组合拳”频出
2023年有了“二孩”的上海市民赵女士，迫切想改善家庭住房条件。2024年11月，她看中位于徐汇区一套122平方米的三居室，却因为10万元的差价与房主“拉锯”了很久。
“2024年12月1日，降契税政策出台后，我们立刻达成了交易，税费降低了6万元，我们买卖双方各让2万元。12月2日，我们就顺利过户，2025年1月下旬我们就能住进新家了。”赵女士告诉《瞭望》新闻周刊记者，作为置换客户，她的买卖交易流程是同时进行的，买卖房流程几乎无缝衔接，“根据最新政策，二套房的契税税率与首套房的税率一致，哪个房子快我们就先办，省去了租房的麻烦和费用。”
2024年9月26日召开的中央政治局会议明确提出，“要促进房地产市场止跌回稳”。这一重要定调为房地产市场注入一剂强心针。在多位受访房企负责人看来，这是中央层面对房地产市场稳定发出的最明确也是最积极的政策信号。
紧接着，央行和国家金融监管总局等金融监管部门发布多项房地产金融新政，各地政府加快落实中央决策部署，尤其北上广深等一线城市带头出台多项房地产政策优化措施，不少行业组织也积极开展多种形式的商品房促销活动，房地产市场活跃度出现回升，市场情绪出现改善。
根据住建部统计，经过各地因城施策、一城一策、精准施策，房地产市场呈现止跌回稳势头，2024年10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。
2024年12月1日起，购房契税将现行1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米；北上广深等城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，一线城市的二手房交易活跃度进一步提升。以上海为例，当年12月份二手房交易量在11月份突破2.7万套的基础上，继续上摸“3万套”大关。
不仅在一线城市，记者走访武汉、苏州、杭州等二线城市发现，市场交易活跃度也在持续提升，新客户从看房到最终购买的决策速度在加快，老客户减少了犹豫。不论是新房还是二手房市场，成交周期明显加快。
2024年12月，中央政治局会议提出“稳住楼市股市”，中央经济工作会议则强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，释放了更加坚定的稳楼市基调。
纵观2024年，促进房地产市场平稳健康发展政策“组合拳”，概括起来就是“四个取消”“四个降低”和“两个增加”——取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。各地特别是一线城市纷纷调整优化房地产市场相关政策，力促市场回暖。
徐骏作/本刊
强化市场预期管理
未来的中国楼市将何去何从？
专家认为，从中长期趋势看，满足刚性和改善性住房需求仍有发展空间。我国仍处于城镇化发展中后期，持续推进以人为本的新型城镇化，将释放房地产市场更大需求潜力。
当务之急，是以需求边际增长带动房价企稳。
上海交通大学调查认为，住房购房需求不足主要源于“不想买”“买不起”“不急买”“不能买”“不敢买”这五个原因。调研显示，基于刚性需求改善性需求而“想买”的规模仍然很大。
在“想买”群体中，因为各种限制而“不能买”的群体、因为楼盘交付风险而“不敢买”的群体，经过房地产限购政策优化和强化“保交房”工作会稳步减少。
上海交通大学住房与城乡建设中心主任陈杰认为，“不急买”的原因复杂，但最主要是在房价存在继续下行预期的情况下，不少人选择持币观望。“因此，房地产市场调控要实现止跌回稳目标，政策重心要放在如何尽可能激发有购买能力但观望的群体积极入市。”陈杰说。
因此，要重塑市场信心，首先要强化市场预期管理。
国家统计局数据显示，2024年1～11月全国新建商品房销售面积约8.6亿平方米，同比下降14.3%；同期商品房销售额约8.5万亿元，同比下降19.2%。
“销售额降幅超过销售面积降幅较多，这与前两年销售额降幅低于销售面积降幅或基本持平形成了鲜明反差，说明新房销售因为长期承压已开始出现降价，这个信号需要重视。”象屿地产有关负责人认为，房价稳定，将有助于打破下行预期进而形成正向反馈机制。
“当前亟需强化市场预期管理。”保利发展上海公司有关负责人表示，市场筑底最关键的在于巩固信心，让一些潜在购房者消除顾虑，改变观望态度，促进房地产市场止跌回稳。
构建房地产发展新模式
受访业内人士建议，今后一段时间内房地产市场调控应不再追求“稳投资”和保增量，而应加强供给减量和加快供求再平衡，构建房地产发展新模式。
——切实严控增量。
行业人士认为，由于一些地方的政府财力和经济增长对房地产的依赖度较高，更关心“稳投资”。因此，在中央出台相关新政策后，也要防止地方立即加快推地、催促房企拿地和加快新开工等情况的发生。
根据国家统计局数据，2024年1～11月全国累计商品住宅销售面积相当于2021年同期的约54.5%，存在相当程度的供需失衡。
“只有合理有序控制增量，才能使失衡的供求关系尽快恢复平衡。”一位国企地产公司董事长认为。
国家统计局数据显示，2024年11月末全国“可售未售”商品住宅库存达到3.765亿平方米，同比上升18.4%。
“以这个为基准，全国住宅的去化周期达到了39个月。”因此陈杰建议，下一阶段，主管部门应敦促库存高的城市拿出壮士断腕的决心，坚决在1～2年内大规模缩减乃至停止新增住宅用地供给，并明确公示，以给市场传递供求平衡可较快修复的政策信号。
——加快优化存量。
上海交通大学调查发现，目前全国城镇市面上除了25亿平方米“已开工未售库存”商品住宅，还有约350亿平方米历年通过各种渠道积累起来的存量住房。
陈杰说，这部分存量住房中有近28%的面积是2000年之前建造的老旧房屋，居住着近3亿城镇常住居民。这部分群体的住房已解决了“有没有”的问题，未来会更多关注“好不好”，其内在蕴含的住房改善需求是房地产持续发展的基石。
记者调查发现，之前的房地产市场良性循环有很大一部分动能来自部分新市民购买老旧住房以实现“上车”，老旧住房业主用售款购买新房进行升级改善，这样一条链条式梯度消费轮动。但在市场价格处于下行预期中，这种链式轮动就容易受阻，影响新房销售。
2024年5月以来，多地积极探索住房“以旧换新”“收旧售新”，重启链式轮动。克而瑞天津机构总经理肖遥建议，当前房地产库存较大，地方政府应因地制宜加大力度收购存量房做保障房，盘活存量闲置土地做保障房，对接新市民。建议各地可对现有资产进行一次全面的重盘和整理，并评估存量房是否具备转换为保障性住房的基本条件和优势。
“存量消化需要尽快向存量优化进阶，尽可能将‘以旧换新’中的老旧住房再流通到市场上。同时，积极打通新房库存去化与老旧小区改造的联结，但要注意让老旧小区改造多增加住房需求释放、少增加或尽量不增加住房供给。实现以上目标，需要各地加快探索模式创新，也需要中央从财政、信贷等多渠道加大相关支持。”南京安居建设副总经理胡浩表示。
——提高住房质量，建造好房子。
从增量和质量上看，人们对住房的需求已经从“有没有”向“好不好”转变，满足这部分市场需求是调整增量和提高质量的重要方向。业内人士认为，在房地产供求关系新形势下，需要更高质量的供给。
克而瑞集团董事长丁祖昱认为，新时期的商品房建设，理应更加注重以人为本和满足个性化多样性需求、更加体现科技赋能和践行绿色环保理念，更加注意实现人居环境的可持续发展。住房产品升级换代，也有可能激发原本自认为“不需买”群体提高购房意愿。
陈杰表示，商品房建设要把握好品质提升和可及性之间的平衡，遵循“以需定产”的基本原则，以居民住房支付力为基础，适当为供需双方提供财政税费补助和信贷支持，在促进住房刚需改善性需求平稳释放并有所增长的前提下，实现新增住房质量稳步提高。
传统的房地产发展模式难以为继，加快构建房地产发展新模式，是房地产市场平稳健康发展的治本之策。更好满足刚性和改善性住房需求，完善房地产开发、交易和使用制度，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制等，是加快构建房地产发展新模式的重要内容。
2024年底举行的全国住房城乡建设工作会议提出，2025年中央将持续用力推动房地产市场止跌回稳，着力释放需求、大力支持刚性和改善性住房需求；着力改善供给、商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居，推动构建房地产发展新模式。■
