黑龙江的鹤岗就算再建 1 亿平方米的房子，也解决不了上海的高房价，也解决不了多半深圳家庭没有自有住房的问题。这是一位粉丝在我评论区的留言。我觉得说得特别好，深刻地道出了对不动产的理解。这种准确直白、通俗易懂，让人一下子就能明白的话，我很支持他的观点，同时我也想阐述自己的三个观点，大家可以一起探讨。
当下很多人都在讲中国的房子盖得太多，房价太高，绑架了老百姓的幸福生活，绑架了经济，绑架了银行，所以房地产未来没前景了。这种说法甚嚣尘上，不少大名头的经济学家也持相同看法，导致很多朋友深信不疑。但我想说，用宏观数据来判断房地产趋势，肯定不科学。这么说的人，要么是不懂地产，对不动产的特性缺乏深刻理解，要么就是故意蒙那些不懂地产的人，不断渲染这种悲观情绪，博眼球赚流量。
关于对不动产的理解，我想谈三点，大家一起讨论。房子主要有两大功能。
一是满足人们生活、遮风挡雨的居住功能。
二是金融属性，具备投资价值。
目前房价回调影响的并不是居住价值，而是损伤了投资价值。所以要是供应量整体过剩，其金融功能会大幅削弱。
然而房地产具有不可移动性、持久性的重要特点。上海的房子和内蒙的房子、新疆的房子以及广东的房子，从居住功能来看，差别不大，建造成本也相近，可房子价格的差异主要在于土地价格，也就是位置，位置决定了周边所拥有的资源。在城市核心区，有完善的周边配套，有优质的学校，便捷的交通，还有良好的景观等。这些资源背后潜藏着巨大的社会投入，折射出其社会价值。
那房价的差异在哪儿呢？
主要在于它的外部价值，也就是我们房地产估价师常说的区域因素。有个不太精确的数据能说明这问题，深圳的南山蛇口每平方公里的城市投入已超过 30 亿元。啥意思？就是深圳市在这儿持续投入了大量资金，建设了包括道路、地铁、学校、医院、公园、绿化、安全管理等等设施，并长期承担这些利于市民生活设施的支出。而同在深圳，东部坪山的市政投入，每平方公里还不到 10 个亿。这些投入差异都间接体现在开发商买地的价格上，也影响到我们买房的价格。
大家想想，上海的静安区、浦东的陆家嘴每平方公里的城市投入是多少？而黑龙江的鹤岗每平方公里的城市投入又是多少？这巨大的资源投入差异，是不是应该造成房子售价的不同呢？也就是说上海的房子比鹤岗的房子贵很多，应该是合理的。
我是中国最早的一批房地产估价师之一，30 多年的从业经验，让我对不动产有三点认知，供大家参考。
第一，不动产不可复制，同样一套图纸，建在上海、深圳、东北、西北，市场价值肯定不同。所以用宏观的数据，用全国市场的平均值来描述不动产特性是错误的。那些动不动就拿全国的开发量、购买数量、积压房产量、均价等来判断未来市场变化的人是不对的。
第二，就算在同一城市、同一片区、同一小区，朝南、朝北、高层、低层、大户型、小户型、临街的、看花园的房子，价值都不一样。所以必须把房地产视作非常个性化的产品，而不是像汽车、电视机、电冰箱那样可复制的标准化工业产品，这是关键。我们估价师常说，全世界没有完全相同的两套房子，就是这个道理。一房一价，这是基本逻辑。
第三，房子是耐用品，少则几十年，多则八九十上百年，建在一处，只要不拆迁，就一直在。但它周边的环境、维护服务以及居住人群的喜好等，在漫长时间里都会发生变化。也许房子的价值会随着市场和自身条件等变化，更值钱或者贬值。
最后我想说，对于咱们普通老百姓而言，买房是为了自住、改善生活、投资升值。所以别太在意那些宏观经济学家对于房地产市场的宏观观点，更应该多研究中观和微观的因素对一套房子未来可能产生的价值影响。万顷大海，咱们只取一瓢；全国 500 万亿的房地产，咱们只管几十万几百万的那一套。所以做好微观研究，是咱们每个人都得认真对待的。你同意吗？
