前两天，冼村十几年的钉子户终于拆了。
一边轰轰烈烈搞旧改，一边土拍疯狂砸下253个亿。
保利大哥财大气粗，广州霸主的形象也越发深入人心。
但珠江最贵的海岸线都给保利占了，面粉厂、绢麻厂、琶洲三兄弟，现在又来了个珠城保利天御。
广东保利操盘面临分裂，面粉厂听说还要给总部插手。
内卷时代，保利一二手能扛得住不“自相残杀”吗？
两年跌幅超30％
保利心语粉碎了珠城炒楼梦
保利天御，脱胎于冼村旧改，珠江新城中区C位，谈这个豪宅新盘前，察叔认为有必要先分析下保利心语。
这两个盘有什么关联？
一南一北，中间就隔了一条街，同享配套，一个妈生的兄弟关系。
保利心语2006年开盘，均价1万+，主打70㎡、80㎡的两房和110㎡三房小户型，在珠城明显定位刚需。
但楼市暴涨后，保利心语刚需盘卖出了豪宅盘的价格，成为炒家眼中的香饽饽。
一套73㎡的小两房，低楼层、西朝向，2021年成交上千万，单价14万/㎡。
（图源贝壳）
2022年，保利天御吹风入市。
当年业内人士称，如果保利天御年底入市，首波开盘定价应该不会超过20万/平。
毕竟地段、产品、稀有性都摆在这了，如果开盘价18万/㎡，完全可以闭眼入。
这个价格，明显就是参考了保利心语，以及当时的珠城市场。
22年底，保利心语价格回落了些，但均价依然是14万/㎡，个别带花园的户型，还能站上17万的高价。
（图源贝壳）
所以户型更纯粹，计划主打240、260、300㎡大平层的保利天御，卖18-20万/㎡，完全没毛病。
但两年过去，保利心语尴尬地跌到了9万+/㎡，跌幅超30%。
巨震之下，炒家纷纷出逃，珠城房价经历大幅度回调，房价整体平均跌超3万/㎡。（数据来源：贝壳）
保利天御还能维持18万/㎡的吹风价吗？明显不可能。
传汇悦台业户将团购面粉厂
保利产品力撑得住？
假设保利天御重新定价，卖15万/㎡，这下更尴尬的问题发生了。
因为15万的定位，主打户型200㎡+。
起步总价就和保利面粉厂撞车了。
到时同样手持3000万的买家，是买南向一线江景，130%新规使用率，但被城中村包围的面粉厂，
还是珠城绝版，界面配套成熟，但旧规产品的保利天御?
说实话，广州这个级别的买家不多。
虽然面粉厂的意向客户已经排长龙了，据说排到广州大道。
察叔还收到风声，说汇悦台业主也打算来团购，非常看好面粉厂。
但一线江景地标既是美名，也是魔咒。
汇悦台、鹏瑞一号，都是CBD城市封面的超壕配置，无愧于一线江景地标的美誉。
客户期待值如此之高，保利面粉厂能和汇悦台、鹏瑞这样的产品力正向PK吗？
琶洲一线江景有过保利天悦的传奇，那是因为入手4万，涨价10万+的价值。
要论真正的“产品力”，同样天字系招牌，近期交付的招商保利·海珠天珺，自去年5月以来，一直在维权当中。
据业主爆料，项目存在的问题，包括但不限于外立面铝扣板减配、公共区域会所品质下降、企图侵占业主共有的园林空间，将电梯厅错误计入套内面积。
以及李玮珉设计团队的撤离，导致公区、室内装修大打折扣，业主也是有很大不满。
据说正是因为天珺维权，所以保利不放心将面粉厂交给广东公司，决心由总部操刀直管，力求打造全国保利系最高的招标。
但现在设计方案还没公布，具体由哪位大师操刀也是未知数，保利说之前的版本都是谣传，暂且不提。
总部插手，这样一来，保利内部在广州的操盘就面临割裂。房企总部和分公司之间的内卷，懂的都懂。
拿下广州一哥的名号只是前奏，CBD一线江景地块，是烫手山芋，还是香饽饽？
2025，留给保利自我证明的时间不多了。
