观点网 上海前滩公馆的热度仍然高企。
作为岁末年初市场备受瞩目的项目，上海前滩公馆三期认购率创新高，第三批房源认购率约451％，最新入围分创下新高64.77分。前滩公馆连续三次触发积分，项目之前两批次亦触发积分制，入围分分别为50分和60.87分。
前滩公馆第三批次认购登记总组数与本次开盘准售房源套数比超过2.5:1，启动计分排序程序。项目于1月15日开盘，在意料之中，售楼处消息称项目当日售罄，实现“三开三罄”。
陆家嘴前滩公馆是陆家嘴集团和上海地产三林滨江生态建设有限公司共同开发的项目，位于上海前滩中央生活区。地段的稀缺性是前滩公馆最受关注的一点。
从2023年前滩世纪天汇，再到2024年的前滩公馆、陆家嘴太古源源邸，能够看到的是，这家成长于上海本土的国有企业，近两年有了一些新变化。
前滩公馆热度
故事可以从2023年4月说起，陆家嘴集团当时通过公开股权交易方式，获得前滩南11#、12#、15#单元地块，用地面积共计21.76万平方米的主导开发权。
彼时据陆家嘴公告，持股40%的参股公司上海耀筠置业有限公司以总价147.78亿元竞得上海地产三林滨江生态建设有限公司转让的上海德茗置业80%、上海筠铭置业80%的股权及相关债权。
其中，德茗置业资产主要为浦东新区三林楔形绿地11#、12#单元地块，筠铭置业资产主要为三林楔形绿地15#单元地块。按股权换算，陆家嘴实际享有的三林楔形绿地11#、12#、15#单元地块权益土地面积合计6.96万平方米，权益地上建筑面积合计13.02万平方米。
项目位于浦东三林板块，浩昌路255弄，共包括14幅地块，其中11#单元包括3幅地块（21-09商办混合、21-10商办混合以及21-11商业），12#单元包括5幅地块（21-13商办混合、21-14商办混合、22-01商住混合、22-03商住混合以及22-04商住混合），15#单元包括6幅地块（26-02高层住宅、27-01高层住宅、29-02高层住宅、30-01高层住宅、32-02多层住宅以及27-03多层住宅）。
从配套来看，项目坐拥3公里内的前滩超级生活圈，商业配套在周边3公里内拥有前滩超过50万方的商业集群，包括前滩中心、前滩太古里、晶耀前滩购物中心、太古汇、香格里拉酒店和华尔道夫酒店等。交通方面最近的地铁站为8号线凌兆新村站，与项目直线距离约1.5公里，另外还有19号线（在建）。
一位上海业内人士指，上海楼市现在主要看地段，价格和产品匹配程度。陆家嘴将前滩公馆重点规划为低密度风貌住宅，叠加三林板块是上海中心城区难得的大体量城市生态绿地，项目一经推出便火热非常。前滩公馆于2024年8月和11月两次入市，一期项目认购率267%，触发积分达到50分；二期项目达到400%认购率，入围积分高达60.87分，且开盘当日全部售罄。
在中期报告针对下半年的工作计划中，陆家嘴就曾提及前滩公馆销售的重要性。该公司指出，在住宅产品租售方面，将继续深研高品质产品设计、产品标准及产品兑现，以能“打”市场的好产品获得更多客户的认可。
具体来看，努力推进世纪天汇项目清盘，世纪臻邸、与太古合作的新民洋“陆家嘴太古源”以及参股项目前滩公馆的开盘销售工作，确保川沙锦绣云澜及集团委托项目航头锦绣澜湾的加推续销工作进展。
观点新媒体了解到，2024年陆家嘴集团加强营销板块，于人才吸纳上引入包括万科、金茂在内的职业经理人加盟，比如金茂华东区域前营销负责人、南通万科前营销负责人等。
与此同时，陆家嘴集团加强产品力打造，比如2024年入市的陆家嘴前滩公馆以及陆家嘴太古源源邸，都收获较高的市场认可。上述上海业内人士表示，陆家嘴集团虽然较做头部流量的中海、保利、招商等规模不在一个级别，但“作为上海本地房企，很多东西还是蛮规矩的，项目少，但都比较讲究品质，走中高端路线”。
转型里的陆家嘴
另一个重点项目，也就是和太古合作的陆家嘴太古源源邸。资料显示，陆家嘴太古源位于内环内陆家嘴北滨江段，由陆家嘴集团和太古地产合作开发，是上海浦东新区核心地段新民洋（原洋泾）的综合地标项目，计划于2027年起分阶段开业，囊括住宅、甲级办公楼、零售商场、文化活动空间、酒店及服务式公寓等业态。
该项目由陆家嘴集团于2021年末以约150.5亿获取的五宗地块组成，其中西区三宗为新建建筑，主要是住宅产品和商办用地；东区两宗为工业遗存城市更新建筑，规划为商办和文化活动空间。项目总开发体量约36.8万平方米，其中包括住宅建筑面积约13.3万平方米、商业建筑面积约11.4万平方米、办公建筑面积约9.2万平方米、文化建筑面积约2.9万万平方米。
住宅建筑开发总套数为643套，其中可售套数378套（共11栋）、自持和保障房（各1栋）共265套。该项目于2024年11月推出，16.98万/平米的陆家嘴太古源·源邸首开50套房获超过120组购房者认购。
该项目坐落于陆家嘴主要布局的洋泾东区，观点新媒体获悉，陆家嘴于上海的土储主要位于小陆家嘴区域内、世纪大道两侧、竹园商贸区，及洋泾东区。
在小陆家嘴区域内，有陆家嘴全资子公司上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司所负责开发的梅园社区2E8-19地块；2024年4月，陆家嘴向昌邑公司增资25亿元，用于开发盖住宅项目，地块为城市更新项目，将打造一座涵盖办公、市级文化设施、豪宅、商业的综合体，未来或推出建面约180平方米-220平方米的平层项目。
此外于10月31日，陆家嘴称再以34.41亿元竞得上海浦东新区梅园社区C000101单元2E8街坊2E8-17地块，主要打造超高层办公。
陆家嘴是陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，董事长徐而进此前提出，面对极具挑战性的宏观形势和市场环境，公司以服务浦东产业资源配置与能级提升为重心，积极“从房产开发建设向综合服务转型，从硬件建设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”。
具体来看陆家嘴的经营情况，至三季度末，陆家嘴持有的主要在营物业总建筑面积341万平方米，其中甲级写字楼的总建筑面积207万平方米，高品质研发楼的总建筑面积33万平方米，商业物业的总建筑面积61万平方米，酒店物业的总建筑面积27万平方米，租赁住宅物业的总建筑面积13万平方米。2024年1-9月，该公司实现房地产租赁现金流入32.05亿元，同比下降8%；权益租赁现金流入26.31亿元，同比下降8%。
住宅方面，至三季度末，陆家嘴主要在售的住宅项目为世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜第一批至第四批、世纪臻邸，项目整体去化率分别约为98%、81%、89%、56%、30%、12%及37%。
陆家嘴于2024年1-9月实现住宅物业销售签约面积3.22万平方米，同比下降67%，权益签约面积2.42万平方米，同比下降66%；合同销售金额33.88亿元，同比下降67%，权益合同销售金额23.42亿元，同比下降67%。
而随着前滩公馆、陆家嘴太古源源邸两个重磅项目的入市，陆家嘴的销售额会在四季度有所体现。
另外2024年1-9月，该公司销售的办公项目为富汇大厦B栋及C栋、由由燕乔大厦，签约面积4.66万平方米，权益签约面积4.59万平方米；合同销售金额27.32亿元，权益合同销售金额27.18亿元。
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