2024年的上海楼市，大家印象最深的一定是豪宅。
去年上海豪宅走出独立行情，7个百亿楼盘、4次千人摇号、2530套3000万以上豪宅成交…
然而豪宅爆火的行情外，在更广阔的普通刚需改善市场，我们发现一个更值得关注的现象：
上海楼市，正在迎来“消费降级”
一方面是新房市场的两极分化，中产阶级“消费降级”很严重。稀缺豪宅市场火爆，但更多的刚需、改善阶层降低了购房预期。
另一方面是二手市场以价换量，大家面临集体“资产缩水”。成交量创造历史，但二手价格连续20个月下降，跌回七年前水平。
2018-2024上海二手房成交均价，来源网络
今天总爷就和大家聊聊，这场“消费降级”背后的底层逻辑。
01
被遗忘的大多数
刚需放量，价格还在跌
“去年赚得比前两年加起来还多，全靠老房子撑起来的。”
年初浦东金桥一位资深经纪人小A告诉总爷，金桥是上海老破小成交量最高的区域之一，一个小区就能养活好几家中介门店。
2024上海二手房成交套数板块排名，来源网络
与衣着光鲜亮丽、一套赚几十万佣金的豪宅中介不同，那些骑着电瓶车走街串巷、活跃在老小区的中介，才是市场的大多数。
上海中介门店集中在社区底商
去年上海二手房市场低开高走，全年累计网签纯住宅达到惊人的213376套，相比2023年增长了20%。
尤其是9月沪七条政策发布，10月至12月连续三个月均突破两万套大关，12月超2.5万套创下近42个月以来的新高。
2021-2024上海二手房成交套数，来源网络
上海二手楼市终于了扳回一局，而其中300万以下的房源，总的成交超13万套占比超6成，刚需依旧是二手市场的绝对主流。
2024上海二手房成交套数占比，来源网络
如果仔细分析成交占比和走势，你会发现一个很“反认知”的现象：
300万以下房源占比持续走高，大家更偏向于买低总价楼盘
上海300万以下二手房成交占比，来源兔博士和ICE的魔都新房
而这种现象不仅发生在二手房市场，在新房市场，总爷也发现了一个有点扎心的事实：
越来越多的中产家庭，不再执着于打新，而是选择观望和二手房市场。
过去中产新房明星板块，比如闵行的古美、浦东的唐镇、热门的大虹桥，均遭遇了不同程度的打击。
尤其是过去顶流的大虹桥，2024年新房供应仅690套，同比下降81.82%，成交情况更是惨不忍睹，一位营销总无奈地告诉总爷：
“关键是没人来看房了，渠道全上了也没办法。”
大虹桥位置最好的新盘同济蟠龙里，销售也去化艰难
过去的一年里，火爆的豪宅市场背后，很多中外环的刚需、改善楼盘都陆续陷入困境，让前两年风光无限的营销总们苦不堪言。
当然也有少数明星楼盘完成突围，比如招商时代乐章、华润置地时代之城等，这些大多占据地铁、商业、配套优势，虹吸走了板块所剩不多的新房买家。
二手房跌出了性价比后，新房市场价格逐渐失去优势，明年的新房市场依旧不容乐观。
02
牵一发而动全身
消费降级，不仅在楼市
“不敢高消费了，有钱就提前还房贷。”
身边的朋友小B这样说，这也代表了很多上海买房人的心态，一场涉及“衣食住行”的全面消费降级正在来临。
根据上海市统计局发布的数据，去年1-11月上海社会消费品零售总额为16369.85亿元，比去年同期下降了3.1%。
2024年1-11月上海零售总额数据，来源统计局
关系到日常购物的批发和零售业，比去年同期下降3.0%，其中住宿和餐饮业，比去年同期下降5.3%：
消费数据断崖式下跌，大家收紧钱包过日子
上海的消费降级，是中国消费现状最真实的缩影，越具有消费力的群体，现在节省开支的力度就越大。
过去很多人想当然地认为，只要房价跌了大家就有钱消费了，但住房是一线城市家庭最大的资产配置，平均70%以上的财富集中在房产：
眼看资产不断缩水，多少人还愿意高消费呢？
2024 年上海餐厅倒闭消息频传，高端餐饮店一年间锐减近千家。鼎泰丰撤离大陆、诸多知名餐厅歇业、黑珍珠与米其林餐厅纷纷折戟。
高端法餐厅“L'Atelier 18”突然暂停营业
与此同时为了稳住楼市，2024年上海陆续放开了限购政策、下调房贷利率，进一步刺激楼市。
2024上海楼市刺激政策不断，来源网络
这种消费意愿、收入预期的下滑牵一发而动全身，除了一向稳定的富裕阶层，消费降级将会在2025年持续蔓延，深刻影响楼市走势。
03
居住品质是核心
地段降级，产品在升级
“刚需的总价，也要有改善甚至豪宅的体验。”
这是保利一位操盘手的原话，也代表着如今上海市场的产品升级浪潮，为了打动更多犹豫中的客户，开发商必须得拿出更多诚意。
在过去的一年残酷的郊区市场，总爷观察到那些杀出重围的楼盘和房企，普遍都是在产品方面实现了质的飞跃。
1. 空间塑造差异化，豪宅理念降维到刚需产品
青浦的保利虹桥和颂，这个大虹桥300级起步的项目，竟然做到全系产品类一梯一户设计，赋予更多的空间和私密性。
保利虹桥和颂样板间实景图
买房人对这种空间感非常认可，保利虹桥和颂成为去年板块流速第一的销冠楼盘，在竞争惨烈的大虹桥顺利突围。
2. 装修品质不断创新，引领楼市装标内卷风潮
嘉定的华润置地时代之城，这个五大新城400万级起步的楼盘，运用了优雅弧度、拼花地板、雕花风口、定制把手等细节，并采用西门子、高仪等高端品牌。
时代之城样板间实景图
样板间是能够留住客户的，时代之城成为2024年嘉定新房成交双冠王，外环每卖5套房就有1套时代之城。
3. 示范区不遗余力，客户摸得着的实景效果
青浦的印象青城，这个约50万方的超级大盘，在示范区完成风雅三进、行舟六幕不同的场景呈现，宋风美学成功打动了不少客户。
保利建发印象青城示范区实景图
买房人能够感受到建发的诚意，印象青城荣膺青浦区销售三冠王，也是建发去年上海最大的“粮仓”。
看到这里你会发现，买房人消费降级代表地段、总价的取舍，但对产品和体验的要求是在提升的：
无论楼市如何发展，居住品质始终是关注的核心
高端豪宅市场的跌宕起伏，与绝大部分人没有太大关联，毕竟这是全国购买力，对上海稀缺资源的争夺。
对于广大普通刚需、改善买房人来说，在消费普遍降级的时代下，守住安全底线、改善居住品质才是当务之急。
不管2025年市场走向何方，这场正在蔓延的“衣食住行”全面消费降级，正深刻影响着楼市的底层逻辑。
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