水牛也是牛，说一下这一周楼市观察。
一是券商展望 2025 年中国经济，房地产迎来摸底阶段。房地产乃经济之母，近期也步入了摸底阶段。倘若特朗普的高关税落地，国内的稳增长政策极有可能在明年 4 月份的政治局会议后加大力度。所以我个人更倾向于 2025 年经济先有“水牛”行情，并且在此情形下，大概率会出现 2020 年经济的全面回升，最后再有基本面与估值面的共振上行。就目前的房价而言，我仅能看到 2025 年放水的态势，尚未能预见全面牛市的机遇。不过，相较 2021 年和 2024 年，状况还是要好很多。
二是上证报头版称，择机的说法意味着降息降准会在关键时刻落实。这种吹风意味着 1 月份降息的可能性降低，因为近期的汇率和 10 年期国债利率跌势过猛。不过，这对于当下的上海楼市而言是好事。最近我在一线观察到，明星板块的明星楼盘，二手房普遍涨价 3 到 5 个点。春节前市场会逐渐冷静，刚需购房者可以趁此节点多去谈判。
我留意到，近期上海楼市有几种房子可能会迎来新机遇。第一种是全上海新房地价显著上涨，楼市联动价快速上扬的板块。比如大宁中建的项目很可能开到 15 万，新阳司向中能建的项目或许会开到 12 万。
而这些项目周边的二手房价格仅为新房的 7 到 8 折，这对当地房价的拉动作用极为显著。要知道，在过往每一轮楼市大涨阶段，都是地王带动新房，新房拉动二手房。对于当地板块的二手房，尤其是次新房，其优势相当具体且明显，能够得到极大提升。所以我建议购房者关注此类房子。
第二种，现阶段我发现全上海有大量租售比高但价格仍处低位的房子。像长宁，包括中山公园、古北，还有西南角的金虹桥等地，都有众多租售比超过 2%的优质房子，它们的价格依然偏低。这一轮楼市放水，极有可能使利率，特别是存款利率大幅下行，从而导致房价的租金收益率明显高于存款收益率。这类房子很可能会受到追捧。
第三种，我发现全上海有很多保养良好的老房子所在的板块，截至目前，价格依然处于低位。例如老静安、淮海中路、老黄埔的核心地段，能看到单价 10 万到 12 万的许多老房子，因房龄已达 20 年，但保养甚好。很多购房者倾向使用链家这类 APP 选房，简单筛选就可能把这些好房子忽略掉。这些房子属于明显被低估的，也建议大家重点关注。
最后一种，也就是我一直提及的，全上海超跌板块的房子，目前来看仍处于挖底阶段，特别是浦东内环，以及像大虹桥这样前期涨跌幅度过大，房价跌幅将近 30%左右的板块。我认为今年会筑底回升，特别是抄底的机会非常大，也建议大家提前关注。这四种房子是我们在 2025 年较为看好的。好了，也建议大家在这段时间，如果有资金有预算，要加快购买。
