原创 刘博团队
2025年，该买房还是卖房？这是很多朋友最关心的问题。
最近不少人都在观望：有的朋友手里有首付，钱在银行躺了好久，不知该不该出手；也有朋友看着房子贬值非常焦虑，每天纠结要不要置换。
对于深圳楼市，2025年会怎么走？我们的判断是两个字——稳了。
这个判断基于三大理由：
理由一：土拍溢价率创新高，楼市拐点已至
就在昨天，深圳楼市再爆大新闻！
1月16日下午，深圳龙岗大运中心北侧地块出让，八家房企虎视眈眈，各自握紧了手中的号码牌。
战局在15点准时打响。建发、招商率先出手，你来我往，将地价一步步推高。胜负难分之际，越秀地产突然加入战局。一时间，三家房企轮番举牌，竞价此起彼伏。
到了后半场，华润、绿城相继入局，场面更加胶着。尤其是招商地产，几乎每一轮都寸步不让。就在大家以为胜负已定时，中海突然杀入，一举将价格推向高潮。
最终，历经246轮竞拍，中海以30.65亿拿下该地块，成交楼面价29611元/㎡，溢价率高达70%。
70%的溢价率刷新了近年来深圳土拍溢价率的记录，去年宝中宅地的溢价率约35%，后海宅地的溢价率约46%。
这场土拍透露出几个信号：
第一，这次龙岗大运地块竞拍，溢价率超过宝中、后海这样的传统黄金地段，创下近年新高，反映出一个深层逻辑：在深圳土地供应持续收紧的背景下，任何优质地块都显得弥足珍贵。
在土地供应高峰期，如2021年，深圳一年会拿出40块宅地。
然而在2024年，深圳仅成交6宗宅地，这也意味着，开发商2025年买入深圳的机会，可能只有6次，甚至更少。
深圳可开发土地越来越少，好地块更是一地难求，土地供应的大幅缩减，正在推动整个市场向存量时代过渡。
第二，8家实力房企激战246轮，这种久违的“白热化”竞争，传递出远超预期的积极信号。
当市场低迷时，开发商往往最为谨慎，因为他们最懂经营成本与市场风险。现在这些市场“老手”不惜高价拿地，说明他们对深圳的居住需求、购买力和未来升值空间，都有着深度的信心。
这种信心，往往是市场触底回升的先导指标。
第三，该地块确实非常好，潜力巨大。
该地块所在区域，就是龙岗大运“四大神盘”所在地，这里是上轮牛市的领涨板块，二手房价格是一度和宝中，红山扳手腕的存在，如：
绿景大公馆：高峰期 10.19万/㎡，现在 6.03万/㎡
阳光天健城：高峰期 8.24万/㎡，现在 5.7万/㎡
奥林华府：高峰期 9.14万/㎡，现在 5.5万/㎡
中森双子座公馆：高峰期 7.37万/㎡，现在 5.62万/㎡
这些项目在过去3年的调整中，跌幅在30-40%之间。然而这种深度回调并非坏事，它不仅挤出了泡沫，更跌出了性价比。
从地块向东看，就是大运四大神盘，大运中心体育馆，颐安都会中央。
北侧是世茂深港国际中心。
南侧是香港中文大学，从南向北，被大运公园和龙城公园包夹，生态资源优越。
更关键的是，地块是纯商品住房属性，没有70/90户型比例限制，也不限售价。这意味着开发商能够充分发挥产品打造的自由度，无论是规划大户型还是升级产品品质，都没有政策掣肘。
理由二：深圳楼市，就像股市中的小盘股，体量小，爆发力十足
2024年，TOP10城市中仅深圳一枝独秀，以2987亿的成交额、28%的同比增幅，强势逆袭，从第六位跃升至第二。
反观其他一线城市：上海下跌17%，北京下跌28%，广州下跌10%。
从乐有家的监测数据看，深圳新房去化周期大幅下降：从2024年5月的高点26.4个月一路下滑，到12月已降至9个月，降幅近60%。
深圳楼市正以超预期的速度消化库存。
为什么深圳能跑出如此与众不同的曲线？
因为深圳房地产市场本质是一个供不应求的市场。
其中最关键的数据是：在1067万套（间）住房存量中，真正的商品住宅仅占17%，约181万套（2016年统计数据）。
而其它住房的构成是：
城中村自建房占47.8%，约510万套
工业区配套住宅占17.2%，约184万套
单位及个人自建房占5.2%，约56万套
保障性住房占4.1%，约44万套
其他住房（公寓、旅馆等）占8.7%，约93万套
换句话说，在这座近2000万人口的城市里，能够自由流通、居住品质有保障的房子，只有约200万套。
深圳有接近一半的人住在城中村，改善需求巨大，而优质商品房供应有限，一旦市场信心恢复，往往会率先触底反弹，对购房者而言，深圳的购房窗口往往稍纵即逝。
理由三：市场已经渡过调整期的至暗时刻，开始展现企稳回升态势
数据足以说明问题：
2024年，全年成交量达到92,459套，较2023年大幅增长44%。
更重要的是，市场结构发生了积极变化，二手房占比回升至59%，新房占比41%，这标志着深圳作为存量房市场的特征重新凸显。
新房市场两个关键特征：
1、量升价跌：全年成交37,972套，创下近三年新高，同比增长20%。然而，为了促进去化，开发商普遍采取降价策略，导致均价下跌至5.40万元/平方米，同比下跌10%。
2、区域分化：宝安区以9,538套的成交量领跑全市，而南山区则以149%的同比增幅（成交）和9.6万元/平方米的均价展现出高端市场的韧性。
二手房市场更加亮眼：
二手房市场在2024年成交量达到54,487套，同比大增66%，创下四年新高。
价格方面的调整也趋于温和，全年均价为6.3万元/平方米，跌幅仅为3%，较2023年12%的跌幅显著收窄。
市场复苏态势在四季度尤为明显，从7月的低谷反弹，10月环比上涨7%，重回“6字头”区间，并在第四季度稳定维持在6.3万/㎡左右。连续两个月价格小幅上涨，显示出复苏迹象。
从区域来看，龙岗区以12,802套的成交量和72%的同比增幅领跑全市，而福田、南山等核心区域也均表现出色。
以上数据表明，深圳楼市正在经历一次有质量的复苏，这种复苏既符合市场规律，也更具可持续性。
最近，笔者也走访多个项目，虽然临近年关，传统看房购房淡季已至，但市场依然不乏亮点。共有产权房项目珈誉府的二次开盘再次日光，格外引人注目。
过去被市场所不看好的“一半产权+封闭流转”项目，如今却成为最炙手可热的香饽饽。
这种转变印证了一个基本事实：当前市场的复苏，既不是政策托底的结果，也不是投资炒作的产物，而是由真实的居住需求推动的自然修复过程。
这种由市场内生动力驱动的复苏，往往更加扎实、更具持续性。
