上个月的番禺土拍，可谓是神仙打架，连拍多宗靓地，2025年的番禺楼市，竞争注定惨烈。详细回顾可戳：
这不，在番禺地铁3号线沿线，又将有一个刚改神盘将杀到。
就在前天，广州规自局公布了广州新城停车场一期地块（亚运大道BD0210116地块） 建筑规划批后公示。
根据规划信息透露，宗地出让面积约8.5万平，总建面约11.8万平，主要规划有6栋住宅楼和一所36班九年制学校。
地块控规住宅部分
从住宅楼轮廓不难判断，住宅楼大概率是两梯五户或者三梯五户设计， 层高方面最低32层，最高47层，属于超高层住宅，而且均为塔楼设计。
这样的楼高和梯户比，项目大概率定位刚需、刚改，最小户型预计在80-85平左右，入手门槛不会很高。
而且项目阳台占比能达到20%，产品将会是新规户型，使用率突破100%不成问题。
广州新城停车场一期地块在去年12月被广州地铁以底价186042万元拿下，扣除配建后，楼面价约为1.17万/平。
地块位于番禺广场和亚运城板块中间，未来将会被打造成轨道站场上盖综合开发的TOD项目。
交通方面3东线石碁南站就在地块旁，直线距离仅600米。3站能到万博 （中途转18号线）， 11站到 珠江新城站，非常适合3号线沿线的上班族。
而且地块位于番禺传统的生活区，加上离亚运城只有一个站，周边现有配套成熟，生活氛围浓厚。
譬如直线距离约1km范围内，就有财富广场、石碁城市广场、石碁人民医院，商业、医疗硬件都能满足日常生活使用。
周边的教育资源也较为丰富，附近有石碁小学、石碁中学、石碁第四中学等多所中小学，而且项目还配有一所36班九年制学校。
值得一提的是，如果只计算住宅部分，容积率仅有2.03，而且还有新规加持，朝向也会是户户朝南的布局。
广州新城停车场上盖开发效果图
对比临近的亚运城项目，广州新城地块有新规加持，加上低容积率，所以优势不小，而项目价格方面我预测在番禺广场和亚运城板块的均价之间，在3万＋/平左右。
如果最小户型面积能控制在80平的话，或许有机会200万左右上车番禺新规三房！
地块周边的在售项目有龙湖金地天峯，主打刚改产品，在售产品为90-142㎡三房四房，均价约为3.8万/㎡。（数据来源：贝壳）
另外还有保利琅誉，同样也是刚改产品，在售92-132㎡三房四房产品，均价约为3.5万/㎡。（数据来源：贝壳）
二手项目方面，有距离地块最近的金龙城财富广场，目前在贝壳挂牌房源主要为40-80㎡两房三房，均价1.4万/㎡上下的小户型刚需产品。（数据来源：贝壳）
总结一下，从整体素质来看，项目本身确实很能打。
容积率低，新规户型加持，配套学校齐全，沿3号线交通便利，加上亚运大道沿线未来还有产业支撑，不过还需等待兑现，就是不知道价格会有怎样的惊喜。
最后，你认为地块产品未来的开盘价格会是多少？欢迎评论区分享~
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