城市商业报告
2025江苏筹开项目
本期作者
柏莉，站在自己所热爱的世界和领域闪闪发光。
主编 | 付庆荣 头图丨视觉中国
据赢商网不完全统计，2025年江苏将有38个新项目入市（商业面积≥3万㎡），商业体量预计新增333.28万㎡。虽然项目数量与体量双双下降，但存量与增量的博弈新局，为市场注入了更多思考空间与创新可能。
从筹开项目的运营商层面来看，2025年的江苏商业市场呈现出群雄逐鹿的激烈态势：
香港置地在南京双子布局：JLC是“置地中環”系列的精品中環，聚焦优质年轻客群，打造精致时尚生活方式目的地；越城天地（暂定名）则携手招商蛇口，复现明代来宾楼，探索文脉焕活、多元趣游POD（Park Oriented Development）商业空间。
与阿里巴巴合作的南京亲橙万象汇，标志着华润万象生活在南京的轻资产项目迈出了重要一步。招商蛇口以南京玄武招商花园城为代表项目，三大亮点空间呈现独具魅力的“RE生活提案”；光大安石与山东健康集团在南京携手打造首个商业项目——南京健康大融城，填补周边中高端商场需求空白。
南京华贸中心以45万㎡的多元业态，打造“新都会生活悠享地”，创树世界级中央路商圈；金陵长乐坊构建华东首家沉浸式大明文化空间，以文带旅，以旅兴商，以商成文；宝龙商业带来南京主城区首个倾力打造的重资产项目——南京江宁宝龙广场。
新鸿基地产苏州首作——苏州环贸广场，其中商场体量约3.2万㎡，诠释了“小而美”的商业哲学；银泰商业首入江苏，落子扬州广陵新城；歌林商业集团首进常州，将打造年轻化新型公园商业综合体，为常州带来更多精彩的商业场景与生活方式……
2025年，不仅是江苏商业市场的变革之年，更是中国商业地产在高位竞争中探索未来方向的重要节点。在今年的筹开项目中，哪些更具亮点、值得行业期待？赢商网将一一解析，为商业地产人奉上值得收藏的市场动态。
▼以下为2025年江苏拟开业项目清单：
1
商业进入“量减质升”新阶段
核心城市领跑梯队分化
据赢商网不完全统计，2025年江苏拟开业项目数量为38个，预计新增商业体量约333.28万㎡，较2024年减少9个项目和92万㎡体量。这一连续六年的“双降”趋势从2020年的高峰期 （87个项目、850万㎡） 一路滑落至今，标志着江苏商业地产全面进入“量减质升”的转型新阶段。
这一变化背后，是商业地产从增量扩张向存量深耕的逻辑转变。经历十余年的高速开发后，江苏商业市场逐步饱和，特别是南京、苏州等准一线城市的核心商圈，已进入存量竞争的深水区。与此同时，消费者需求愈发多元化，叠加城市更新需求，推动了老旧商业空间的改造升级，让存量与增量并行成为新的发展模式。
◎图源：视觉中国
从区域分布看，江苏商业呈现出明显的梯队分化。南京与苏州稳居全省商业版图的“领头羊”，两地新增项目21个，总体量172.3万㎡，占全省一半以上。其中，苏州以13个项目、85.5万㎡体量领跑，而南京则以8个项目的新增数量紧随其后。对于这些核心城市而言，增量开发空间已然有限，商业重心逐步转向存量更新与高质量发展。
而在三四线城市，商业发展依然有增量扩张的空间。消费需求升级与区域发展战略的推动，使这些城市逐渐挖掘出本地消费潜力，增量开发正在为区域市场注入活力。
在二线城市梯队中，南通、无锡、常州表现出较强的增长潜力。这些城市的新增项目，不仅满足了本地消费升级需求，也进一步推动了区域消费市场的扩容。而在苏北城市，尽管项目新增数量有限，但区域性亮点项目逐渐崭露头角。
随着江苏商业地产迈向转型深水区，“量减质升”将成为长期趋势。核心城市的存量优化，二线城市的消费升级，三四线城市的潜力挖掘，正共同推动江苏商业版图的重塑，并为未来消费场景的变革注入源源不断的新动力。
2
创新驱动与多元升级
江苏商业迎来全新进阶
2025年，江苏商业市场在头部运营商的积极布局下，呈现出多层次、多元化的崭新格局。从项目体量分布来看，不同规模的项目折射出市场需求的多样化与城市发展的新格局。
一方面，中小型商业项目以精准贴近社区日常消费需求，成为区域生活的有力支撑；另一方面，超大体量项目则扮演着城市经济引擎和功能升级载体的角色，在高质量发展中发挥了不可替代的作用。
数据显示，5-10万㎡的中小型商业项目数量最多，有15个；其次是5万㎡以下的小体量项目，共12个；10-15万㎡的中大型项目则有8个；而体量超过15万㎡的超大型商业项目仅有3个。这些项目无论大小，各有侧重，从焕新社区日常消费到重塑城市功能亮点，共同推动江苏商业生态的进化升级。
在少数超大体量项目中，南通金鹰世界无疑是2025年江苏商业的“明星项目”。该项目以32万㎡的商业体量稳居全省拟开商业项目的“体量冠军”。然而，值得关注的不只是数字的惊人规模，而是它对区域经济与城市功能的深远影响。据赢商网了解，南通金鹰世界总建面超120万㎡，业态涵盖了超级购物中心、滨水街区、5A甲级写字楼、5星级酒店、天际公寓以及高端住宅六大主题业态。高约249米三塔连体建筑，约 10万㎡商旅一体化的临水景观商业街，总建面约22万㎡的超10层的体验式超级购物中心，未来将引领城市向更高品质、更高调性的质感生活转型。
市场不单需要大规模体量的商场，也需要有精准定位的小场。其中，苏州环贸广场商场以3.2万㎡的精致规模，完美诠释了“小而美”的商业哲学。
作为新鸿基地产继香港环球贸易广场与上海环贸广场后的又一重要布局，苏州环贸广场位于金鸡湖湖东核心商务区，交通便利，连通苏州地铁1/8号线，位于时代广场站和星湖街站中间。项目是由高品质购物中心、甲级办公楼、花园广场以及天际住宅组成的垂直地标，楼高约310米。打造多业态大型临湖商业地标，一站式满足宜业、宜游的城市生活需求。
项目以“泉水涌动”的意象将建筑形态与自然景观融合，裙楼的花园平台从地面逐层而起，塔楼如同喷泉般"从花园冉冉升起"，赋予项目独特的美感与文化内涵。这一设计不仅提升了项目的视觉辨识度，也为消费者创造了高品质的生活、购物与休闲体验。
（以下项目信息排序不分先后）
南京JLC
拟开业时间：2025年上半年
商业建筑面积：超9万㎡
JLC是香港置地旗下尊尚综合商业品牌系列“置地中環”的精品中環，于“中华第一商圈”——南京新街口核心地段活力新生，构建了一个汇聚欢乐的能量场域，并以精彩纷呈的优越体验，带给人无尽欢愉。
JLC聚焦兼具生活品味和消费力的优质年轻客群，致力于打造南京精致时尚生活方式目的地。项目紧接新街口地铁站1号口，总商业建筑面积超9万㎡，计划落位品牌200家，汇聚众多国际品牌与创新品牌首店或全新概念店。
在多元复合的空间体验场，JLC以国际化视野转译南京传统历史文化，前沿时尚与全球美食触手可及，传统文化与创意灵感相融共生，趣味社交与活力生活同步开启。
目前，项目已全面竣备，商家陆续进场。众多亮点品牌将为南京商业注入全新活力，包括江苏首家【方所】书店、江苏首家【HARMAY话梅】、南京首家【Ole’】高端超市、南京首家【Lululemon】跨层概念店、【I.T】全国最新形象店等。这里，不仅仅是城市生活的目的地，也是南京文化的缩影，新旧渐变的界面。属于南京人的全新生活方式，即将上演。
南京越城天地
拟开业时间：2025下半年
商业建筑面积：约10万㎡开放式商业街区+约6万㎡绿地公园
越城天地 （暂定名） 项目由香港置地携手招商蛇口投资打造，坐标南京主城区秦淮河畔、明城墙脚下，东接大报恩寺，西临新贵河西，地铁1号线中华门站直达。
商业项目包含约10万㎡开放式商业街区与约6万㎡绿地公园，特邀古建筑大师杜顺宝先生源址复现明代来宾楼，将金陵在地文化与当代艺术融入商业发展，同时秉持城市自然共同体的商业理念，打造南京独一无二的文脉焕活、多元趣游POD （ Park Oriented Development） 商业空间。
越城天地 （暂定名） 预计2025年下半年开业，届时将以特色空间场景、多元文化体验及时尚生活方式为城市注入新活力，成就南京主城核心商圈新名片。
南京亲橙万象汇
拟开业时间：2025年
商业建筑面积：约13万㎡
南京亲橙万象汇是阿里巴巴委托华润万象生活运营管理的购物中心，同时也是华润万象生活在南京的又一重要商业布局。
项目位于阿里巴巴江苏总部园区 （阿里中心） 二期，商业建筑面积约13万㎡，租赁面积约6.7万㎡，由Benoy、Lead8、FLO等国际知名设计公司共同设计，以多元、时尚的商业界面展现城市魅力。购物中心通过跨街连廊与阿里中心一期无缝连接，并在B1层接驳地铁S3线和7号线永初路站，交通便捷。
购物中心经营楼层为B1至L6，共规划超250个品牌，定位于“多元社群的轻生活图鉴”，以“时光欢聚、有颜有趣、友好相伴”三大商业标签为核心，打造差异化的消费体验。
项目还引入屋顶商业公园、垂直空间城市客厅、山丘式私享露台等独具特色的商业空间，为目标客群提供品质消费场域。南京亲橙万象汇计划于2025年开业，届时将与阿里中心内的其他业态共同构建一个面向未来的新型城市综合体，为南京商业注入全新活力与想象力。
南京玄武招商花园城
拟开业时间：2025年5月
商业建筑面积：约14万㎡
南京玄武招商花园城位于南京主城区核心地段——玄武新中心，秉承“自然、人文、探索、共创”的精神基因，致力于探索多元城市生活。
项目在提倡自然可持续RE-cycle、文化创新RE-culture、共享创新RE-design、探索重置RE-action的生活方式下，以三大亮点空间呈现独具魅力的“RE生活提案”，可持续骑行友好空间、屋顶听风花园及天文观测台、生命之树等亮点空间将代表项目触手可及的外显表达。
◎可持续骑行友好空间
◎生命之树
◎屋顶听风花园及天文观测台
南京玄武招商花园城以自然可持续及城市人文为核心基底，以内容共创为核心驱动，以在地文化为核心依托，探索多元生活创新商业场景引领都市「花园」生活方式。项目主力店包括新零售商超盒马鲜生，超3000㎡亲子主题乐园X-space，幸福蓝海星空与海主题概念店，MINISO×TOP TOY落地PINK主题定制店，大众书局落地书香趣游主题定制店等，搭建与年轻人深度沟通的消费主场。
今年5月，项目将通过场景交互，呈现美学生活容器与沉浸式松弛公共空间，在与品牌及消费者共创中，带来「花园城·RE」系列震撼开篇。
南京健康大融城
拟开业时间：2025年二季度
商业建筑面积：约6万㎡
南京健康大融城位于南京栖霞区马群换乘中心，是光大安石与山东健康集团在南京携手打造的首个商业项目。地铁2号线、S6号线和麒麟有轨电车在此交汇，地理位置得天独厚，交通便捷通达全城。
项目总建筑体量达22万㎡，其中商业面积6万㎡，可租赁面积2.8万㎡，配备1723个停车位，将商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅和综合娱乐等核心功能融为一体，为消费者提供多元化的生活体验，目前已被列为南京市政府重点工程。
项目计划引进高品质影城、多元化休闲娱乐、中高端优质零售等近200家品牌，填补周边中高端商场需求空白，并对南京城东的餐饮与聚会场景进行全面升级，致力于打造年轻人聚会的新地标。
南京华贸中心
拟开业时间：计划2025年全面运营
商业建筑面积：约15.8万㎡
南京华贸中心位于南京市中轴线中央路上，紧邻玄武湖与明城墙，依托1号线新模范马路站TOD上盖，项目总建筑面积约45万平方米，总投资超80亿元，包括国际超甲级写字楼、国际公寓 （华贸国际公寓和雅诗阁服务公寓） 、精品购物中心、特色商业街区、控保建筑、城市广场、中央路步行街等多元业态场景，计划2025年全面运营。项目以“新都会生活悠享地”为核心定位，创树世界级中央路商圈。
商业部分占地约15.8万平方米，包含已开街的新天地街区，提供全时段年轻人社交场所，引入了全时段餐饮、艺术家居、生活配套，打造健身房、咖啡手作、禅愈空间、漫宠乐园等特色自营业态，提供新天地广场、车库市集等丰富社交场景。购物中心将汇集名品零售、高端餐饮及科技体验店，开创独特的二次元空间、屋顶花园、华贸天街等特色体验。
金陵长乐坊
拟开业时间：预计2025年中
商业建筑面积：约4万㎡
金陵长乐坊位于南京市老城南核心地带，毗邻夫子庙与老门东，坐落于长乐路132号，商业建筑面积约4万㎡，即将构建出一座基于南京历史，以大明文化为魂、科举文化为切入点的华东首家沉浸式大明文化空间。
项目以“大明金陵繁会”为主题，场景设计融入“金陵四十八景”元素，打造出极具吸引力的视觉亮点。以文化带动商业，打造集国潮零售、妆造旅拍、非遗百工、文博体验、多国集市、国潮美食、金陵小吃以及国潮文娱等于一体的全新商业生态。金陵长乐坊以“文化在前，品牌在后”的理念，引入超200家特色品牌，强调品牌与文化内容的深度共创，为消费者提供多元化的体验场景。
除了丰富的业态，金陵长乐坊还注重互动体验。游客可以穿上新中式服饰、品味传统茶艺、欣赏南京白局等，通过沉浸式的场景设计与全天候文化活动，让每一次到访都成为全新的体验。
南京江宁宝龙广场
拟开业时间：预计2025年12月
商业建筑面积：约15万㎡
南京江宁宝龙广场以“多Young生活新聚场”为定位，坐落于南京市江宁区麒麟板块核心区域，比邻风景秀丽的钟山风景区，依托沪蓉高速、长深高速及地铁S6和观光8号线环绕的多维立体交通，区域通达性极强。
项目总建筑面积约15万平方米，作为宝龙商业在南京主城区首个倾力打造的重资产项目，周边3公里内高档小区林立，覆盖40万优质客群，5KM内中高等院校、科技创新产业园云集，年轻消费力充沛。
项目规划引入230+国内外知名品牌，其中70%以上为区域首进，通过丰富的业态布局探索社交生活新场景，打造集时尚潮流、亲子趣玩、艺术沉浸、美食探店、社交聚会等多元业态于一体的购物中心。
当前招商进展顺利，苏果超市、横店影城、魅KTV、飞凡玩嘉、星巴克、KFC、必胜客、汉堡王、DQ、小菜园、蛙喔、韩宫宴、东北灶、东门口、龍哥旋转火锅、米村拌饭、霸王茶姬、CoCo等众多品牌已签约入驻，同时正与优衣库、三福、孩子王、苏宁电器、海底捞等头部品牌深入洽谈。
南京江宁宝龙广场将以优质品牌与丰富场景重塑区域商业格局，打造南京江宁商业新中心，开启时尚精致新生活。
苏州盛家厍二期
拟开业时间：2025年1月22日
商业建筑面积：约8万㎡
盛家厍一期入驻的上久楷、吉祥斋、李玉刚艺术文化空间、那家小馆、龙泉禧里、协顺兴、夜半不二、一盏茶时等60余家特色品牌，一起共同度过多个元宵、中秋等传统节日，打造精彩纷呈的特色活动。不断提升市民的游逛体验，在行业内频频出圈。
而如今，令人翘首以盼的盛家厍二期即将于2025年1月22日重磅登场。缦云里、上药雷允上、Discus Mart/CHARLES & KEITH、潮仁坊、平望辣酱、仁昌顺、Fufusoul、一时汉服、Nanga、Unicare、北岸艺术馆、知更鸟The Robin轻食餐厅、悦颂Yuecof、MCG烘焙、Bonjour茶饮、闲空间、W.zone Laboratory等特色品牌入驻，是时尚大牌与吴江老字号一场亲密邂逅，更是潮流艺术与传统文化的浪漫碰撞，让历史与科技碰撞出新的火花。引入亲水休闲、娱乐体验、餐饮购物、创意展示等多元业态，年轻人在这里找到属于自己的风尚天地，诠释丰盈而松弛的城市自在生活。
盛家厍整体建筑面积约10万㎡，同时将植入央华执导的《江南·十二场欢聚》等沉浸式特色IP，更好打造“江南处处好最美在吴江”的多元复合的文化街区、空间叙事的历史街区、乐居乐业的人文社区，呈现吴江特色、生态舒适、文化趣味、可游可赏的新江南特色街区空间体系。
常州歌林公园
拟开业时间：预计2025年
商业建筑面积：约15.6万㎡
常州歌林公园位于常州经开区东方新城中央商务区，地铁2号线无缝连接，总商业面积约15.6万平方米，拥有地上6层与地下2层商业空间。
项目延续歌林商业集团在苏州湾歌林公园1.0时代形成的品牌自营与战略招商双轮驱动特质，以及尹山湖歌林公园2.0时代场景、品牌、文化多维升级的理念与实力，致力于打造集休闲、娱乐、运动、购物、文化、体验于一体的年轻化新型公园商业综合体，全面焕新城市商业活力。
项目引入了诸如萌宠纪超级店、二十四集、船炉、光影间等歌林自营品牌主力店，为消费者提供全新的消费内容与体验。同时，必胜客、汉堡王、星巴克、阿迪达斯、耐克、Subway、Li-Ning、TOMATOGARDEN、杂物社等诸多一线品牌已完成签约，整体招商率已超50%，将为常州带来更多精彩的商业场景与生活方式。
2025年的江苏商业市场，正在讲述一场关于品质与多元的全新故事。从社区商业的贴心布局到城市地标的雄心构建，每个项目都在用自己的方式点亮未来城市生活的更多可能。
