每经记者：甄素静 每经编辑：魏文艺
2024年，碧桂园（HK02007，股价0.485港元，市值135.74亿港元）一直在保交付和化债两条战线上努力。
1月14日，碧桂园披露了2023年年报及2024年中报。这两份延迟发布的财报数据有忧亦有喜，但对于当下碧桂园需要急迫完成的复盘和境外债务重组推进来说，无疑是提供了重要推力。
2024年的房地产行业仍在深度调整中，曾经在行业霸榜多年的碧桂园亦深陷流动性危机，面临着前所未有的挑战。这一年，对于碧桂园而言是充满挑战与艰辛的一年，销售受挫、现金流紧缺，而渴求回笼资金和保交付成为其2024年的核心主题。
《每日经济新闻》记者注意到，虽然2024年碧桂园在销售规模上继续下降，但在保交付方面却表现突出，全年累计交付房屋超过38万套，稳居行业第一。近三年时间，碧桂园已累计交付约170万套房屋。
预计2024年亏损将大幅收窄
房地产市场持续深度调整之下，碧桂园曾寄予厚望的市场销售表现乏力。
中指研究院数据显示，碧桂园2024年销售金额为604亿元，权益销售金额为471.3亿元，行业排名第15位。而2023年碧桂园的销售金额为2199.8亿元，权益销售金额为1720.6亿元，行业排名第六位。
而2019年至2022年，碧桂园每年的销售额和权益销售额均稳居行业首位。其中，2022年碧桂园的权益销售金额为3553亿元，2019年至2021年的权益销售金额均超过5000亿元。
事实上，碧桂园的销售业绩持续下滑并非个例。随着近几年房地产行业持续深度调整，房企的销售业绩整体亦呈现逐年下滑趋势。据中指研究院统计，2024年百强房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%；全年销售额超千亿元的房企仅11家，较2023年减少5家；销售额超过百亿元的房企共有86家，较2023年减少30家。
每经记者注意到，在出现流动性危机后，碧桂园管理层多次公开表示“坚持不躺平”。在碧桂园内部，实现有效销售一直是重点工作之一。2024年碧桂园管理层在内部会议中多次强调，公司重点持续推进保交房、资产管理和有效销售等，在销售方面，通过组织结构调节适应市场变化，加大了在热点地区和旅游城市的销售力度，抓住春节返乡置业及海南等旅游热点地区销售窗口。
碧桂园在2024年中报中表示，预计2024年全年亏损会大幅收窄，同时公司仍然保持一定规模净资产，截至2024年上半年，公司净资产仍有超700亿元。“由于当前集团仍处于保交房和修复资产负债表的过渡阶段，对于恢复盈利的时间暂无法预估，需结合外部市场环境、销售回款情况、债务处置情况、集团经营情况综合考虑。”
拿地方面，除了2024年12月在兰州竞得一宗地块引发市场关注外，碧桂园已鲜少在公开市场拿地。
12月18日，碧桂园旗下的兰州春霖房地产开发有限公司以总价1.55亿元竞得兰州G2421号居住用地。此后，碧桂园方面回应称，该地块为项目公司与当地政府在兰州项目土地摘牌的熟化成本以及市政配套建设的一些建设成本。经过洽谈，政府通过以地抵债方式支付相关款项，后续将会进行转让，所获资金将用于全力落实保交房。
保交付和化债仍是核心任务
在行业下行之下，整个2024年，碧桂园一直奋战在保交付和化债两条战线上。
在保交付方面，2024全年碧桂园已累计交付房屋超38万套，这一数据稳居行业首位。不过，据2024年初碧桂园定制的保交付48万套房屋目标仍有10万套差距。而近三年时间，碧桂园已累计交付约170万套房屋，未来仍有约20万套房屋交付任务。
碧桂园方面表示，当前交付工作已逐步进入深水区，公司正采用极限收支的运营策略，充分挖潜现有交付资源，通过与主要承建商及供应商协商合理的付款计划。同时，公司依托“白名单”、项目及闲置土地收储等国家和地方政府的各类扶持政策，全力争取外部资源支持交付工作的顺利推进。
来源：中指研究院
每经记者注意到，在保交付与化债双重压力之下，碧桂园单靠经营和融资带来的现金流量显然是杯水车薪，当下碧桂园更多是在争取债权人展期支持，以及期待市场真实回暖带来的信心和数据修复。
据碧桂园2024年半年报数据，其经营活动产生的现金流量约为44.25亿元，投资活动产生的现金流量约为24.32亿元，融资活动产生的现金流量约为-26.7亿元。报告期末，碧桂园的现金及现金等价物余额66.98亿元。
值得一提的是，碧桂园的境内债进展相对顺利。2024年4月，碧桂园对“21碧地01”“21碧地02”和“21碧地04”三只债券的展期方案获得通过；2024年9月底，碧桂园九只寻求展期的境内债通过投票，均获得三年展期。
盘活资金资产方面，为加快回笼资金保交房，碧桂园自2022年以来通过折价处置公车、大宗资产、难去化商业类沉淀资产等回笼超过600亿元。2024年12月，碧桂园以总代价20亿元转让持有的长鑫科技1.56%股权，拟将所得款项用作一般营运资金，目前打算主要用于保交房等项目建设开支。
此外，2024年半年报存货减值计提已为27亿元；截至2024年6月30日，碧桂园净资产仍有741亿元，净资产保持为正。
来源：碧桂园微信公众号
在今年1月6日碧桂园召开的2025年第一次集团月度管理会议上，集团董事会主席杨惠妍就当前政策及市场环境、集团当前重点工作、未来发展及人才战略进行了深入分析。面对充满挑战与机遇的2025年，她提出全年工作核心仍是保交房和修复资产负债表，并鼓励全体员工全力以赴，确保各项工作顺利推进，为公司的长远发展奠定坚实基础。
近日，碧桂园又有好消息传来。据1月9日碧桂园披露的境外债务重组及业务发展最新情况，公司已与七家长期合作的知名银行组成的协调委员会达成共识，拟减少最多116亿美元债务，通过延长到期时间至最多11.5年及降低融资成本至每年约2%来实现。债权人将获五个经济选项，包括现金回购、强制性可转换债券、不同票据及贷款融资等。
碧桂园方面表示，将继续积极就重组方案继续与各债权人进行磋商，并逐步落实重组支持协议签署、协议安排、新债务工具发行等一系列程序性工作，预计在2025年上半年与境外债权人就债务重组方案达成一致。
保交付方面亦有利好消息。据永胜经济社微信公众号1月13日消息，永胜经济社召开股东代表会议，决定借钱给碧桂园开发建设二期回迁房。而桂城夏北永胜村被称为佛山“旧改第一村”。若此次进展顺利，也有可能为后续各大出险房企保交付提供可借鉴的样本。
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