房地产发展新模式已成为行业关键词，房企开始寻找新的发展赛道以谋求转型。
尤其是2023年以来，房地产市场供求关系发生明显转变。随着国内城镇化进入下半场，大规模的增量城市建设成为历史，在房地产存量时代下，行业正经历着前所未有的变革，开发规模不再是衡量房企实力的唯一标准。
存量时代下的房企纷纷开启转型，角色逐步从“开发商”转变为“运营商”，开辟“第二曲线”甚至“第三曲线”。2024年，从央行3000亿元保障性住房再贷款，再到300亿元国有企业土地资产盘活专项基金，“存量盘活”成为深刻影响行业趋向的重大战略性关键词。
这期间，存量房屋、园区通过改造升级，开始释放更大的市场空间。相应地，房地产企业的运营能力也成为左右发展的关键一环。毫无疑问，能够较早入局不动产资产管理的房企，将在下一个行业周期拥有更广阔的发展空间和更大的话语权。
龙湖集团
龙湖便是其中之一。多年来持续投入的经营性业务，已成为龙湖内生驱动、穿越市场周期的第二增长曲线。通过提升经营性业务的质量和效率，龙湖集团平滑了整体收入和利润波动。
2024年龙湖交出了一份更亮眼的成绩单。尽管房地产行业整体增速放缓，龙湖依然通过构建经营性业务的第二曲线稳步前行，其运营收入和服务收入分别达到145.0亿元和139.8亿元，均刷新历史纪录。
而且，依托多年来运营业务板块积累的资管能力，龙湖集团在2024年将长租公寓航道（C3航道）进化升级为资产管理航道，推出全新资管旗舰品牌“龙智资管”，定位为“全周期全业态资产管理运营商”。
C3航道升级之后，龙湖运营业务板块的构成，也相应更新为商业投资与资产管理两大航道业务。目前，龙湖将旗下业务分为C1地产开发、C2商业投资、C3资产管理、C4物业管理、C5智慧营造5大赛道。
其中，C3资产管理航道涵盖长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆、活力街区-欢肆、妇儿医院-佑佑宝贝及健康养老－椿山万树六大业务板块，依循人生命周期的轨迹，构建出一条以“住”、“职”、“娱”、“医”、“养”等空间资产组成的链条。
龙湖龙智资管六大业务飞轮
如今，龙湖C3资产管理航道持续发力，成为公司第二增长曲线的重要动能。
数据显示， 2024年1-12月，由资产管理与商业投资航道组成的运营业务，实现运营收入约145.0亿元，在为龙湖带来稳定现金流的同时，随着业务规模、品质迭代，占全集团整体营收、利润比例也在不断提升。
打造全周期全业态资产管理运营商
龙湖龙智资管定位为“全周期全业态资产管理运营商”，全周期全业态的空间资产覆盖，一方面意味着能够针对不同业态的特点和需求，制定相应的管理策略和服务模式，以提供更精细化、专业化的服务。另一方面，也让其空间的协同整合效率进一步提升。通过不同空间形式的资产进行有效整合，可以形成更完整、更高效的资产组合。
龙智资管在为用户提供多元的产品和服务同时，助力资产保值增值。如今，龙智资管已形成以“数智赋能、极致运营、品质产品、专业团队”为核心的资管能力矩阵。
举例来看，“数智赋能”是依托oms数据底座，龙智资管已形成一套从员工到客户，从经营端到业主端的全周期、全业态数字化管理工具体系。如面向经营端，驾驶舱系统可实现经营数据全景洞察，精准决策；面向客户端，App或小程序可统一运营全场景服务，提升用户体验；而算法决策和流程的自动化，又能实现智能辅助预判，自动推进流程落实，优化资产质量，保障经营安全。
“极致运营”，则以龙湖冠寓为例，自渠占比近80%，获客成本低，凭借领先行业的人房比和出租率等实现项目长期稳定运营。至于“品质产品”，是通过深刻洞察行业及青年需求，冠寓产品从1.0迭代至当前4.0，让长住空间有了更多的可能。
而“专业团队”，是凭借高质量的资管人才团队，系统化多样化的人才培养体系，提供自生长、可持续的人才供应链。
现在，龙智资管已规模初现。其中，作为基本盘的龙湖冠寓，截至目前，开业房间数超12.3万间，管理房间数超16万间，开业/获取规模稳居行业前三。长期以来，冠寓精耕产品和服务，不断升级租住体验，助力城市青年安居。
除此之外，产业办公品牌-蓝海引擎管理面积超30万平方米，服务企业约400家，助力城市更新，驱动产业未来。其间，服务式公寓品牌-霞菲公馆上海虹桥店及杭州滨江店两大标杆门店也已开业运营，长短租皆宜，为都市精英带来精奢居住生活体验。
活力街区品牌欢肆目前已获取项目4个，其中，首个项目龙湖合肥欢肆计划于2025年3月开业，为品质租住、消费人群带来全新商业+租住生活体验。
不仅如此，致力打造值得信赖和托付，具备国际视野的妇儿医疗中心佑佑宝贝妇儿医院，截至目前，已累计服务93万+人次。健康养老品牌-椿山万树以长者需求为核心，提供专业、温暖、自在、高品质的健康养老服务，客户满意度高达97%。
率先走上资产管理之路的龙湖，俨然已成为资管“优等生”。龙湖通过为用户提供更加多元的产品和服务，同时提高运营效率和服务水平，以提升资产的整体价值，屡屡获得行业认可。
以龙湖冠寓为例，2024年9月13日，中指研究院发布《2024中国房地产品牌价值研究报告》，在住房租赁领域，龙湖冠寓荣获2024年住房租赁领先品牌、2024年住房租赁产品力优秀品牌等称号。
12月3日，在由克而瑞集团主办的“2024年度中国房地产产品力TOP100发布会”上，龙智资管旗下“霞菲公馆”荣登2024年度十佳高端公寓产品系榜单，龙湖冠寓郑州大学店荣登2024年十佳城市更新租赁产品榜等奖项。
履行社会责任，响应“三大工程”建设
作为一家秉承“长期主义”的房企，龙湖一如既往在企业社会责任层面表现亮眼。
近两年，“三大工程”成为落实房地产发展新模式的“关键词”，是落实房地产发展新模式的重要抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。
根据住建部，“三大工程”建设，包括扎实推进保障性住房建设、城中村改造和平急两用公共基础设施建设。其中，保障性租赁住房（简称“保租房”）作为“三大工程”之一“规划建设保障性住房”的重要组成部分，进一步受到关注。
在业内看来，规划建设保障性租赁住房，也是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，有利于缓解大城市住房矛盾，有利于有力有序有效推进房地产转型和高质量发展。
与此同时，随着产业转型、新型城镇化推进，一场以城市更新为脉络的存量盘活之战吹响号角。无论是出于助力人才安居的初心，还是出于老旧楼宇焕新的期待，长租行业的存量资产盘活都蕴藏着巨大的发展空间。
作为专业的“全周期全业态资产管理运营商”，龙智资管在积极投身保障性租赁住房建设的同时，也在积极参与城市更新的宏大叙事，探索老旧物业的存量盘活。
数据显示，截至2024年末，龙智资管旗下长租公寓品牌-冠寓的保障性租赁住房已落地北京、上海、重庆、天津、武汉等20余个城市，累计纳保项目超150个，开业房源近7万间，毕业季“住梦计划”支持超30万应届毕业生安居。
如2022年12月开业的龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店，该项目位于丰台区科技园区东区南侧、地铁9号线及房山站郭公庄站上盖，为北京市首个改建保障性租赁住房项目。据介绍，郭公庄地铁站上盖原先为闲置办公楼宇，龙湖冠寓通过申报和改建，改造约700套保障性租赁住房。
龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店
该项目也标志着北京“非居住”建筑尤其是闲置低效商办建筑，改建保租房的全流程已经跑通，未来预计将会有更多低效、闲置商办项目通过改建纳入保租房体系，有助于推动城市更新、盘活资产。
截至目前，龙湖龙智资管已参与百余个闲置存量项目盘活，协助当地政府盘活存量资产，多个长租公寓项目成为当地保租房建设的标杆。
城市更新是民生改善与城市发展的重要方式，在加快推进“三大工程”建设过程中，龙智资管积极拓展城市更新业务。比如旗下产业办公品牌-蓝海引擎，近年来持续参与重点城市更新项目的建设。
位于北京市朝阳区的龙湖蓝海引擎产业园、上海虹桥CBD的龙湖上海虹桥蓝海引擎等，均已成为所在区域产业焕新发展的枢纽。
其中，龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园，从曾经旧日杂乱无序的传统生产车间，摇身一变成为如今蓬勃发展的科创企业孵化器。从空中俯瞰，可看到沿剑川路长约两公里，40幢独栋厂房齐整如一，三个装扮一新的墨绿色大油罐掩映在一排排灰黑色建筑群里。
龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园
自2021年开园以来，淡水河畔科创园以空间更新承载产业升级，以产研融合助力科创发展，吸引了智能制造、生物技术、航空航天、新材料、新能源领域多家优质企业入驻。两年时间，曾经产业的短板变成了高地，淡水河畔科创园集聚了2家拟上市企业、9家高新技术企业和专精特新企业，累计申请知识产权超过130份。
房地产从增量时代迈入存量时代，龙湖积极转变思路、自我调整重塑，寻找了穿越周期的“密码”—— 全周期全业态资产管理运营商。手握资管利剑，龙湖持续壮大资管版图，建立起自己的护城河，开启了新一轮增长周期。
如今，龙湖对于高质量发展模式的坚定践行已初见成效，助力公司在行业波动中韧性穿越周期，释放内生式增长新动能。
这也是龙湖作为一家优质民营房企能够如期、提前完成债务兑付的底气，既实现了持续优化债务结构，提高财务安全度，也维护了中国房企在境内外资本市场的信誉。
加快构建发展新模式，龙湖现在已逐步摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动公司发展，以低杠杆、强运营、正现金流，践行高质量发展的路径。
