本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
根据克而瑞研究中心日前公布的数据，2024年，代建新拓规模创下历年新高，全年新增代建规模30强企业总计获得委托项目达到2.05亿平米，同比增长17%，规模较2020年增长两倍有余。
相比过去几年，2024年代建行业拓展增速放缓。但受访人士均乐观表示，代建行业还有较大增长空间。
旭辉建管总裁刘冰洋向《华夏时报》记者强调，长期坚定看好代建行业，行业还有很大空间。对于2025年代建行业的市场规模，其保持谨慎乐观态度：“不一定会有太大增长，可能会与2024年持平。2025年竞争会非常激烈，还有更多的企业会进军代建赛道。”
“展望未来，龙湖龙智造持续看好国内代建行业的发展。”龙湖龙智造方面也向记者指出，根据相关机构的统计，2024年进军代建行业的房企已超过100家，“可以预见的是，2025年的竞争将更加白热化，也是对入局企业的又一个大考之年”。
代建企业加速“跑马圈地”
作为“下一个亿万级蓝海市场”，代建行业成为众多房企近年争相布局的第二增长曲线。据克而瑞地产研究中心统计，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相关业务。在2024年上半年销售额排名前50的房企中，有46家已布局代建业务；而在销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。
过去一年，多数代建企业新拓面积仍保持正增长，但分化显著。其中，布局代建业务较早且规模较大的企业增长相对稳健，部分入局较晚的代建企业在2024年扩张迅猛，新拓代建面积同比增速远超行业平均，如旭辉建管、新城建管、而今管理全年拓展面积同比分别增62%、86%和80%。
从头部企业来看，1月3日，中指研究院发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年，绿城管理以3649万平米的新签约规划建筑面积位列第一；旭辉建管和蓝城集团分别以1588万平米和1570万平米的新签约规划建筑面积位列二、三位。
其中，旭辉建管2024年的新签约规模排名从2023年的第七位提升5个位次至行业第二。截至2024年底，旭辉建管累计在管项目近200个，累计在管总建筑面积超过3000万平方米，累计项目城市覆盖超过70个。
一些入局较晚的企业，2024年的表现也可圈可点。例如，2024年，融创中国将其代建平台更名为“而今管理”，全年新签约代建面积为756万平米，位列中指研究院《2024年中国房地产代建企业新签企业排行榜》第十二位。
龙湖龙智造方面则向记者介绍说，2024年，龙湖龙智造全年新增代建类项目60个，总建筑面积800万平米，累计获取代建类项目150个，总建筑面积超2400万平米。
同时，“在管销售业态代建项目中，全年累计销售达106亿元，并实现在多地项目的持续热销”。例如，合肥央璟颂热销约22亿元；天津龙曜城热销16亿，位于天津网签面积TOP5；昆明青云赋、学宸府销售套数分别位列主城区TOP7、TOP9；成都天澜实现东安湖板块销售单价/套数/金额三冠王等。
此外，部分央国企代建布局也在逐步加速，如招商建管2024年新拓代建面积接近900万平米，远洋建管代建项目拓展同比增速也达到218%等。
从项目类型来看，商品住宅项目仍是代建的主要业务类型，占比达到56%。同时，不少企业转向政府代建领域寻求增长，2024年前三季度，房企代建新增规模TOP20新增签约建面12040万平米，较二季度末增长40%。克而瑞指出，随着城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”的启动，政府代建项目将继续受到高度重视，预计行业将持续增长。
以旭辉建管为例，目前，城投类、国资类的项目占旭辉建管新拓业务的比例较高。刘冰洋介绍说，从委托方来看，“旭辉建管的业务结构确实逐步发生一些变化”。其中，国资和AMC（资产管理公司）比重在快速上升，商业代建比例在下降：“目前，国资类差不多占到50%，AMC类占比也接近10%了，剩下就是商业代建。”
值得一提的是，在“保交付”政策频出的背景下，近两年纾困代建发展迅速。除绿城管理、信达等企业外，民营企业中的金科、华宇形成了“后进先出”独具特色的代建纾困模式。比如，金科金建管2024年上半年新拓代建项目中有34%来自纾困项目，纾困项目在管达到8个，总建面接近170万平米。
全年新增规划建筑面积同比仅增长7.7%
过去几年间，代建行业经历了高速增长。根据中指研究院的数据，2018年以来，代建企业新签约规模增幅每年都保持在10%以上，增速最低为2022年的11.3%，最高为2023年的56.3%。
在2023年的高增长之后，2024年代建行业的增速慢了下来。同样来自中指研究院的数据显示，2024年，代建企业新拓面积同比增速较2023年下降22个百分点，这是过去五年以来的行业最小增速。同时，从TOP3企业的增速来看，除了旭辉建管同比增长超6成外，绿城管理的增速仅为3.4%，蓝城集团不增反降；TOP5整体的增速则仅为3.5%。
中指研究院企业研究总监刘水分析称，代建作为服务行业，受服务行业固有特征影响，当规模达到一定时，很难保持高速增长，加之代建头部企业的市场占有率较高（可达40%-50%），28家代表企业中，头部企业规模难以维持高速增长之时，行业整体规模增速就相应减缓。
“2024年代建行业整体签约面积以及头部企业的费率都有所下降，这是由于行业竞争所致。”刘冰洋直言，房地产行业现在承受的压力较大，销售规模在缩减：“在如此的市场压力下，代建也面临压力，项目一旦开工建设就要承担各种风险，例如投入庞大的背景下却出现销售不理想的情况等，在这样的背景下，不少委托方就会选择等待观望，暂缓入市。”
2025年或成“大考之年”
尽管增速有所回落，但多名受访人士乐观表示，我国代建行业仍有较大的发展空间。
通过对29个重点城市、近万个在售的商品住宅项目的梳理，克而瑞分析指出，目前核心城市的商业代建比例仍然较低，在近万个在售项目中，代建比例（按项目个数）仅有1.67%，“与发达国家较高的代建渗透率相比，代建领域未来还有很大的提升空间”。
“龙湖龙智造持续看好国内代建行业的发展。”龙湖龙智造方面向《华夏时报》记者表示，根据中指研究院预计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，预计2025年代建行业渗透率达到12.5%，相比欧美国家成熟代建市场20-30%的行业渗透率，代建仍有很大的发展潜力空间。2024年进军代建行业的房企已超过100家，可以预见的是2025年的竞争将更加白热化，也是对入局企业的又一个大考之年。
刘冰洋也认为，2025年代建行业的竞争同样会非常激烈，还会有更多企业入局代建赛道。“但市场规模不一定会有太大增长，可能会与2024年持平。”其同时强调，现在行业的“内卷”是必然的：“‘卷’不一定是坏事，’卷’也促使大家通过一些被动或主动的方式去提升自己的水平。”
在业内人士看来，身处“内卷”的大环境之中，突破行业发展瓶颈的关键是不断提高自身的实力、寻找适合自身的发展模式。
“未来几年我们会重点布局国资类、城投类、AMC的业务。”刘冰洋介绍说，在地域选择上，2025年旭辉建管会逐步从“机会型”城市转向“深耕型”城市，重点聚焦30多个城市，保持适度的规模增长，保持一定的市占率。其强调：“只有成为代建行业的头部企业，才能有更长久的发展。”
龙湖龙智造则强调，代建企业既需要在产品力打造、品牌塑造、项目操盘、营销推广、管理运营、资源整合以及综合业态开发等多维度考核中崭露头角，强化差异化优势，通过持续的价值兑现赢得客户信赖，在客户的服务筛选中抢占心智；又要聚焦代建业务本质，最大程度降低潜在风险，这些都极其考验企业的综合实力。
责任编辑：李未来 主编：张豫宁
