观点网 2025年北京首个预售新房项目开盘了。
1月13日晚间，保利建工·嘉华天珺在线开盘，据官方发布的项目销售情况，首开共锁定房屋322套，销售金额约31.66亿元。
据悉，该项目于今年1月1日取得销售许可证，预售许可证编号京房售证字(2025)1号，是北京今年当之无愧的“1号”项目。
此次开盘410套，以此计算，项目首开去化率达78.5%。户型方面，项目整体共规划了88平方米-172平方米的六种户型，首开部分覆盖88平方米、99平方米、118平方米、134平方米、172平方米五种，127平方米的小高层不在本轮预售范围内。
而户型的“区别对待”则要从拿地时说起。
项目诞生记
“嘉华天珺”原为2024年7月25日出让的北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块。
其位于海淀永丰片区，用地面积85584.572平方米，地上建筑规模162894.59平方米。其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地，容积率2.0、1.7，绿地率30%，建筑控高36米；0162地块为零售商业用地。
地块在预申请时，就曾引起诸多关注。一方面，其所处区位优渥，周边有大量高新技术企业与科研机构，精英人才汇聚也导致高品质居住需求旺盛，住宅项目具备发展前景和利润空间。另一方面，这宗地块是万科于2016年斩获，2021年因故退地后再上架的“回炉”地块，因此赚足“噱头”。
不过，由于时间拉长，周边配套相对成熟，城市界面更为完善，起拍价较此前有了明显增长，由之前的44亿元调整为86亿元。同时，市场行情也发生变化。
2016年12月万科拿地时，与保利、绿地、首开等多家房企争相角逐，最终在100%自持70年和多轮方案评审后摘得。
多年后，受市场预期、流动性压力等多方面影响，房企拿地更为谨慎，参与竞拍的仅有保利&建工联合体，以及中海和海开，最终保利&建工联合体以总价89.01亿元拿下，溢价率仅为3.5%。住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米，可上下浮动8%。
由于起拍价较高，虽然溢价表现一般，成交价格还是称得上海淀“地王”，甚至在北京住宅用地出让历史上排进前三。
拿地后，2024年8月，保利北京与北京建工共同出资设立合资公司--北京建保丰筑置业有限公司，保利北京与北京建工分别持有60%、40%份额，合资公司的法定代表人为保利北京总经理刘喜涛。
9月，项目案名公布为“保利建工·嘉华天珺”。据公示的项目方案，0120、0132地块呈东、西分布。0120地块（东地块）总建筑面积155441.12平方米，地上建筑面积102356.12平方米，地下建筑面积53085平方米，容积率2.0，建筑层数为地上15层，地下2层，建筑高度44.95米，绿地率30%，规划16栋6-15F住宅。
0132地块（西地块）总建筑面积71554.12平方米，地上建筑面积46889.12平方米，地下建筑面积24665平方米，容积率为1.7，建筑层数为地上11层，地下2层，建筑高度32.95米，绿地率30%，10栋楼均为11层以下洋房产品，整体控高36-45米。
户型供应上，89平方米的41套、99平方米的598套、118平方米的75套、127平方米的88套、134平方米的406套、172平方米的60套。99平方米的三室两厅两卫户型供应量最多，也是此次开盘中的最抢手户型。按照计划，项目将于2027年5月交付。
保利在北京
从“嘉华天珺”不难看出，其取自主要操盘方保利的天字系，而这也是“天珺”产品系列在北京的首发。
在产品线的区分上，保利发展已形成“天悦和”三大产品系十二大子品牌。“天字系”主要面向高端改善客群，这一系列包括天珺、天瑞、天瓒等子品牌，打造城市精致品质社区；“悦字系”是保利新中式产品系，主要面向品质改善型客户，包括璞悦、琅悦、瑧悦等子品牌；“和字系”主打功能型改善产品，包括和煦、和著、和颂等子品牌。
尽管自2002年以来，保利已在北京深耕多年，但北京市场的首个“天字系”产品是在2023年才推出，该项目为“保利·天汇”。
2023年6月，保利发展和京投发展联合体以57.2亿元摘得朝阳区东坝2宗住宅用地，其中CY00-1102街区1102-B006地块成交金额33.2亿元，CY00-1102街区1102-C012地块成交金额24亿元，两个地块溢价率分别为5.4%、7.14%。
拿地后京投发展退出，改由保利独自操盘。与嘉华天珺类似的是，保利天汇同样由两宗“分割”的相邻地块构成，项目共计规划了826套住宅，分布在南、北两处。
南地块规划为9栋楼9-17层的洋房/小高层，北地块规划为8栋8-17层的洋房/小高层。截至2024年12月31日，项目累计网签金额突破70亿元。
嘉华天珺是继保利天汇之后，保利在北京推出的第二个“天字系”产品，也是“天珺”产品序列在北京的首发。目前该产品序列还落地了广州保利天珺·荔湾、重庆保利·天珺、宁波保利·海晏天珺等项目，都已成为所在城市高端居住水平的代表作品。
事实上，保利在北京的这些年，虽布局了不少项目，大部分为合作打造。例如，2024年北京首张预售证同样花落保利。据北京市住建委信息显示，“京房售证字（2024）1号”预售证是在2024年1月13日颁发，为保利·朝央和煦项目，其位于东四环，线上开盘十分钟锁定房屋价值约29.7亿元。
该项目的开发主体为北京朝实和煦置业有限公司，由保利发展、中信信托和成通京置业三方出资，保利发展为主要操盘方。此外，保利发展与嘉华天珺项目中的合作方北京建工，也是一对老搭档。
观点新媒体查阅保利发展2024年中期的业绩公告，在2024 年上半年度房地产开发项目汇总表中北京地区仅有保利颐璟和煦、北京保利天汇为全部自持。
其他在建项目中，北京和悦春风、星宸和煦、北京保利和光煦境等也均为保利发展与北京建工共同打造。
近年来，保利发展在京的投入较以往更重，以2023年为例，保利全年在京拿地金额超百亿，共揽获5宗地块，拿地数量仅次于中海，而北京建工也屡屡出手为土拍市场“托底”。
就在嘉华天珺开盘次日，保利北京官宣了春节不打烊活动，对活动期间到访营销中心、认购、参与互动、荐客成交的客群，推出“新春福利大派送”。除了新开盘项目嘉华天珺之外，保利·天汇、保利·璟山和煦、保利·颐璟和煦、星宸和煦、保利·锦上、和悦春风等在售项目也均参与，有望进一步推动销售去化。
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