“十五五”住房发展规划编制在即，“人房地钱”要素如何联动？

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2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”开局谋划之年。2024年12月，全国住建工作会议明确2025年住建工作的五项重点任务，在“推动构建房地产发展新模式”中，指出“推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定”。各地“十五五”住房发展规划和年度计划编制在即，在房地产市场供求关系发生重大变化的当下，“人房地钱”要素如何联动，已经成为地方政府关注的重点问题。

中指研究院基于多年理论研究与实际案例打磨，已经总结并搭建出较为成熟的“人房地钱”要素联动模型，近几年已为多个地方政府编制住房发展规划和年度计划提供专业支持。本文将重点介绍中指针对“人房地钱”要素联动机制建立的逻辑思路，以期为地方政府提供更多参考（）。

“人房地钱”要素联动的重要性提升

图：2024年“人房地钱”要素联动相关提法梳理

资料来源：中指研究院综合整理

2023年7.24中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化后，监管部门不断强化建立“人房地钱”要素联动机制的重要性，明确其是加快构建房地产发展新模式的重要内容之一。

2024年2月，住建部下发《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要求科学编制住房发展规划和年度计划编制工作，以“人、房、地、钱”要素联动机制为重要抓手，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。

根据监测，2024年北京、天津、成都、长沙、厦门、青岛、西安、郑州等城市均发布了年度住房发展计划，明确商品住房、保障性住房的发展目标，整体呈现几个特点：

一是，强调“人、房、地、钱”要素联动，深化要素资源科学、合理配置。根据住房需求，多地公布了相应的供地计划和项目融资规模计划。

二是，多地强调“以需定建”，根据住房需求合理配置保障性住房。其中，配售型保障房、保障性租赁住房的计划目标均有涉及，部分城市进一步明确保障性住房的户型大小要求。

三是，满足多样化改善性住房需求，多地强调增加高品质住房供给，引导房企建设“好房子”。

2024年12月，全国住建工作会议再次强调要“以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱”，在新的五年住房发展规划编制的关键时间节点，在房地产市场“止跌回稳”、行业进入新发展阶段的重要时期，“人房地钱”要素联动在住房发展规划、年度计划的编制中或将发挥更大的作用。

“人房地钱”要素联动机制的构建逻辑

近几年，中指研究院不断探索研究“人、房、地、钱”要素之间的关联关系，并在与多个地方政府开展相关课题研究中不断完善研究框架，实现分类、分区域测算住房及用地供应规模与结构，明确房地产项目合理融资规模。

从逻辑思路上来看，首先，梳理常住人口规模变化、人口结构特征、住房需求方向，分类测算商品住房、保障房等住房发展需求规模，实现以人定房，并系统分析城市房地产市场发展形势，进一步修正住房发展需求规模，基于此，测算各区域各类型住房需求规模。

其次，基于各类型、各区域住房需求规模、市场待售库存规模、在开发土地规模、待开发土地规模等相关指标，科学合理分类测算各区域短期土地供应规模，实现以房定地。

最后，结合各类型、各区域待开发土地规模、新供应土地规模、土地成交楼面价、项目建安成本等因素，综合测算住房建设所需引导配置金融资源，实现以房定钱。

图：“人房地钱”要素联动机制的研究重点及工作方向

资料来源：中指研究院综合整理

在“人房地钱”要素联动研究中，盘清现状、摸清住房需求底数是最为关键的环节，中指研究院依托于，以需求调查为核心，通过量访、深访相结合的形式，为地方政府提供城市居民置业调查、板块客群特征调查、户型需求调查、精装修调查以及其他调查服务，为政府了解居民置业需求、不同类型产品的需求结构等提供数据支撑。

图：中指•云调研介绍

资料来源：中指研究院综合整理

近几年，中指研究院已与十余个地方政府建立合作，开展“人房地钱”要素联动研究，城市覆盖一线、二线和三四线等各个能级城市，也包括部分下辖行政区，为政府部门编制住房发展年度计划、住房发展三年行动计划、五年住房发展规划以及编制土地供应计划等提供了重要支持。

当前，房地产行业已经进入新的发展阶段，各地住房发展规划和年度计划的合理编制对于房地产市场平稳运行和高质量发展均具有重要意义。在规划/计划编制过程中，地方政府充分认识人、房、地、钱要素联动的重要性，并合理安排各要素资源，是促进市场供需平衡、稳定市场预期的重要保障。以人定房，精准把握人口情况，适配多元化的居住需求；以房定地，依据住房需求调配土地资源，科学规划土地供应，提高资源利用效率；以房定钱，为房屋建设、土地供应提供合理资金支持的同时，也有助于防范风险。“人房地钱”要素联动机制的建立，也将为城市高质量发展奠定坚实基础。

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