■中国经济时报记者 周雪松
进入2025年，不仅买房与前几年比能省下一大笔钱，而且保障房建设和城市更新力度加大对于要改善居住条件的居民来说，也是重大利好。
1月10日，在国新办举行的“中国经济高质量发展成效”系列主题新闻发布会上，财政部介绍了2025年更加积极的财政政策如何落实，再次释放楼市利好消息。业内专家对中国经济时报记者表示，今年不排除进一步优化税收政策，降低居民置业成本，今后住房需求释放和质量提升还有很大空间。
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住房领域仍存短板，置业成本有望降低
2024年以来，随着降首付、降利率、降门槛等一系列政策的出台，特别是房价的明显下降，为购房者带来了实实在在的利好。中国经济时报记者发现，相比几年前，如今在一线城市买房能省近百万元，不少刚需购房者果断出手，加入购房大军，助推楼市止跌回稳。
“对于购房者来说，当前利好因素很多。去年以来，多部门合力打出‘四个取消、四个降低、两个增加’政策‘组合拳’，释放出积极信号，以更好满足刚性和改善性住房需求。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在接受中国经济时报记者采访时如是表示。
中指研究院发布的《2024年12月居民置业意愿调查报告》显示，2024年12月底，居民购房意愿环比上升0.8个百分点，较2024年7月低位水平波动上升3.1个百分点。居民购房入市节奏加快，看房活跃度明显提升。
2025年，住房和城乡建设部提出，将持续用力推动房地产市场止跌回稳。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套城中村改造和危旧房改造基础上继续扩大改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。
在看到众多利好的同时，虞晓芬告诉中国经济时报记者，当前，住房领域还存在不少短板，主要表现在以下几个方面。
一是不少城市房价水平与工薪阶层收入水平脱节，房价收入比高于国际公认的合理区间，尤其是大城市房价过高，对青年人、新市民来说，买房压力过大。
二是过去高负债、高周转、高杠杆的“三高”运营以及期房销售对房地产市场带来的负面影响较大，房产质量等问题较多。
三是过去房地产行业普遍存在重开发、轻管理和服务，没有健全房屋全生命周期有效运营维护体系，随着大量房屋接近设计使用年限，安全隐患逐渐显现。
四是部分小区生活配套设施不全，设施难以适应现代的生活需求，特别是不少无电梯多层公寓小区住宅已不适应老龄化时代到来的住房需求，需要进行适老化改造。
“未来，重点要深化供给侧结构性改革，既要发挥市场的作用，更好地满足改善性需求，又要积极发挥政府主导作用，解决好工薪群体、农业转移人口等住房刚性需求。”虞晓芬对记者说。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，从国新办举行的新闻发布会上释放的信号来看,财政政策仍有充足空间，进一步为市场释放信心。未来，不排除进一步优化税收政策，降低居民置业成本、降低企业资金压力。
上述会议还提到，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。对于购买商品房困难的家庭来说，保障房值得期待。
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建议进一步加大购房补贴力度
2025年楼市走势备受关注。建诚智库首席研究员何田在接受中国经济时报记者采访时表示，自去年9月以来，京沪等核心城市的房地产市场在多重利好带动下已经企稳。但从全年来看，2024年，全国商品房销售面积不足10亿平方米，同比下降约13%，连续3年出现下降。
在何田看来，本轮房地产市场调整具有周期长、幅度大、范围广的特点。主要指标较历史高点下降三成以上，其中，销售面积与销售金额降幅近五成，多数指标普遍已回落至10年前的水平。从2024年至今，销售面积与销售金额虽持续回落，但降幅持续收窄，居民对房价上涨预期占比已连续两个季度企稳。
“2025年是‘十四五’收官之年，外部环境挑战重重，但中国经济长期向好的发展趋势没有改变，政府也强调持续用力推动房地产市场止跌回稳。人口向大中城市集聚的态势没有改变。市场经历三年调整后，自住和改善性需求已累积一段时间，具备释放的可能性。”何田说。
他预计，2025年，全国商品房销售面积约8.7亿平方米，降幅从2024年的13%收窄至约10%，行业筑底态势逐步显现。但不同城市的行业筑底态势差异明显。
“展望2025年，楼市复苏之路不会一蹴而就。鼓励性政策只有在力度、及时性上超出预期，才能切实改变全行业偏紧预期。”何田说。
他建议，2025年一季度出台更大力度的利好政策。一季度恰逢季节性低点与前期政策效果减弱，市场压力可能上升，尽快出台更多大力度的政策，有利于维护好市场初步止跌的良好局面。
在具体政策方面，何田建议，核心城市限购政策应进一步放松，加大购房补贴力度，降低中介佣金、交易税费等，带动更多增量需求入市。
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住房需求和质量都有很大提升空间
虞晓芬认为，从住有所居、住有安居、住有宜居的角度来看，无论是我国的住房需求还是住房质量都还有很大的提升空间。
她进一步指出，按照联合国提出的“确保人人获得适足、安全和负担得起的住房”和实现中国式现代化目标，我们还需要优化供给，加快形成定位清晰、功能互补的“保障+市场”住房供应体系，更好地满足多层次、多样化的刚性需求和改善性需求，加大城市更新力度，补齐配套设施短板，持续发力“好房子”“好小区”建设，加快实现人人有尊严体面地居住目标。
虞晓芬强调，未来，要进一步降低“卖小买大”“卖旧买新”的交易成本，加大税费减免和购房利息抵扣个税力度，发挥住房公积金支持住房消费的作用，进一步降低购房租房成本。同时，在“好房子”“好小区”建设方面，政府要增加优质土地的供给，提高相关设计标准，完善配套设施，抓好全过程质量监管，让广大居民买得放心、住着舒心。另外，大力提高物业的服务品质。
“总的来看，在城镇化加速推进的背景下，我国城镇居民的住房条件实现了翻天覆地的变化。但是，距离现代化的居住条件还有较大差距，还有很大提升潜力。中央释放出更好满足刚性和改善性需求的信号，应该会在需求端和供给端持续发力。”虞晓芬对记者表示。
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