2025年广州救市第一枪，由南沙打响。
昨天傍晚，南沙发布了12条房地产新政，料很足，涉及买房入学，控制土地供应，大力发展第四代住宅等。
彻彻底底不装了。
按照关注度高低，今天也来聊下，我的看法和判断。
1）讨论最多的，买房入学。
这一点，其实是政策的第十二条，属于「优化调整房地产政策」的细化和展开。
原文是这么说的：
翻译一下，就是只要你在南沙买了房子，不需要落户，也可以享受到南沙的教育资源。
而之前的要求，是人户一致。
重不重磅？很重磅。
有没有搞头，有，但不多。
南沙的教育优势，近年来确实很突出，以广附南实、南沙执信、南沙华附、天元二中、广大附中、南沙铁一、广外滨海、湾区实验为代表的八大名校，受到了很多鸡娃家长的欢迎。
但看政策，一定要抠字眼，一个是统筹安排，一个是区属公办学校（含政府购买的民办学校学位）。
上面提到的八大金刚，并不是区属公办学校，而是省市属合作办学学校。
跟你说买了房，就可以读八大名校的，建议拉黑删除。
能读的，顶多就是区属公办，还要靠统筹，不是想读哪就读哪，民办这个还有点意思，真正执行起来，对楼市带动估计也是相对有限的。
但多多少少，能抢一点其他区的存量。
相比中心区，南沙多数学校的学位，还是比较充足的，房价又低，对于外地客户，花个一两百万，就能解决小孩12年的教育问题，还是有一定吸引力的，即使不是什么牛校。
这是对南沙的意义。
还有一个问题，是很多人在问的——
南沙推出买房入学，是不是代表，广州买房落户新政要凉了？
2024年11月的意见稿（征集时间2024年11月18日-12月18日），可是提出在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7区，提出了“安居乐业入户”，有房+1年社保就能落户。
有了户口，自然就有书读（当然有远近好坏之分），如果政策能落地，那再搞个买房入学，不是脱裤子放P，多次一举嘛。
南沙这个操作，好像是在暗示点什么。
这样的担忧，确实有点道理，毕竟已经征集时间确实已经过了，也一直没有正式文件出来。
但我还是觉得买房落户会执行，南沙的探索，更像是赶在政策空窗期“抢人”。
对广州来说，推动存量商品房去化，能用的招已经不多了，像限贷限售限购豪宅税已经取消，也在推动存量房收储，只剩入户还有限制。
从现在的数据来看，楼市只是回暖了，不是暴起了，救市还需要持续不断的刺激。
预期这种东西，要么是干脆别给，要么是给了就务必执行，先用落户把买房人撩得心痒痒，再挥一挥衣袖转身离去，不是太明智的选择。
最近逛了逛政务网站，在广州市外户口的迁入业务上，虽然没看到安居乐业入户的一栏，但意见稿中提到的新增的「投资纳税」入户，倒是赫然在列，点进去显示的业务暂未开放。
不知道是一直以来都有，还是近期才加上去的，有了解的朋友可以评论区留言，如果是后者，那就有意思了。
2）鼓励发展高品质住宅，在四代宅赛道上一路狂奔。
讲真，在户型新规收紧的趋势下，我一度以为，横沥岛上的招商林屿境，会是广州位数不多的第四代住宅项目，短时间内“绝版”。
但看完政策，觉得自己还是Tooyoungtoosimple了，什么户属大阳台，空中共享庭院，立体园林，都是第四代住宅的显著特征。
也许是林屿境开售的火热，给了南沙更多信心，区里也有一定的决策自主权。
不过，招商在横沥的成功，很大一部分原因在于产品的稀缺性，在阳台占比25%和40%露台的超新规加持下，就是三体人暴打原始人。
同样总价段，能给买家带来更大的空间，提供更丰富居住场景和独特的居住体验，板房很杀客，旗开得胜，没有对手。
现在嘛...建议撸起袖子加油干，抓紧出货。
同行们抄起作业来，可是嗖嗖的。
3）控制土地供应+加大存量商品房去化力度。
这两点放在一起说，因为重点都是去库存，一个是少倒点面粉，一个是多卖点面包。
南沙楼市不景气，是市场公认的事实。
几个数据，感受一下：
一是，新房量价齐跌。
即使是在政策密集出台的2024年，南沙成交面积，和成交单价，相比2023年，都是下滑的。
二手成交价，相比高位，也是下滑了31.84%。
二是，库存高企。
中原数据显示，截止至2024年年末，南沙库存量达153.1万方。
即使不再有新增，也要卖一年多，消化周期17.5个月。
这些还只是住宅，不算上商办。
如果还是一味卖地，以更低地价，更优条件吸引开发商入场，形势会更严峻，加剧内卷。
南沙当然也很清楚这一点，去年卖地数量虽然是全市TOP1，但卖掉的8宗地里，真正的商品房地块，就3宗，其他的都是安置房地块，把新增的供应控制在20万方左右，相对可控。
猜测2025年，也会延续这个趋势，推出的地块分两类：安置房地块+主打第四代住宅的商品房地块，但量不会太大。
这是从源头上，控制库存，接下来的重点是消化库存。
方法有几个，一是落实税收等优惠政策，买房入户、入学，甚至是房票安置，刺激带动买家入场；二是商改住，住宅总比商办好卖点；三是政府下场收储，典型代表是招商湾区1872，12月一共网签了389套，作为保障房/安置房使用。
看到这里，相信很多人都留意到了一个高频词：安置房/保障房。
也是我们要聊的第四点。
4）多元化筹措安置房/保障房。
筹集渠道主要有两个，一是“找代建”，出让安置房地块，建成了再回购；二是“买现成”，直接在市面上买入商品房，作为保障房或安置房。
后者，肯定是更费钱的，南沙也没有那么财大气粗，所以购买方式上，创新提出了“现金+地票”，房企可以换仓，政府也完成了安置房或保障性住房任务，双赢。
很早之前我们就透露过，招商在横沥拿地，就是用庆盛项目的部分房源，和政府换了个应付票据。
独家爆料！招商蛇口怒拿南沙横沥背后…
通过这几点政策，不难看出，南沙对于拉楼市，还是很有想法和魄力的。
效果怎么样，时间自然会验证。
先干起来再说。
