大城改时代来了！
楼市又出大招！近日，住建部、国务院联合下发通知，在去年确定的、计划原100万套的城中村改造基础上继续扩大改造规模！2025大力实施城市更新，推进货币化安置！
近日，国务院常务会议研究推进城市更新工作，提出要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造。
要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。
住房城乡建设部、财政部2024年联合印发通知提出，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。
要知道，在去年11月，住建部、财政部就已联合印发通知，提出：
- 城中村改造政策支持范围从最初的35个大城市，扩大到近300个地级及以上城市。
- 新增实施100万套城中村改造和危旧房改造这项增量政策，将加速落地。
这次，政策继续加码，住房城乡建设部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。
城中村改造，可以理解为“新一轮棚改+大基建”。
对于300来个地级或以上城市的城中村，未来有三种处理方式：一部分拆除重建、一部分整治提升、介于两者之间的拆整结合。
其中较为核心、意义较大的，当然是拆除重建。目的是减少住房存量、创造购房需求、推动新建商品房去库存，并通过“净地出让”的新模式提高地价，其他两类改造则可以消除安全隐患，创造出GDP。
国家的支持政策包括：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。
总之，就是给低息资金支持。
城中村，是城市中集体用地上的原村民建筑，这些土地没有经过征地环节，建筑成本低、租金价格低，房屋密度大、存在一定安全隐患，看起来也不那么高大上。
官方明确：新一轮城中村改造拆除重建的时候，将采取“净地出让模式”，这是一句非常关键的话。
之前，城中村改造一般是房企主导，政府支持。房企跟村集体、村民谈判，谈出拆除重建的条件，包括每户补偿多少面积的房子，补偿多少现金等。
在这个模式中，没有“土地中间商”，政府只获得税收和GDP增量，但效率不高，很容易扯皮。
净地出让模式下，征地拆迁的主体变成了政府，政府跟村集体和村民谈判、补偿，拿到净地之后招拍挂出让。这个模式下，政府成为土地中间商，将获取一定的土地差价。
由此带来一系列新变化：
第一，更有效率，推进更快；第二，有了土地交易的中间环节，地价将上升；第三，可以控制开发节奏，在房地产市场低迷期，政府先通过发债、拆除城中村，拿回土地，可以不急着开发。
这其实是“棚改2.0”。跟2016年到2018年的棚改1.0相比，有以下这个新特点：
第一，这一轮棚改以城中村为主；第二，采取净地出让模式，可以适当提高中心城区的地价、租金水平；第三，采用房票补偿模式，房票其实就是房屋兑换券，拆迁户用来兑换商品房，帮助新房去化；第四，拉长棚改土地开发周期，进一步强化去库存的功效。
棚改之所以非常管用，是因为拆除了一批存量住房，创造了一批“必须马上购房”的刚需，对楼市支撑作用非常大。
作为拆迁改造和城市更新的重点城市，南京近期更是动作频频！
1、鼓楼将启动43个老旧小区改造
去年12月，南京市公共资源交易中心发布2025年鼓楼区43个老旧小区改造工程设计招标公告，其中提及：改造工程已经立项部门批准建设，财政性资金10817万元现已落实。
项目将对鼓楼区中央门、华侨路、宁海路、湖南路、挹江门、江东、凤凰、热河南路、下关、建宁路、慕府山等11个街道43个老旧小区实施改造出新，共整治房屋134幢、总建筑面积约49.22万平方米。
2、建邺区启动6个老旧小区改造
建邺区也发布了2025老旧小区改造出新设计招标公告，工程所需资金9390.25万元现已落实。
实施范围：双和园小区、江苏城市职业学院教工公寓楼、典雅居、水西门大街87号、华园、公安六处宿舍等6个老旧小区的改造工程。总建筑面积24.69万平方米，层数最高为24层，范围内建筑43栋。
3、黄家圩棚户区改造项目已列入南京市城中村改造计划项目库
据最新官方回复，黄家圩棚户区改造项目已列入南京市城中村改造计划项目库，目前正在进行改造方案的前期研究，下步将视资金和房源准备情况，择机实施。
黄家圩棚户区是城北典型城中村之一，小区房屋大多建于上个世纪90年代，且这里存在不少私建房，居住环境较差。
事实上，黄家圩棚户区改造早有布局。2019年玄武区就计划推动黄家圩地块棚户改造，要拆除楼顶违建10000平米。
2022年，官方表示高效推进黄家圩棚户区地块更新方案研究，在破解交通组织难题基础上，调改地块用地性质和研究开发利用方案。
相信在政策及一系列资金支持下，2025年南京将有更多城中村、危旧房加入改造队伍中！
