(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、诉讼双方诉求
原告刘悦红：
诉讼请求：请求被告陈美芝协助将北京市西城区A 室房屋所有权转移登记至自己名下。
事实理由：2004 年 12 月 1 日，与被告签《房屋居住权转让协议》，以 14 万元受让房屋使用权，付款后获《公有住房租赁合同》并入住至今。2010 年，被告通知房屋可成本价购买，原告支付 143907 元购房款，以被告名义办下产权证（登记在被告名下），还支付被告 5 万元用于过户。原告认为此协议实质是房屋买卖合同，被告有协助过户义务，应依诚信原则履约。
被告陈美芝：
辩称：不同意原告请求，称协议无效，原告应返还房屋，已付费用是使用费无需退还。
反诉请求：
请求法院判令《房屋居住权转让协议》无效；
判令刘悦红腾退西城区A 室；
判令刘悦红支付房屋占用费至实际交房；
本案诉讼费用由刘悦红承担。
事实理由：该房原是单位自建自管公房，自己2002 年承租，2010 年买断产权。按政策，公房买断前不得变相买卖变更承租权，2004 年协议违反规定应无效，且双方无其他约定。
二、法院查明事实
陈美芝与张旭东是夫妻，2001 年 7 月 26 日，陈美芝承租涉案房屋。
2004 年 12 月 1 日协议约定，陈美芝以 14 万元转让房屋使用权给刘悦红，刘付款后获合同原件并入住，负责后续费用，有永久使用权但不得要求过户。
刘悦红依约支付14 万元，拿到合同入住。2010 年，陈美芝告知房屋可买断，刘悦红以陈美芝名义付 143907 元，陈美芝与单位签约购房，同年 12 13 日房屋产权登记陈美芝名下，后陈美芝将房产证给刘悦红。2016 年 12 16 日，刘悦红付 5 万元，称是工龄补偿款，陈美芝认可性质但对金额存异。审理中，陈美芝主张协议违反本地公房管理规定应无效。
三、裁判结果
判决生效起七日内，陈美芝协助将房屋使权转移登记至刘悦红名下；
驳回陈美芝反诉请求。
四、律师分析
协议效力判定：2004 年双方签协议转让公房使用权，未经产权单位同意，操作确有瑕疵。但从法律层级看，该协议未触犯法律、行政法规强制性规定，依据合同无效法定情形审查，协议并不当然无效。陈美芝依据的本地公房管理规定，非法律、行政法规，不能作为认定合同无效依据。
借名买房关系认定：后续发展表明，产权单位售房时，陈美芝让刘悦红支付全款，取得房产证后原件交予刘悦红，房屋一直由刘悦红居住使用，这一系列行为符合借名买房特征。双方虽初始签的是居住权转让协议，但结合全过程，已形成事实上的借名买房合同关系，且基于真实意愿，合法有效。
五、案件启示
公房交易风险警示：涉及公房承租、转让，当事人务必吃透法律法规与政策，私下随意规定易触碰红线，致合同无效，权益受损。
合同明确性至关重要：房产交易尤其是公房产权变更复杂，各方务必以严谨书面合同细化权利义务，避免模糊地带，从源头预防纠纷。
诚信履约原则坚守：借名买房有风险，一旦事实合同关系成立，双方都要诚信履约，否则将面临法律制裁。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
