在房产公司购买的房屋未能按合同约定时间交付，且房产公司未能按合同约定期限办理房产登记，是否可以向房产公司主张相应的赔偿？近日，吉林市昌邑区人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷。
案情回顾
张某购买某房产公司建设的房屋，于2013年7月4日向房产公司交付定金，并于2014年6月17日向房产公司交付剩余房款。2014年6月28日房产公司作为出卖人与张某签订《商品房买卖合同》。2016年6月1日张某到房产公司办理案涉房屋的进户手续，交付房屋维修基金、房屋备案费等。后经双方确认，该房屋的实际面积与购买合同中的面积存在差异，故房产公司退还张某部分差额房款。
按照双方合同约定，该房屋应于2014年12月31日交付给张某，但直至2016年6月1日房产公司才将房屋交付给张某，且至今未按约定为张某办理不动产产权证。就此张某向昌邑法院提起诉讼，主张确认其与房产公司签订的商品房买卖合同合法有效；房产公司为其办理不动产产权证，并由房产公司赔偿其逾期交房违约金、逾期办理不动产产权证违约金。
审理过程
昌邑法院经审理认为，张某诉请确认案涉合同合法有效，于法有据，应予支持。张某已经履行了交付全部房款的义务，房产公司应履行协助张某办理案涉房屋产权登记的义务。因此张某主张房产公司为其办理案涉房屋产权登记的诉请，应予支持。
法官说法
关于张某主张的逾期交房的违约金
案涉合同约定于2014年12月31日前交房，房产公司于2016年6月1日才交付房屋，应构成违约，应承担违约责任。
虽然双方约定了违约金的计算方法即自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，经核算约定的违约金过高，结合案涉房屋的面积及实际损失等情况，法院予以调整，按照张某起诉时对应的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%酌定房产公司给付张某逾期交房的违约金。
关于张某主张的逾期办理不动产权证的违约金
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
本案中，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但未约定违约金。案涉房屋于2016年6月1日交付，房产公司应按照约定在2018年5月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现房产公司违约导致张某至今未取得案涉房屋的产权证，因此应承担违约责任。据此规定，张某主张的逾期利息利率标准，未超过法律规定的标准，法院予以支持。逾期利息的计算基数，因房产公司于2016年6月1日退还张某部分房款，张某实际的购房款为已交的总购房款减去退还部分房款，故应以扣减后的实际房款为基数。庭审后，张某明确逾期办证的违约金主张到2024年12月16日，属于对自己权利的处分，法院予以准许。
来源：吉林市昌邑区人民法院
