“撤辣”之后，香港澳门楼市成功“激活”，2024年全年成交量同比上升。
据中原集团监测数据，2024年，香港一手私人住宅交投或达1.7万宗，二手私楼交投或达3.35万宗，齐创3年新高。而澳门住宅全年重回3000宗，预测为3067宗，较2023年上升约5%。
香港
一二手住宅成交创3年新高
2024年2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波宣布即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（即“撤辣”），这是香港楼市在时隔14年后重入“零辣招”时代。
眼下2024年已成过去，香港楼市也如约交付相对漂亮的答卷。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，2024年楼市经历起伏，随着全面撤辣、减息、内地组合拳救市，成交量渐见起色。全年香港一手私人住宅交投或达1.7万宗，二手私楼交投或达3.35万宗，齐创3年新高。虽然中原城市领先指数CCL全年仍录得约6.5%跌幅，“由于市场利好因素增多，预测2025年楼市将稳步发展，一手住宅交投将增至约1.8万宗，二手交投增至约4万宗；楼价有望见底回升，全年预计升约10%，租金预计升约5%”。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪表示，2024年前11个月，香港整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录62469宗，预测全年67000宗，同比上升约一成半，为2021年96133宗后的3年高位。
其中，一手私人住宅前11个月录得15995宗，预测全年约17000宗，同比大升近六成，为2021年17469宗后的3年新高。不过，2024年只有中高价一手住宅成交占比上升，价值1001万-2000万元及2001万-5000万元的宗数比例，分别由2023年的15.2%及6.3%上升至今年的19.0%及6.8%。
从太平山顶俯瞰维港两岸夜色。
二手私人住宅方面，首11个月录30745宗，预测全年约33500宗，同比上升逾一成，登记量为2021年51928宗后的3年新高。升幅主要来自500万元或以下的低价上车盘，宗数比例急增至近五成，由2023年的35.8%升到2024年的47.3%。
此外，二手资助房屋买卖(包括自由市场及第二市场)首11个月录6760宗，预测全年约7200宗，同比升半成，为2021年8512宗后的3年高位，2024年资助房屋成交高达85.8%是价值500万元或以下的低价单位。
香港
住宅租金回报率创近13年来次新高
楼价方面，中原城市领先指数CCL显示，香港2024年楼价暂时累跌6.53%。但在租金方面，2024年11月中原城市租金指数CRI最新报123.22点，继续处于逾5年高位，重上2019年9月水平，预计全年升幅逾5%。
中原地产表示，连续两年楼价跌租金升，是有记录以来首见，带动回报率向升。CRI回报率2024年10月最新报3.46%，为2012年1月后近13年次高水平。预计2025年美国继续减息，回报率将有望高于H按息，供比租便宜划算将重现。
在2024年6月至11月的二手成交中，上手业主从2003年至2007年买入沽货比例上升0.5个百分点。由于早年低价购入物业的业主因有条件扩大议价幅度，从而令所持单位较易获买家承接，因此趁仍有赚幅尽快锁定楼价加快出货。但在楼价下滑之下，无论上手业主哪个年份买入单位，2024年沽出的平均账面获利幅度均下降，即赚幅逐渐收窄，其中1997年至2007年买入的赚幅已降至不足2倍。当中以2013年至2017年买入的获利幅度下跌最多，2022年售出原本平均赚31%，但2024年售出跌至只赚18%，两年间赚幅减少42%。
以中原地产十大屋苑在2024年的成交为例，十大屋苑共录得2132宗成交，同比回升11.6%，但在价格方面，除了沙田第一城录得升幅外，其余9个屋苑均向下调整，幅度由1.6%至13.5%不等。
趋势判断
预计2025年首季有望止跌回升？
2025年，香港楼市走势会怎样？
陈永杰表示，近期楼市利好因素渐增，预测2025年楼市将受三大因素利好，包括息口回落、积极政策及经济改善。首先，利率下降减低买楼按揭成本，鼓励买家入市，预计2025年减息周期持续，供楼负担减轻，加上H按息率与租金回报率愈来愈接近，供比租便宜划算将趋普遍，将会促使更多的资金流向楼市。故此，预测2025年住宅成交量将进一步上升，并支持楼价跌幅逐步收窄，估计楼价离底不远，2025年首季有望止跌回升。
陈永杰表示，2024年香港楼市所有辣招已撤，息已减，可惜楼市交投未见复常，即使成交量创三年新高，但中原大数据资料显示，2024年全港二手私人住宅的流通量只有2%，属历史低位。陈永杰认为，2025年政府定必出手稳楼市，在“救市”的前提设想下，预测2025年二手楼价有望上升10%，CCL有望重上151点，重返2023年11月的水平。当中尤为看好豪宅2025年表现，预计录得15%升幅，中小型则升10%。
成交量方面，一手市场竞争激烈，发展商仍主力去库存，预计2025年一手新盘将保持克制开价，预测全年一手成交量可达18000宗。在供比租便宜划算，以及减息带动的的情形下，若再加上政府救市加持，二手成交有望转活，预计全年可达40000宗。租金方面，继续受惠输入人才计划、海外学生配额增加，及经济增长等因素，2025年租金有望上升5%，增幅与去年相若。
澳门
2024年全年住宅成交重回3000宗
2024年4月中旬，澳门跟进全面“撤辣”，包括取消特别印花税、额外印花税和取得印花税等，有效刺激澳门楼市。
澳门中原豪宅及氹仔住宅部区域董事罗俊明表示，澳门楼市全面撤辣，释放部分楼市购买力，多个发展商把握时机去库存，2024年第二季成交量明显反弹，第一季成交量约538宗，第二季大幅上升至约1028宗，效力在第三季逐渐消退，成交量回落至约749宗，不过，美联储自去年9月起三度减息，为楼市再添动力。但12月受圣诞元旦长假期影响，外游气氛浓厚，估计第四季成交量约752宗，全年重上3000宗预测为3067宗，较2023年上升约百分之五。
从高处俯瞰澳门半岛。
罗俊明表示，推算2024年澳门每平方米平均楼价约8.5万元，约5527元/呎（呎，指平方英尺，1平方英尺约等于0.093平方米；按实用面积估算，下同）同比回落约7%。由于第二季开始多个发展商同步推盘，纵使优惠众多，新盘呎价依然比二手楼高出不少，故令平均呎价未能反映真实跌幅。其中，11月成交均价为74364元，即约4836元/呎，同比下跌15.6%。
豪宅市场方面，由于去年政府对楼市全面撤辣、放宽物业按揭成数上限，统一澳门居民及非澳门居民按揭成数上限为七成，释放出抑压多年的需求，有业主逐转守为攻主动减价吸客，带动豪宅表现突出。中原数据库资料显示，去年2000万以上的大面积物业、特色单位及别墅录得约58宗成交，较2023年同期成交约21宗，大幅上升276%，尤其在撤辣消息放出开始，短短3个月便成交了约26宗；全年平均成交呎价约8088元，同比下跌约11%。
值得关注的是，2023首置买家为2442宗、第二套或以上为398宗、非本地人及公司为73宗；估计2024年首置买家约为1656宗、第二套或以上预测约1166宗、非本地人及公司预测约245宗；综合数据显示虽然总体成交量回升，但首置买家大幅下跌32%、第二套或以上大幅上升2.9倍、非本地人及公司大幅上升近3.4倍。
罗俊明指出，过去几年，澳门楼市一直由用家及首置客为主导，预计踏入2025年，在中央政府不断使出组合拳，要令楼价止跌回稳、振兴消费，及推出多项惠澳措施，包括“一签多行”、“一周一行”，将为澳门经济注入新的增长动力，有助提振经济。当经济逐步复苏，也会为楼市带来正面影响，预计2025年上半年减息效应浮现，而农历年前后，不少发展商有计划开售，预计会带动住宅成交量将较去年同期上升10%，约达3500宗。
“预计2025年澳门楼市会呈价稳量升局面。”中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明表示，在今年第一、二季，一些业主仍有财政压力下，市场上仍有机会觅得平货，至下半年或减息再出现，加上成交量上升，已在2024年大幅下跌的楼价再有下调机会。而当息口水平降低，定期存款利率吸引力下降时，预料一些资金亦将转投“砖头”，因此对2025年整体楼市看法较为乐观。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
