上海郊区正在遭遇前所未有的挑战，外环外成为上海楼市的滞销主力！
全市没卖出去的新建办公，56.4%在外环外；
全市没卖出去的新建商业，79.6%在外环外；
最可怕的是全市没卖出去的新房，80.1%居然都在外环外！！！
郊区楼市，是不是要全面停摆了？
从最直观的新房市场来看，上海郊区楼市麻烦太大了。
长期以来，因为郊区市区土地供给量差距悬殊，上海郊区是新房市场的主力供应片区。
2024年，除浦东外上海8大郊区一共入市了186个项目，34968套房源，占全市58.44%。
硬着头皮上的结果就是啪啪打脸，郊区新房又一次被证明卖不动了。
在186个郊区新房项目里，仅有6个触发积分，其余180个新盘都进入续销持久战中，比梁山好汉还多。
时代的尘埃落到每一个具体的新房项目上，都是一座大山。
今天大虹桥卖不动了、临港卖不动了，远郊卖不动了，外环内的近郊通通卖不动了！
一直打着大虹桥名号的徐泾和华新，新房平均去化率不达50%，个别卖了一年多的项目去化率连20%都没有。
临港这两年新房踩踏严重，尤其是开发更晚的105片区新盘，运气不好的楼盘卖半年去化率不足5%：
远郊小镇新房全面滞销（具体见链接：上海的远郊小镇，全面崩溃？）
像嘉定华亭的春申阳光这种项目开盘3年，去化只有1/3，销售异常惨淡。
近郊也好不到哪去，宝山南大的保利海上臻悦2023年9月入市，935套房子还剩307套没卖出，去化率只有67%：
闵行梅陇的安高申陇院因为隔壁仁恒的红盘一开始民间期待值很高，结果11月30那批次开盘至今，204套房子只卖了93套，去化率仅45.5%。
新房销售是流水线上的最后环节，眼看业绩无力回天，郊区楼市终于开始全面“摆烂”了。
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郊区新房全面滞销的直接后果之一，土拍市场不发力了。
去年上海全市一共供应了八批次47块地，8个郊区一共占了22块地，不及全市一半：
往年供地大户五大新城，今年的成绩分别是奉贤4、青浦2、松江1、嘉定1，临港1。
金山和崇明在2024年被彻底抛弃，土拍市场纷纷挂“0”！
是五大新城没地可拍了吗？
看看那一望无际的郊野农田，开荒工作任重道远。
实在是库存面包太多卖不掉，即使给出了成本价，也没有厂家敢再去进货面粉了。
另一方面，郊区原本为卖房配套的很多“大饼”这下也干脆不建了。
还记得2021年南翔为了卖新房，提出云翔大居-云翔湖的规划，潜移默化引导买房者这里就是媲美留云湖的下一个湖景社区。
结果房子都卖了好几年，今年传出来云翔湖从来没存在过，存在的一直只有云翔景观。
后来大家深究才发现，原来官宣口径这里一直没有人工湖规划，云翔湖概念纯属自媒体编造然后被开发商顺势炒作。
那“云湖漫城”这个项目名字是怎么回事？捕风逐影的事开发商这么大胆做成了卖点还以此确定推广名。
看看江桥北虹之星的迎虹湖变两河浜交界处，只能说懂的都懂。
相似情况的还有梅陇。
2022年天樾园和的业主坚信开发商所说，新房交付后南面春申塘就能架起一座桥把小区和地铁站距离缩短到1公里内；
结果两年过去，房子都卖到安高的那一批了，梅富路垮春申塘桥还没启动。
隔壁春申景城的业主淡定表示，这个大饼大家十年前就开始吃了，大家都是为了卖房凭什么安高来了就给建好？
不出意外，这个桥的故事还会继续流传到保利梅陇项目。
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不仅新房卖不动，郊区的商办日子也非常难过。
上个月去逛嘉定新城的中信泰富万达广场，发现商场外的扶梯已经停运，里面的人气和前些年差了不是一星半点。
翻开大众点评，发现嘉定新城引以为傲的万达广场，人气排名已经掉到了榜内倒数第二：
莘庄仲盛、上大经纬汇这些郊区商业巨无霸，人气都在下滑，都到了转型路口。
很多人不敢相信，不仅是市区，郊区的商场资源其实也已经有些过剩了。
现在郊区商业的开发思路是一个新地铁站建一个商场，青浦、嘉定、松江几乎每站一个。
大家之所以体感觉得自家楼下缺个商场，是出于自己生活方便考虑。
但你有没有考虑过商场的感受？
说实话，光靠一个地铁站附近3-5个小区的人气很难支撑一家商业综合体正常运营。
典型的中远两湾城体量尚且如此之大，天安千树却也只能在河边孤芳自赏，何况是郊区？
办公市场更是惨不忍睹，郊区第一代表选手大虹桥这几年彻底没落。
机构公布空置率22.8%，大家过去溜达时体感空置率50%以上。
离开核心区情况更加惨烈，徐泾的兰韵文化中心还没怎么租就已经在着手破产重组了；
赵巷嘉松中路地铁站的长三角绿洲智谷D区，14栋花园总部独栋仅有一家入驻了企业：
宝山的北郊未来产业园办公楼大片空置，园区门头草都长到一米多高：
住宅、商业、办公三线崩溃，郊区楼市为什么下滑到如此地步？
郊区楼市的最大问题，是吸引不到新的增量了。
首先我们需要明白，郊区这一轮最大对手不是环沪城市，而是上海市区。
经历本轮大规模城市更新后，市区释放出大量土地，各大CBD在不断扩容争抢资源。
陆家嘴滨江中心去年的租金低到了2.95元/㎡/天，而大虹桥的龙湖天街2.32元/㎡/天；
这样的例子比比皆是，差不多租金价格的情况下企业为什么不“弃郊投市”？
今天上海市区这批新生代的副中心、CBD定位都在降级，不仅不给外溢还把郊区当成环沪来虹吸。
并且随着房价回调，大家突然发现市区原本买不起的房子，现在居然也能够到了，谁还会选择郊区？
其次，郊区自身这几年正处于产业转型中青黄不接的阶段。
嘉定断了上汽大众一条臂膀GDP连年下滑，指望汽车“新四化”带来下一轮增长；
松江关停了大量低端制造业工厂，再加上外资台资企业流失，连续两年GDP增速都是负的，全部身家寄托在G60科创走廊身上。
虽然大家前途一片光明，但当下却是走向光明前最黑暗的时段。
最后是最关键的人口导入问题。
五大新城曾经天真以为只要有新房就有人口导入，哐哐一顿乱造。
结果4年时间过去，只有嘉定新城敢公布完成“十四五”人口导入目标的96.3%，实力位居五大新城榜首。
看着嘉定骄傲的嘴脸，可以想象它四个新城的成果都不是那么乐观。
最重要的人都没来，自然带动不了下游的一条龙建设。
我们相信今天郊区楼市全面陷入停摆是暂时性的，但未来复苏也一定是分化的。
最后因篇幅有限，对郊区楼市以及具体板块想要更深入分析的，欢迎找我们详聊。
