深度 | 贝壳旗下贝好家多城拿地打造C2M模式“样板间”

2024年的最后一天，贝壳（BEKE.N/02423）旗下的贝好家在上海、杭州（携手滨江集团、兴耀地产）拿下两幅地块。作为以C2M（从消费者到制造者）理念为核心的数据驱动型住宅开发服务平台，贝好家又布下两个“数据样板间”。

从2023年7月成立，到一年后即2024年7月首次在西安拿地，起初市场认为贝好家是作为房地产中介的贝壳，亲自下场“抢开发商饭碗”的例证。但实际上，无论是合作拿地还是单独拍下地块，贝壳都是在向市场传递一个声音：作为平台公司，在不同城市打造样板项目，落地C2M理念。

在华为开启智选车模式时，起初传统车企并不看好。最终华为选定了赛力斯等四家车企，用余承东的话说，资源有限，只能做四个“样板间”。如今作为外来者的华为智选车模式大获成功。

同样地，贝好家也正在各个城市打造自己的“业务样板间”。而且，从最近北京热销的长安华曦府——贝好家首个基于C2M模式落地项目来看，数据平台赋能实现了与项目开发商中国电建地产的合作共赢。

连入沪、杭

2024年最后一天，在上海土拍市场上，当日唯一一块出让宅地奉贤新城10单元17-02地块，由贝壳集团旗下贝好家以6.97亿元成功竞得，折合楼面价2.28万元/平方米。

这是贝好家首次亮相上海，也是其首次在一线城市成功拍地，项目将全程由贝好家自主操盘，在拿地、定位、设计、营销等各环节，充分体现贝好家的C2M（从消费者到制造者）理念，并深化落地贝好家特色的“好产品、好服务”。

与传统开发商不同，贝好家的主打模式是“以需定建”。除了系统性的在拿地前做潜在客户需求洞察与分析，为了能让用户能够直接参与到未来心仪房子的设计环节中，贝好家还就此次上海项目拍地之际，上线了“共筑好家”线上社区。用户可登录贝壳APP进入“共筑好家”页面，对该地块同步上线的两套产品设计方案进行浏览、评价并获得现金红包；如相关建议被采纳还可获得重磅礼品。

未来，贝好家“共筑好家”线上社区也将面向全行业和公众开放，并覆盖更多城市、更多地块。这意味着，从地块最初的开发阶段，消费者就可以开始参与，用户能够直接参与设计方案评价和共建，实现客户直连、需求直达，推动“以人定房”的C2M地产开发新模式。

也是在同一天，在杭州，滨江集团（002244）、兴耀房产和贝好家组成的联合体以6.23亿元，成功竞得钱塘区下沙单元一地块。成交楼面价为16370元/平方米，溢价率为16.9%。

滨江集团和兴耀房产深耕杭州多年，在此次合作中，主要负责项目整体开发运营。贝好家作为数据驱动型住宅开发服务平台，主要负责以C2M理念，通过大数据和 AI算法洞察和挖掘出客户需求，输出精准产品定位方案。

不难看出，贝好家单独拿地，是为了跑通楼盘开发的全流程，更好地将C2M理念落地。实际上，在上海项目之前，贝好家也在成都单独拿地。不同城市、不同人群的需求各不相同，贝好家各城市拿地，是为了进一步验证C2M产品解决方案的实际落地能力。

除了单独拿地，合作拿地项目中，开发商发挥传统开发能力，贝好家给予数据赋能，输出产品定位能力，杭州项目便是这个模式。。

打造数据服务平台

在2023年7月成立之初，贝好家的定位就并非传统开发商，而是数据驱动型住宅开发服务平台，旨在发挥自身在数据方面的优势，帮助开发商在项目设计阶段就考虑到实际客户群体的需求，来进行产品定位和产品设计，从而真正做到“以人定房”。

具体来看，贝好家为开发商、业主方、代建方等合作伙伴提供“1+2”模式的综合解决方案。其中，“1”是指产品解决方案，具体为以C2M为理念，通过大数据分析，利用AI算法洞察和挖掘客户需求，形成精准的产品定位、产品设计方案；“2”分别指灵活多样的资金服务、线上线下一体化的营销服务。

不难发现，贝好家的商业模式，是轻资产的平台服务模式。也正是基于这一定位，未来规划中，贝好家自操盘项目将远少于“1+2”平台合作模式项目。

贝好家的C2M既是公司品牌理念，也是一系列可落地的技术产品和服务，其核心是通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考。

具体来讲，贝好家C2M可在产品精准定位等方面发挥客观价值，且具备独特优势。

一是运用独家大数据资源和 AI 算法模型。传统开发商大概只有新房历史成交数据，然后主要通过附近竞品楼盘情况和经验来做定位。贝好家可以综合新房、二手、连环单、未来潜客、客户触达结果这五个部分的数据构建模型，全面剖析市场动态、客户行为偏好以及潜在需求等情况，从宏观和微观层面把握市场整体趋势和细分需求特点；

二是可以实现大量、精准客户的触达，对定位模型做验证。传统的项目定位和设计调研，很难找到精准潜在客户，尤其是大量精准潜在客户，往往只能大概找到几十组。而贝好家依靠贝壳平台以及众多经纪人的网络优势，开展线上线下一体化的客户触达工作，通过深入开展精准潜客调研。

而这，构成了贝好家C2M解决方案对行业最核心的价值。

但这种能力仍需更多验证。由于不同城市、不同人群等需求不同，贝好家已经在西安、北京、成都等地落子，以验证C2M的落地能力。可以说，在前期贝好家的主要目标是在不同城市打造多个“样板间”，验证服务理念和价值。

2025年，贝好家计划重点在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、武汉、南京等10余个一、二线城市开展业务，持续以C2M理念推动构建“以人定房、以房定地”的房地产开发新模式。

C2M的陆续落地

C2M理念能不能成行、能多大程度实现赋能住宅开发的目标，需要具体项目的验证。2024年12月15日开盘的北京长安华曦府项目，成为贝好家C2M理念的一次成功落地验证。

2024年8月，中国电建地产以16.36亿元竞得门头沟区新城地块——即如今的长安华曦府项目地块。

在引入贝好家后，长安华曦府开盘2.5小时内首推所有房源开盘即售罄，销售金额达到16亿元。

这是贝好家成立一年多来，基于C2M模式的首个项目成绩单，初步印证了C2M模式被央企伙伴和市场共同认可。

从产品细节上，除了高使用率、270°转角大飘窗、全品质精装、智能家居、极致收纳等特色外，“可变户型”也备受关注——在建筑面积约78平米和96平米两个户型上，提供了“2+1室2厅1卫”的选择，客户可根据需要选择是2室或3室交付。

贝好家虽从未做过门头沟板块的住宅开发运营，但经模型测算后输出的户型配比方案中，规划78平米户型占比30%，主力户型96平米户型占40%。

这个比例看似简单，但在实际落地中，多少用户选择2室、多少选择3室，这个问题很难做预判，进而影响项目施工预算规划等环节推进。