《纽约华人资讯网》出品，转载须征求许可，规范署名(
公号名
/ID/作者)，违者必究
据the baltimore banner网站12月27日报道一份诉讼称，位于巴尔的摩约翰霍普金斯大学医学园区的Residence Inn酒店自2018年开业以来一直亏损。
图：the baltimore banner新闻标题截图
酒店背后的开发商Lipscomb曾是巴尔的摩开发商中的重要人物，在2009年因涉嫌贿赂一名市议会议员而身陷丑闻。他承认违反竞选财务法，并同意在另一宗贿赂案件中指证其前女友、时任市长Sheila Dixon。随后，Lipscomb因背负数百万美元的税务负担和企业破产而退出巴尔的摩的公众视野。
然后Lipscomb有了一个主意。
诉讼揭示复杂融资背景
根据12月提交给巴尔的摩巡回法院（ Baltimore Circuit Court）的一份诉讼，案件涉及一群寻求美国公民身份的中国投资者、约翰霍普金斯大学医学院附近的一块土地以及一个因建筑成本过高而陷入困境的酒店项目。
诉讼称，2014年至2015年，Lipscomb及其商业伙伴前往中国，通过营销研讨会与潜在投资者接触。这些投资者表示对Lipscomb的过往一无所知，但被告知投资酒店项目将获得高额回报并有机会申请美国公民身份。每位投资者需支付至少50万美元，最终近100人共筹集了约4700万美元。
酒店于2017年竣工，2018年进入运营。然而，投资者多年来不断收到报告称酒店持续亏损。诉讼指出，初期亏损被归因于市场状况，随后理由变更为约翰霍普金斯大学的“价格压力”、疫情影响以及酒店员工推动成立工会等。
今年夏天，银行对该酒店提起诉讼，指控其拖欠2100万美元贷款。如今，近100名投资者中的44人联合起诉，包括开发商Lipscomb在内的多方，指控其涉嫌证券欺诈。
Lipscomb没有回应置评请求。
诉讼显示，位于沃尔夫街800号的这家酒店是一栋15层高的建筑，所用地块曾是一个名为“中东”的排屋社区的一部分，该社区居民以低收入群体和非裔为主。
本世纪初，市政府官员、约翰霍普金斯大学及其他地方利益相关者联合行动，决定对该区域占地88英亩的土地实施整治，并通过一个名为东巴尔的摩发展公司（ East Baltimore Development Inc.，简称EBDI）的非营利组织进行重新开发。如今，这片区域被改建为“Eager公园”。
学者Marisela Gomez曾撰写一本关于巴尔的摩东部城市改造的书，她指出，EBDI在清理土地并拆除房屋以为新开发项目腾地的过程中，导致700多个非裔家庭被迫搬迁或流离失所。这块土地正是Lipscomb酒店项目的最终选址。
2015年，EBDI以象征性的10美元价格将这块土地出售给Lipscomb及其开发团队。几乎在同一时间，Lipscomb向潜在的中国投资者展示了一份招股备忘录，承诺酒店项目将在第一年实现盈利，并定期为投资者支付利息。
然而，诉讼称，这些盈利承诺从未实现。
酒店运营的第一个完整年度为2018年。从那以后，投资者每年都会收到一份报告，称酒店仍在亏损。诉讼指出，最初的解释将亏损归因于酒店业整体状况，随后又归咎于“来自约翰霍普金斯大学的压力”，要求酒店降低房价以吸引更多游客。
随着时间推移，亏损的原因不断变化：疫情暴发、酒店员工推动成立工会等都被用作借口。
投资者面临巨大损失
2023年11月，投资者收到一份题为“关于您的投资的重要通知”的文件。文件中承认酒店没有赚到足够的钱，并且已拖欠银行贷款。诉讼显示，在银行优先偿还的情况下，个人投资者被告知，他们几乎不可能收回最初的50万美元投资。
在近100名投资者中，44人联合提起诉讼，起诉了Lipscomb及其相关人员和企业，包括酒店的总承包商——科罗拉多州亨塞尔菲尔普斯公司的子公司，以及酒店管理公司Pyramid Global Hospitality。
原告律师Ramsay Whitworth表示，此次诉讼旨在追究Lipscomb及其合伙人的责任，“保护美国梦”。诉讼称，Lipscomb及其团队故意误导投资者收入预期，并利用投资者对巴尔的摩酒店市场的陌生，“欺骗”他们进行投资。
投资者的另一大吸引力来自EB-5签证计划。根据这一计划，外国投资者向美国企业投资至少50万美元并创造10个就业机会，就能获得永久居留权。（自2022年起，最低投资额提升至80万美元）。
虽然该计划旨在刺激外国投资，但也曾被开发商滥用，向富有的外国人下手。例如，2016年佛蒙特州一家滑雪度假村的所有者被指控滥用了2亿多美元的外国投资，引发了广泛的诉讼与调查。
诉讼称，在巴尔的摩酒店案中，Lipscomb没有披露项目中的多重利益冲突。他与合伙人不仅夸大了建设与开发成本，还在融资结构中埋下隐患。Lipscomb通过其控制的合伙公司吸引投资者，再将资金借给另一家他控制的有限责任公司，用于开发项目。
通常，大型建筑项目的贷款结构会最大限度减少信贷额度，并为投资者提供保护，但诉讼指出，Lipscomb的所有权结构消除了这些保护措施。这种模式鼓励Lipscomb及其合伙人筹集、借出并花费了远超实际需求的资金。
融资完成后，诉讼称Lipscomb及其合伙人立即支付了超过280万美元的“费用”给Lipscomb控制或拥有的公司。最终，2017年竣工的酒店开发总成本高达8660万美元，几乎是同类酒店项目成本的三倍。
这起诉讼为巴尔的摩酒店项目的财务不透明和管理不当提供了新的视角，也使得EB-5签证计划再次成为舆论关注的焦点。
