作者：□特约撰稿 姜叶萌
房屋出租后，租客欠付租金，房东未经允许私自进入出租屋，是正当行为还是侵犯隐私权的行为？
近日，上海市虹口区人民法院审结了一起房东擅入出租房引发的隐私权纠纷案件。
黄女士将房子出租给李某，2023年11月3日，本该是房租打款的日子，李某却没有如期付款。黄女士微信联系李某催款，李某答复“计划11月20日付款”。等到约定的付款日期，李某再次爽约。
两天后，黄女士向李某发出租房解约通知：“李先生，鉴于你们租赁我房屋期间多次付款违约，此次房租又拖欠长达3周，已严重违反租赁合同的相关约定，即刻起终止我们间房屋租赁合同……”李某回复“租金近日会转入”。
11月27日，在房中无人、未经允许的情况下，黄女士由案外人陪同进入出租房屋查看，并用手机拍摄了室内物品。离开出租房屋的路上，黄女士遇到李某，双方为此发生争执。随后，在派出所民警的介入下，双方签订一份租赁补充协议，李某承诺支付黄女士房租和相应违约金，并继续承租房屋至合同期满。
事后，李某以黄女士进入其居住场所并拍摄的行为严重侵犯自身合法权益为由，向虹口区法院提起诉讼，要求黄女士停止侵害，删除相关照片和视频，并进行书面赔礼道歉，赔偿精神损失费500元。
庭审中，黄女士辩称，进入出租房屋当日敲门无回复，于是请物业公司工作人员作为见证人陪同进入房屋，在房屋内进行拍照存证，当时仅拍摄了照片，未拍摄视频，在警方主持调解后，已自行将照片删除，未保留亦未扩散。
法院经审理认为，隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息等。自然人享有隐私权，任何组织和个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅等私密空间。本案中，双方对于黄女士未经李某同意、进入李某居住场所并拍摄室内照片的行为均无异议，黄女士辩称其在李某欠付多日租金的情况下向李某提出解约，并单方以为李某已搬离系争房屋，故自行进入系争房屋查看、拍照，属事出有因，法院对该辩称予以认可，但黄女士在未与李某确认或征得其同意的情况下，进入李某尚在居住的场所并进行拍摄的行为显然不妥，已构成对李某的私人生活安宁的侵扰，应当承担相应的侵权责任。
同时，审理中，黄女士称已删除相关照片且未对外传播，李某亦予以认可，故法院对于停止侵害、删除相关视频及图片的诉请已无支持之必要。对于其他诉请，法院认为，李某拖延房租在先，且在黄女士提出解约并限期搬离的情况下，未积极与黄女士进行磋商沟通，导致纠纷发生，李某的行为亦存在不妥。且李某未提供证据证明其因黄女士的行为受到了精神损害，故法院对于李某要求黄女士进行精神损害赔偿的诉请不予支持。
综上，法院依法判决黄女士对李某进行书面赔礼道歉（内容需经法院审核），驳回原告李某的其他诉讼请求。
释法：
房屋所有权人将房屋出租，即是将房屋的使用权转让给他人，不应侵犯承租人对房屋的使用权。即使承租人存在欠付租金等违约行为，出租人亦应理性合法维权，可通过向承租人催缴租金、解除合同或向法院起诉等方式，而不应以侵犯别人合法权利的方式来维护自己的权利。
公民的住宅不受侵犯是法律赋予的权利。对于租赁房屋，承租人享有自由占有和使用租赁房屋的权利。在房屋内的生活属于私人生活，房屋内部空间也属于私密空间，对该私密空间享有隐私权。未经承租人同意，任何人包括出租人都不得擅自进入租赁房屋内查看、拍摄照片或视频，否则将构成对承租人隐私权的侵犯。承租人有权依照民法典和其他法律的规定请求出租人承担侵犯隐私权的民事责任。
此外，我国刑法还规定了非法侵入住宅罪，此处的住宅亦包括了租赁房屋的形式。因此，出租人应当尊重承租人对租赁房屋的占有使用，严禁实施侵犯承租人隐私的行为，以免承担民事责任，甚至遭受行政、刑事处罚。
房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人占有、使用，承租人按约支付租金的合同。对于房屋租赁合同的双方来说，出租人负有保障承租人在租赁期间内正常、安宁地居住、使用租赁房屋的义务，承租人负有依约支付租金的义务。如果在房屋租赁合同履行过程中承租人出现欠付租金、破坏租赁房屋等违约行为，出租人可以通过书面催缴租金、提出解除合同、向人民法院提起诉讼追究承租人违约责任等方式维护自己的合法权益。若采取擅自进入房屋或更换门锁等私力救济的，则具有较大法律风险。
（作者单位：上海市虹口区人民法院）
【来源：民主与法制时报】
