高开低走的新房，也印证了前期市场真实的心态。
新房市场接受度如何，在开盘后的第一天，也会揭晓。
开价埋下伏笔
位于前海妈湾的湾啟紫荆府开盘结果出炉。
上周末开盘，320套房源，共321批客户入围，根据案场传出的去化情况来看，开盘当天卖了约168套，去化率约53%。
这意味着，湾啟紫荆府未能延续新政新房的热度。
在这之前，市场预期的是，认筹比达到了1:1，去化表现应该能到七八成。
而这样的去化成绩，还是建立在项目提前冻资，释放出约“95折”，折后总价约894万起的情况下。
还比不上光明中心的振业天境云庭第二批次去化表现。
振业天境云庭109套住宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客户入围，开盘当天去化约8成。
但这也是前海罕见的一次去化表现。
上一次去化表现不佳的是位于前海前湾的一湾臻邸。
当初一湾臻邸是因为有竞品抢先入市，位置上距离近，价格上也相对便宜了，所以分流了一些客户。
2023年6月24日，深业云海湾共推出住宅919套住宅，备案均价约91294元/㎡，单价区间约8—10.5万/平，总价区间约900-1931万/套，意向登记批次1460批，最终成交900套，开盘当日去化率超98%，当天销售额超100亿元。
而2023年6月28日，一湾臻邸共推出645套住宅，备案均价约106661元/㎡，单价区间约9.1—11.9万/平，总价区间约901—1785万/套，意向登记批次540批，开盘当天销售约33亿元，约240套，去化率约37%。
如今看来，湾啟紫荆府备案均价约107828元/㎡，单价区间约9.24—11.82万/平，总价区间约949—1689万/套，即使推售的货量比较少，仅有319套，是一湾臻邸当年的一半，但也难逃去化不畅的情况。
新房的背后
湾啟紫荆府的去化结果，也折射出几个事实。
第一，市场的暖意还是很脆弱，并且经不起一丁点考验。
即使是前海这样的热门区域，市场的韧性也经不起价格的考验。
从备案价格的水平可以看到，项目的价格门槛相比过去前海的新房，高出一些。
虽然后续项目可以通过折扣的方式，把价格压下来，但意向购房者的心态也会动摇。
第二，对于存在短板的项目，手拿资金的潜在购房者，依旧很挑剔。
即使在回暖的背景下，项目的推盘心态高了起来，但购房者心态依旧保守。
第三，9月底的新政的边际效力已经出现衰减，对于原本挤压的购房需求，已经在10月以及11月集中消耗了一批。
最明显的，11月深圳新房住宅的网签量达到了8076，比2021年1月以来，任何单月的网签量都要高。
要知道，2020年—2021年深圳牛市阶段，新房住宅单月网签量超过8000套的，也就只有2021年1月。
但深圳12月，新房推售加速，开盘密集，1-23日新房网签住宅套数为5033套，而12月剩余一个星期收尾，绝大概率整个月度新房住宅网签的总量是达不到8000+套了。
第四，竞品面前，价格才是王道。
同样位于妈湾的观山海项目，258套110—116平住宅，虽然位置，地段，周边配套不如湾啟紫荆府，但备案均价约84912元/㎡，单价区间约7.14—9.55万/平，总价区间约788—1105万/套。
而项目开盘在前，在价格吹风上就已经提前透支了购房者的预期，给出9字头的价格预期。
但实际价格不仅高于9字头的预期，也远高于观山海8字头的备案均价。
而两个项目步行距离约3.3公里。
所以，湾啟紫荆府去化不及预期，也在预料之内。
不过，根据一湾臻邸的备案结果，尽管开盘的初始去化表现一般，但项目在经过五百多天的顺销期后，645套住宅，在深圳房地产信息平台上显示，仅剩1套住宅期房待售。
这就意味着，尽管湾啟紫荆府开盘去化一般，后续顺销清盘也只是时间问题。
作者|骑醉酒大鲨鱼
